錢源 李詩娟

摘要：萬科云城作為深圳早期的創(chuàng)新性綜合體開發(fā)項目，歷經(jīng)十余年的發(fā)展與實踐形成了一個開放性、創(chuàng)新性的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群社區(qū)。不僅是深圳在城市更新方面的積極探索，也是萬科作為開發(fā)商推動產(chǎn)業(yè)孵化與空間創(chuàng)新融合的突破性嘗試，是深圳城市更新步伐中的重要一環(huán)。文章從運營方萬科公司的視角出發(fā)，剖析萬科云城設(shè)計公社十余年的規(guī)劃設(shè)計開發(fā)探索歷程，解讀設(shè)計公社項目背后的集群運營模式及內(nèi)在邏輯。同時深入探討其對未來城市更新項目的重要意義，為城市更新項目提供新的實踐路徑。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)模式；集群設(shè)計；萬科設(shè)計公社

Abstract： As an early innovative integrated development project in Shenzhen， Vanke Cloud City has evolved over the past decade to become an open and innovative high-quality industrial cluster commune. It represents not only Shenzhen's active exploration in urban renewal but also Vanke's breakthrough attempt to integrate industrial incubation and spatial innovation as a developer. This article， from the perspective of the operator Vanke， analyzes the planning， design， and development exploration of Vanke Cloud City Design Commune over the past decade， interpreting the cluster operation mode and underlying logic behind the project. It also delves into its significant implications for future urban renewal projects， providing new practical paths for urban renewal initiatives.

Keywords： Industrial models; Cluster design; Vanke Design Commune

1.? 引論：一場名副其實的產(chǎn)業(yè)模式與空間實驗

2010年前后，萬科云城所處的深圳南山區(qū)留仙洞片區(qū)，雖然預(yù)期未來是一個潛在發(fā)展方向，但在控制性規(guī)劃中項目的用地性質(zhì)并非住宅性質(zhì)用地，這對于作為傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的萬科來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。當時考慮到如果想在深圳整體獲得如此規(guī)模的開發(fā)用地實屬難得，萬科勇敢地決定以超過50億的地價競標留仙洞地塊，整個地塊面積為600畝，建筑面積超過130萬平方米，建設(shè)周期總投資超過200億。本文討論的是萬科云城中最有特點的北綠廊地塊，后更名為設(shè)計公社。這是四塊被賦予商業(yè)指標的公共綠地，但開發(fā)策劃階段既沒有使用者，也沒有配套產(chǎn)業(yè)，若單純以商業(yè)開發(fā)來推進則預(yù)期將無法邏輯自洽。萬科創(chuàng)新性地嘗試一種新的開發(fā)模式，即通過設(shè)定每十年為一個周期，在初期以辦公為主要設(shè)定來吸引外來公司和人氣，等待十年后周邊產(chǎn)業(yè)、公司和交通基礎(chǔ)設(shè)施都逐步穩(wěn)定后，再過渡到商業(yè)開發(fā)模式。這種分階段性的開發(fā)模式為初期過渡提供了一種緩沖手段，也同時為后續(xù)依托成熟的辦公社群而向商業(yè)屬性轉(zhuǎn)變預(yù)留了充足空間。無疑，萬科云城的十年探索歷程是值得總結(jié)與回顧的，其背后的模式創(chuàng)新、運營創(chuàng)新和空間實驗都是特殊時期下孕育的產(chǎn)物，決定了“設(shè)計公社模式”相對唯一性和不可復(fù)制性。

