2023年中，日元對(duì)人民幣匯率跌破0.0477，中國(guó)投資者再度瞄準(zhǔn)日本房產(chǎn)市場(chǎng)，伺機(jī)“以小博大”。在日媒報(bào)道中，中國(guó)房東抱著大摞現(xiàn)金涌入，“買房就像買菜”。而“大浪淘金”永遠(yuǎn)是冒險(xiǎn)家的游戲，有沙金，也難免有暗礁。在異國(guó)闖蕩的中國(guó)生意人，不僅要涉過資本騙局的險(xiǎn)灘，還要預(yù)判政策異動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“回報(bào)率高，且穩(wěn)定”

定居日本東京的徐奔，新的一年更忙了。他最近一直在物色兩室一廳的房子，“從穩(wěn)定性來看，兩居室更有優(yōu)勢(shì)?！痹谌毡鹃_民宿的王啟源假期里忙得像陀螺，連軸轉(zhuǎn)。白天要清潔房間，晚上要接來日本游玩的外國(guó)旅客，凌晨見縫插針處理線上的咨詢訂單。他們有一個(gè)共同身份：日本的“中國(guó)房東”。

很多投資型中國(guó)買家傾向于在日本買房出租，王啟源就是其中之一。王啟源2017年來到日本，起初跟著朋友學(xué)管理房地產(chǎn)。一年后，他覺得在日本做民宿“有賺頭”。彼時(shí)，在中國(guó)住一晚民宿價(jià)格約100至300元，日本住民宿的價(jià)格已經(jīng)超千元人民幣。

王啟源在日本購(gòu)入的第一套房子是一棟很舊的“一戶建”，位于東京都荒川區(qū)，價(jià)格約40多萬元人民幣。王啟源買下房后，兜里只剩4萬元人民幣。不過，做民宿僅一年后，王啟源就凈賺24萬元人民幣利潤(rùn)。嘗到甜頭后，王啟源又買了第二套、第三套……

日本實(shí)行土地私有制，房子的年數(shù)再老，土地依然保值，甚至還會(huì)繼續(xù)升值。因此，房?jī)r(jià)和租金水平也有一定穩(wěn)定性。王啟源喜歡把低于市場(chǎng)價(jià)的房子收回來，無論租多少錢，“都是賺的”。

徐奔也認(rèn)為，在日本買房出租是一條不錯(cuò)的投資路子?！盎貓?bào)率高，而且穩(wěn)定。”他打了個(gè)比方，假如用500萬元人民幣買房子，用于出租，那么每年約有7%至10%的回報(bào)率。相當(dāng)于即使“躺平”，也有50萬元人民幣的收入。

“踩過坑，才是過來人”

對(duì)于投資型買家來說，高利潤(rùn)與高風(fēng)險(xiǎn)總是相伴相隨，任何市場(chǎng)也難例外。2022年，“500余名中國(guó)人在日本炒房‘踩雷”新聞登上熱搜。500多名中國(guó)投資者，購(gòu)買了日本豐臣公司的房產(chǎn)項(xiàng)目。沒想到，豐臣公司稱資金鏈斷了，當(dāng)初承諾收益無法兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)無法過戶，數(shù)億財(cái)富打水漂。

多位受訪房東告訴記者，外國(guó)人在日本買房，一定會(huì)踩過幾個(gè)坑，才能說有“過來人經(jīng)驗(yàn)”。王啟源對(duì)此頗有感觸。他說，如果想要在日本做投資，一些裝修得很精致的房子，已經(jīng)被人加價(jià)得厲害，“千萬不能碰”。反而要找一些破房子，即建筑物是破的，土地是升值的。重新翻新、進(jìn)行變現(xiàn)。

不過，老房維護(hù)的費(fèi)用也不便宜。“如果要自住，太破、太便宜的房子不能買。”在日本福岡做房產(chǎn)投資的高智勝覺得，一套房子的翻新費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用，可能要再花幾十萬元人民幣。

多位受訪“房東”提醒，投資需謹(jǐn)慎，“如果對(duì)日本地產(chǎn)沒有足夠了解，大概率會(huì)被‘割韭菜”。

“沒辦法躺平”

雖然擁有20多套房產(chǎn)，王啟源卻形容自己“很苦，天天掏馬桶洗廁所”。因?yàn)槿毡镜娜斯べM(fèi)用很貴，一個(gè)員工的月工資起碼要15000元人民幣以上，且只做白天，沒辦法接送半夜來自世界各地的旅客。

有意思的是，王啟源目前還在租房住。“三室一廳的房子，可能要五六百萬元人民幣?！彼X得還不足以“背上房子”。“退休之后可能會(huì)把在日本的房子全都賣掉，這樣才能真正有錢養(yǎng)老?！蓖鯁⒃凑f。

已經(jīng)招了20多名員工的徐奔，也覺得“躺平不了”。日本的人工成本、租金成本高，每一項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)都需要成本。徐奔說，在日本這么多年，很多東西都是自己開公司慢慢掙出來的，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)是想躺平也很難躺平的一個(gè)狀態(tài)?！俺悄奶煳野压娟P(guān)閉了或者說轉(zhuǎn)讓了，這樣才可能躺得住?！?/p>

（摘自《南方周末》2.24）