2.? 項目具體實施與集群設(shè)計

萬科云城的開發(fā)定位是產(chǎn)業(yè)項目，而非住宅地產(chǎn)項目。與傳統(tǒng)辦公項目注重空間設(shè)計以吸引高租金用戶不同，產(chǎn)業(yè)項目將空間設(shè)計作為吸引設(shè)計師們的相關(guān)配套且注重以產(chǎn)業(yè)內(nèi)容來篩選目標用戶，以此促進產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的豐富化和產(chǎn)業(yè)體系的多元化。產(chǎn)業(yè)項目推進的實質(zhì)是提供具體平臺實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集和協(xié)同創(chuàng)新。萬科將空間設(shè)計作為產(chǎn)業(yè)成長的孵化器，旨在為產(chǎn)業(yè)提供活力自由、開放創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境。同時，萬科認為小規(guī)模、分散化的企業(yè)形態(tài)是創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢，因此將處于區(qū)域相對中心位置的“設(shè)計公社”定位為無數(shù)小公司組成的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，而非單一的大規(guī)模公司。而如何讓小規(guī)模創(chuàng)業(yè)公司發(fā)揮集聚效應(yīng)是作為運營方的萬科需要交出的答卷。因此萬科選擇將產(chǎn)業(yè)項目分線上虛擬空間和線下實體空間兩部分來展開，不僅為小型創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)造了良性生態(tài)系統(tǒng)，也構(gòu)建了一個支持創(chuàng)新鼓勵合作的社區(qū)平臺。

對于線上互聯(lián)網(wǎng)空間的構(gòu)建，萬科專門組建團隊，展開創(chuàng)新性的互聯(lián)網(wǎng)平臺開發(fā)。平臺名為“NOSPPP”，其中“NOS”代表產(chǎn)業(yè)加速器1，“PPP”則指的是Place、People、Project，實際上是一個多方互動的項目，旨在構(gòu)建地域、人、項目之間緊密聯(lián)系的橋梁。通過設(shè)立初步篩選機制以實現(xiàn)項目的線上發(fā)布、交流與競標，與此同時，萬科作為主導(dǎo)者在該線上平臺發(fā)布一些競標項目以促進集群運營和激發(fā)平臺的活躍度。希望在未來“NOSPPP”能夠發(fā)展成為一個以深圳為根基，輻射全國的設(shè)計組織平臺。這種以設(shè)計服務(wù)和組織交流為核心的集群孵化虛擬平臺在當時具有開創(chuàng)性意義，萬科的突破性開發(fā)也為業(yè)內(nèi)其他同類型項目的開發(fā)提供寶貴的經(jīng)驗與參考。

更為主要的線下實體空間由建筑師協(xié)作設(shè)計完成，這是設(shè)計公社利用“集群設(shè)計”[1]作為最為成功的設(shè)計管理方式的經(jīng)驗之一。在起步階段，作為運營方的萬科就運用集群思維，將萬科云城設(shè)計公社項目的商業(yè)運作目標轉(zhuǎn)化為空間具體要求，并以開放包容的態(tài)度讓建筑師們在既定規(guī)則下自由碰撞，力求實現(xiàn)整體建筑風(fēng)貌的統(tǒng)一性和個體空間的復(fù)雜性與多樣性，拒絕同質(zhì)化、標準化建設(shè)。另一方面，萬科將集群運營成本納入總體建筑規(guī)劃要求之內(nèi)，確?？臻g收益率的同時支撐產(chǎn)業(yè)孵化體系能夠平穩(wěn)運行，最大限度地支持小規(guī)模初創(chuàng)公司的孵化。為達到以上目標，萬科邀請都市實踐建筑事務(wù)所劉曉都等建筑師來統(tǒng)籌整體上部綠地的景觀系統(tǒng)，并同時組織北京、上海、深圳等地最為優(yōu)秀的建筑師以分組方式來負責(zé)地上綠地與地下辦公空間的設(shè)計，這其中就包括李興鋼、華黎、董功等等。（圖1 -圖3）

建筑師的總體任務(wù)是基于一定統(tǒng)一性規(guī)則和內(nèi)容框架而得到具有各自特征的辦公空間設(shè)計。萬科負責(zé)整體規(guī)劃的把控將商業(yè)模型內(nèi)的細分要求轉(zhuǎn)化為建筑語言，統(tǒng)籌項目建設(shè)的品質(zhì)和效果。對萬科而言，設(shè)計公社作為投資項目需要為投資人和股東負責(zé)，面向建筑師們制定的任務(wù)書中所提出的限定要求中，除了政府提出的容積率不能超過0.1、場地內(nèi)必須實現(xiàn)90%的綠地率等硬性指標外，還提出了層高限定5米，甚至細化到統(tǒng)一使用清水混凝土作為建筑材料等規(guī)則；提交項目審批過程中，我們需要尋求將地下二層作停車場的方式報建的可能性，以開發(fā)更多地下空間。這一系列舉措都是萬科試圖在有限的場地內(nèi)實現(xiàn)空間收益的溢出以支撐整個集群的孵化鏈，是衡量產(chǎn)業(yè)孵化成本和投資回報率之后的產(chǎn)物。因為對應(yīng)的早期具體產(chǎn)業(yè)類型是泛建筑設(shè)計類型的中小型公司，這就要求在具體設(shè)計層面對于地下空間開洞率和綠地率、連通率所帶來的空間品質(zhì)進行權(quán)衡。一方面，統(tǒng)籌方需要通過不斷改進設(shè)計方案，反復(fù)實驗地面開洞方式對于地下辦公空間的實際影響及其規(guī)律，盡量明確洞口尺寸與采光、舒適度之間的關(guān)系，為盡可能爭取更多地下空間（即地下二層或更深層產(chǎn)業(yè)空間的可行性）提供設(shè)計評判依據(jù)。另一方面，盡管得到市政府和住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的支持，如何通過設(shè)定一定秩序和原則的基礎(chǔ)上保障較強的地面連通性，乃至創(chuàng)新性地定義這種連通性成為值得討論的設(shè)計要點。一種在當時決策會上得到普遍認同的理解方式是需要將前期四個地塊在整體上以路徑系統(tǒng)的方式聯(lián)系起來，在一定的地下空間開洞率和優(yōu)秀空間品質(zhì)的基礎(chǔ)上，確?；緹o干擾的對角線穿越的可能性，并以此提供支持市民愜意漫游其中的地面綠地公共空間系統(tǒng)。在當時全國來說，這是一種較少出現(xiàn)的城市設(shè)計策劃，市政府職能部門層面也有意愿支持這種新的規(guī)劃模式，并下放審批權(quán)到區(qū)級層面。

落實產(chǎn)業(yè)孵化的空間載體后，與此同時，要落實這種創(chuàng)新模式就需要與當?shù)卣畢f(xié)調(diào)，同時通過技術(shù)性手段獲得規(guī)劃報批方案的通過。前者所對應(yīng)的轉(zhuǎn)變是利用原定商業(yè)地塊來做產(chǎn)業(yè)孵化的邏輯，所依托的是大眾創(chuàng)業(yè)時代的孵化器理念，為空間注入何種內(nèi)容成為萬科面臨的下一個問題。我們雖然先將目標瞄準與自身上、下游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司即設(shè)計事務(wù)所，但在與眾多設(shè)計公司洽談過程中卻遭遇不少阻礙。分析其原因，一是這種情況可能要歸因于當時業(yè)內(nèi)對深圳的地域認可度較為有限，深圳文化沙漠的刻板印象依舊盛行。相對于香港、北京、上海這些城市而言，深圳當時并非是許多設(shè)計公司扎根的最優(yōu)選擇。二是設(shè)計項目跨區(qū)域協(xié)作的普遍性決定了產(chǎn)業(yè)空間載體的非唯一性，事務(wù)所并不需要將辦公場所搬來深圳也可以參與深圳的項目。對此萬科只能聚焦于產(chǎn)業(yè)孵化模式的完善，先由建筑師創(chuàng)造獨具特色的生產(chǎn)空間，再通過空間生產(chǎn)模式吸引設(shè)計事務(wù)所駐足發(fā)展。最大限度地為產(chǎn)業(yè)公司提供合適的機遇、感性的空間、自由的平臺。通過集群效應(yīng)為小部分事務(wù)提供原本難以接觸到的項目機會，并借此完成轉(zhuǎn)型升級后自然而然會吸引其他事務(wù)所入駐。通過一系列的策略調(diào)整和創(chuàng)新實踐，解決了設(shè)計公社項目運營初期的問題與挑戰(zhàn)，為產(chǎn)業(yè)孵化和城市更新提供新的實現(xiàn)路徑，也體現(xiàn)了萬科在推動城市產(chǎn)業(yè)孵化的不懈努力。

對設(shè)計產(chǎn)業(yè)的理解也在項目操作的過程中被延伸。比如對于柴火創(chuàng)客空間的引入就是標志性事件，彼時正值大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新時刻，深圳創(chuàng)客文化興盛。柴火把設(shè)計和制作結(jié)合在一起，鼓勵設(shè)計師動手參與產(chǎn)品原型的打造，也鼓勵科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)者接觸設(shè)計，努力尋找草根創(chuàng)造力，也試圖結(jié)合技術(shù)和人文，在產(chǎn)業(yè)鏈的最早期讓普通人接觸科技和設(shè)計。除此之外，在后來的招商運營中，隨著大疆等總部落戶留仙洞，設(shè)計公社又著力發(fā)展平面設(shè)計、工業(yè)設(shè)計、視覺設(shè)計等更寬泛的設(shè)計領(lǐng)域，可以理解成由萬科資源導(dǎo)入的建筑與城市設(shè)計類企業(yè)聚集，到泛設(shè)計行業(yè)及設(shè)計上下游的不斷迭代過程。

3.? 后續(xù)挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)變

盡管萬科云城設(shè)計公社最開始是一場通過集群模式推動產(chǎn)業(yè)孵化的創(chuàng)新性實驗，然而受資金、人員等多方面要素影響，萬科云城設(shè)計公社的集群模式后期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)孵化方式也陷入停滯。因為資金鏈問題使得線上平臺無法繼續(xù)運營，進而最終只能被迫關(guān)閉，這導(dǎo)致原定的線上平臺作為產(chǎn)業(yè)交流合作的重要渠道，其關(guān)停直接影響了產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)部的創(chuàng)新活力。此外，線上互聯(lián)網(wǎng)設(shè)計集群平臺運營短期內(nèi)投入較高后期回報率不可預(yù)測，萬科作為運營方在資金回報率和持續(xù)性經(jīng)營等多要素的考慮下，最終決定將線上平臺消化為萬科內(nèi)部的設(shè)計甄選和招標平臺。轉(zhuǎn)為內(nèi)部平臺后，受用戶群體和機制轉(zhuǎn)變的影響導(dǎo)致線上平臺的活力度和效果也遠不如前，萬科也面臨著如何在現(xiàn)有模式下繼續(xù)保持產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力的挑戰(zhàn)。萬科緊接著開始嘗試線下孵化模式的拓展，但受諸多問題影響而難以整合產(chǎn)業(yè)資源，線下集群擴張受阻。

除此之外，地下環(huán)境的實際影響也讓使用者健康和空間舒適度的議題逐漸顯現(xiàn)，因為空間品質(zhì)是承載公司辦公效率和生產(chǎn)力的關(guān)鍵。盡管對快速成長的公司而言，短期辦公尚可接受，短期內(nèi)公司從發(fā)育期進入成長期后地下空間就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)消費空間，反哺周邊集群產(chǎn)業(yè)。但對需要長期辦公的公司而言這樣的環(huán)境模式是需要長期關(guān)注和評估的，需要通過各種手段來解決客觀環(huán)境問題，提高長期辦公需求下的地下空間的適應(yīng)性。之后，作為設(shè)計公社“旗手”的萬科搬離，產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展逐步放緩，自此云城設(shè)計公社也轉(zhuǎn)變成一種空間形態(tài)特殊、性質(zhì)上則較為常規(guī)的辦公場所，這與最初的設(shè)想的產(chǎn)業(yè)孵化集群有些偏離，折射出創(chuàng)新實踐項目在現(xiàn)實環(huán)境中面對諸多挑戰(zhàn)時的不可預(yù)測性和難以控制的局限性，這些都是值得討論的經(jīng)驗。（圖4 -圖5）

4? 回歸原點

萬科需要重新審視規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新探索歷程，決策重新回歸原點。這是因為在面臨傳統(tǒng)模式被打破時，人們往往止步不前，打破常規(guī)思維突破制度邊界追求創(chuàng)新的代價過高，內(nèi)在驅(qū)動力往往不足。加之制度條文規(guī)范愈發(fā)嚴格的趨勢下，所提供給規(guī)劃者的自由空間愈發(fā)有限，未來項目應(yīng)該說更加難以重現(xiàn)設(shè)計公社項目在有限開發(fā)面積能將空間豐富性呈現(xiàn)出極致的狀態(tài)。不過，隨著留仙洞場地周邊地鐵交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，萬科重拾初心回歸產(chǎn)業(yè)模式的拓展優(yōu)化，將原本設(shè)定的發(fā)展路徑重新帶回正軌，繼續(xù)完成最初希望建立純粹的產(chǎn)業(yè)集群和高品質(zhì)空間的目標。這其中包括1）用地性質(zhì)還原與公共服務(wù)優(yōu)化、2）加強集群模式、以及3）屬于深圳的特殊城市開發(fā)和更新模式等三方面的回歸。

萬科云城設(shè)計公社十年集群模式的創(chuàng)新與萬科作為運營方在多主體關(guān)系中的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌息息相關(guān)。這也離不開深圳特定的歷史環(huán)境土壤，因為這一模式突破了傳統(tǒng)城市更新的單一性，注重長期持續(xù)的發(fā)展與治理。萬科作為運營方，必須在不同利益主體之間建立有效的溝通和合作機制，以確保項目的順利實施和可持續(xù)發(fā)展。隨著十年孵化期的結(jié)束，在下一階段設(shè)計公社發(fā)展中，萬科將嘗試恢復(fù)場地原本的城市公園角色，優(yōu)化公園布局，與周邊城市景觀結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)，滿足新的城市生態(tài)發(fā)展需求，使地上綠地空間更加普惠、開放、共享。同時明確服務(wù)意識，通過商業(yè)開發(fā)服務(wù)不同產(chǎn)業(yè)的同時也提供優(yōu)質(zhì)的交流場所和平臺，為不同產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同創(chuàng)新孕育條件。萬科作為運營方最重要的是協(xié)調(diào)多方關(guān)系，在城市更新過程中明確政府投資的邊界、將商業(yè)利益需求轉(zhuǎn)化設(shè)計要求、處理新舊居民之間的關(guān)系等等，針對投資主體的不同、經(jīng)濟收益的不匹配、歷史價值的模糊等問題，都有不同的解決方案。設(shè)計公社項目以十年規(guī)劃周期為基礎(chǔ)，首階段聚焦產(chǎn)業(yè)孵化平臺，后期轉(zhuǎn)化為消費服務(wù)模式，從產(chǎn)業(yè)的撬動方轉(zhuǎn)為服務(wù)方。對于設(shè)計公社的部分希望更加多元化，吸納更多不同類型的設(shè)計公司以擴大集群規(guī)模，密切設(shè)計公社與周邊產(chǎn)業(yè)公司的合作互動，通過與成熟產(chǎn)業(yè)公司的協(xié)作交流助力設(shè)計公社的優(yōu)化升級，推動二者之間建立穩(wěn)定的長期協(xié)作機制，為產(chǎn)業(yè)集群搭建互助橋梁深化協(xié)同創(chuàng)新。

其二，“集群模式”存在著無限的可能性與創(chuàng)新性，面對不同的歷史街區(qū)可以采取特定分多元的策略方法。幸運的是，設(shè)計公社項目遺留的創(chuàng)新性組織方式和思考模式在萬科后期的城市更新項目中也有所體現(xiàn)，如南頭古城更新改造也同樣運用集群思維展開。通過組織眾多設(shè)計師參與討論共建，既實現(xiàn)了短時間內(nèi)建成項目的目標也引導(dǎo)建筑師們對南頭古城更新問題展開深度思考提出最優(yōu)策略。

“集群”是個中性詞，他既能夠帶來多樣性，也會產(chǎn)生沖突。既有多元視角對一個場景的不同解讀也會帶來創(chuàng)作過程的冗長和數(shù)倍于單一設(shè)計團隊的管理難度。但城市的魅力就來自于多元，包容，豐富多彩。不能因為成本的增加、管理的復(fù)雜、審批的困難、就選擇更簡單和保守的方式。畢竟建造是很難逆的過程，不在早期設(shè)置好機制就會做過最好創(chuàng)造多元化的機會。

但也無需過度強調(diào)建造而忽略運營，就好像健康的身體和不斷增長的學(xué)識一樣，讓良好的城市空間產(chǎn)生不斷的生產(chǎn)，持續(xù)的運營，打造可以生長的內(nèi)容，讓硬件支撐內(nèi)容的進化，也非常重要。不要忽略使用者對空間的再創(chuàng)造，也不要拒絕時間給空間帶來的不斷變化。建筑師習(xí)慣于靜態(tài)看待空間，而空間本質(zhì)上不僅屬于建筑師更屬于使用者，要學(xué)會留白，學(xué)會給未來創(chuàng)造改變的可能。

回看在設(shè)計公社辦公的五年，從一片空地，到一個個高密度街區(qū)的形成。某天早上08：55時，筆者坐在創(chuàng)科路和打石二路的街角，看到地鐵站方向涌出的人群瞬間擠滿了紅綠燈口，人越來越多，如潮水般，讓人產(chǎn)生了一陣恍惚。深圳之所以激動人心，就是日新月異，就是川流不息，沒有什么比參與到這種充滿希望的城市和城市建設(shè)中更讓人激動不已的體驗了。

再者，深圳特有的歷史環(huán)境土壤也對設(shè)計公社集群模式的實現(xiàn)起到關(guān)鍵作用，而城市更新總是面臨著歷史保護與現(xiàn)代化需求之間的平衡，歷史街區(qū)像是被時間鎖定的活化石，過去的產(chǎn)物似乎無法適應(yīng)現(xiàn)代化的生活模式。如果以十年為一個刻度來理解深圳的存量更新，不難發(fā)現(xiàn)深圳在六十年代、七十年代等不同的時間階段都存在清晰的歷史烙印，這些烙印背后所呈現(xiàn)的是物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展之間密切關(guān)聯(lián)，也為城市更新策略的制定指明方向。相比之下，歷史底蘊深厚的蘇州、南京、福州等城市面對存量更新的時，往往受城市歷史風(fēng)格鮮明的影響而陷入時間的桎梏之中，在更新策略的提出階段往往有所束縛。而深圳歷史清晰的顆粒度致使其在城市更新的過程中不受傳統(tǒng)歷史包袱的限制，步伐中更為靈活自由。

深圳作為一座新興城市，城市更新中能夠更加靈活地應(yīng)對不斷變化的需求和挑戰(zhàn)。這種開放性和靈活性為萬科在城市更新項目中探索新模式提供了寶貴的發(fā)展空間和實踐基礎(chǔ)?？偨Y(jié)下來，設(shè)計公社十年的產(chǎn)業(yè)與集群模式的創(chuàng)新與萬科在深圳這一特定歷史環(huán)境土壤中的運營經(jīng)驗相輔相成，共同推動了城市更新領(lǐng)域的發(fā)展和進步。這種成功實踐不僅在深圳得到了驗證，也為其他城市的城市更新和發(fā)展提供了有益的借鑒和啟示。

注釋：

1原指氮氣發(fā)動機，是一種高效推進的機器，這里取義是一種讓人、項目和場所產(chǎn)生更高效互動的一種連接方式。

參考文獻：

1“集合建筑師群體參與建筑創(chuàng)作的實踐活動”，引自《中國當代建筑集群設(shè)計現(xiàn)象研究》蔡瑜