王艷玲

郭子威，長實集團營業(yè)部首席經(jīng)理

正如中?！ろ槻晾镌趦?nèi)地掀起的“熱浪”，Blue Coast的搶房盛況在香港，也創(chuàng)下香港2013年以來新盤單日銷售額最高的紀(jì)錄，及2024年首個全新項目率先破百億銷售金額。

除了都是豪宅，兩個盤還有一個共性：低開高走。中?！ろ槻晾镩_盤價17萬元/㎡起，而Blue Coast也被稱為“撈底價”，與周邊的二手房價相比，相當(dāng)于打了七八折。

樓價連續(xù)下跌9個月后，香港房價是否已筑底？最好的置業(yè)時機是否已到來？今年2月28日，香港取消了實行14年的樓市“辣招”?！俺防薄焙螅瑯鞘谐山坏姆磸検嵌唐诘倪€是長期的？

“不是每一個開發(fā)商都有我們果斷的反應(yīng)，很多開發(fā)商希望能看清楚市場。但是很多時候不是你的價格不值，而是可能錯過這一波。”圍繞一系列熱點問題，長實集團營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威進(jìn)行了回應(yīng)。

十年來單盤銷售額最高

日前，長實集團在香港的港島南港鐵站項目藍(lán)色海岸（Blue Coast）迎來首次開盤，當(dāng)天413個單位被搶購一空，銷售金額近75億港元，創(chuàng)下香港2013年4月實施《一手住宅物業(yè)銷售條例》以來新盤單日銷售金額的最高紀(jì)錄。一星期后再推售186套供市場認(rèn)購，連同首次推售，創(chuàng)造了開售8天累計逾540套被認(rèn)購，套現(xiàn)逾100億的成績。

值得一提的是，Blue Coast首輪開盤采取了“撈底價”的營銷策略。按照長實集團2.8萬港元/平方呎的成本價推出，均價僅2.29萬港元/平方呎，相當(dāng)于七八折甚至“虧本”賣房。比周邊同類新盤便宜約6000港元/平方呎，形成了明顯價格優(yōu)勢。

針對第二輪銷售的定價，長實采取小幅漲價的策略?！暗谝慌褪菗频變r，幾乎在市場底部，已經(jīng)低無可低了。這沒問題，把市場需求激活之后，我們就會調(diào)整價格?！?/p>

據(jù)悉，發(fā)展商于次輪銷售后已將部分單位加價10%，其余單位亦會陸續(xù)于短期內(nèi)調(diào)整價錢及優(yōu)惠。

“撤辣”是貼合市場需求的

Blue Coast項目熱銷，也顯示出了港府“撤辣”對樓市的威力，即香港的所有住宅物業(yè)交易將無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，受惠于香港特區(qū)政府全面“撤辣”，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創(chuàng)1998年后單月新高。

“這也反映出，‘撤辣是貼合市場需求的。非香港居民購買的人群，很多來自于人才引進(jìn)，剛好貼合香港的經(jīng)濟發(fā)展需求”，郭子威介紹，Blue Coast的買家以用家為主，占近七成；長線投資者約占三成。70%為香港本地買家，30%左右為非香港居民，包括內(nèi)地客及海外投資者。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至2024年2月底，即實行了約一年，香港所有人才計劃收到25萬多宗申請，批出約16萬宗，超過10萬名人才已來到香港，比原定每年吸納至少3.5萬名人才的目標(biāo)高出很多。他們帶動香港經(jīng)濟增長的實力和潛力，不容忽視。

郭子威認(rèn)為，“香港作為國際金融中心的地位是顯著的，金融和科技人才一定會來到香港。他們穩(wěn)定的居住需求對樓市、房價乃至經(jīng)濟都是非常重要的支撐力?！?h3>市場需求激活之后就會調(diào)整價格

南都·灣財社：長實對香港“撤辣”有何看法？

郭子威：香港為什么會有辣招出臺？因為當(dāng)時炒房很熱，房價被推到很高的水平，對于香港國際金融中心的地位，以及人才引進(jìn)來說是有很大壓力的。辣招在當(dāng)時是非常好的政策。然而，疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇，房地產(chǎn)作為很重要的產(chǎn)業(yè)，在目前必須采取新措施。加之香港炒房現(xiàn)象已經(jīng)不存在了，買房需求主要是剛需、剛改。這些客戶也在承受著過高的成本壓力。

去年底，香港撤銷了部分辣招，但是成效不明顯。港府觀察到香港時機面對的情況，如果繼續(xù)采取高稅費壓制樓市，本身有實際需求的買家就會被屏蔽在外。完全撤銷辣招，是十分果斷的決定，除了本地改善需求被拉動，也吸引到非香港居民，包括內(nèi)地和海外投資。3月份一手房的成交量大漲，也反映出“撤辣”是貼合市場需求的，這是好事。

南都·灣財社：Blue Coast的搶購，是管理層預(yù)料之中還是超過預(yù)期？

郭子威：肯定是超過預(yù)期的，但是不是完全超出預(yù)期呢？也不是。我們用這個“撈底價”去賣，預(yù)期有1萬個認(rèn)籌就很開心，但是最終達(dá)到2.8萬個認(rèn)籌。因為價格、優(yōu)質(zhì)項目及配套等原因，Blue Coast引發(fā)了市場對項目的高度關(guān)注。一星期后再推售186套供市場認(rèn)購，連同首次推售，創(chuàng)造了開售8天累計逾540套被認(rèn)購，占Blue Coast 約85%，套現(xiàn)逾100億的佳績。

我們分析客戶情況，換房需求為主。一般來說香港市區(qū)2房為主，但是目前3房受歡迎是一個明顯的趨勢，包括700多平方呎的小三房、1000多平方呎的大三房。從項目的認(rèn)籌和選房看到，認(rèn)籌3房占比達(dá)到70%，剩下的30%為2房。

從客戶群來說，香港本地居民占比80%，非香港居民占比20%。非香港居民中絕大部分來自內(nèi)地的專才、高才。這些人在金鐘、中環(huán)上班，如果長期居住的話，對香港島更容易接受。

南都·灣財社：你認(rèn)為非香港居民占比多少，對香港樓市的健康發(fā)展是有長期支撐力的？

郭子威：目前，無論亞洲地區(qū)，還是內(nèi)地四大城市，都在用不同的政策來吸納人才，所以人才對香港也是非常重要的。人才抵港，居住問題就必須要解決。所以，非香港居民占比達(dá)到20%-30%，起到了穩(wěn)定樓市的作用。他們穩(wěn)定的居住需求，對樓市、對房價，對經(jīng)濟都是非常重要的。

一方面，這些有購買實力的需求，對中高價房源的需求起到穩(wěn)定作用，同時20%-30%的占比也不會推高樓價；另一方面中低價房源有來自香港本地居民的支撐，兩部分加起來才是很健康的。

南都·灣財社：后期定價策略是怎樣的？你認(rèn)為香港房價是否已經(jīng)筑底？

郭子威：整個項目不惜工本打造，所有單位配置德國進(jìn)口及制造櫥柜系列，全盤單位的櫥柜零售價總值近5億元，確實想打造成香港島地標(biāo)建筑。當(dāng)時目標(biāo)是3.5萬港元/平方呎，但是整個市場處于調(diào)整期，所以我們第一輪發(fā)售的價格肯定是“虧”的。香港房價在過去一段時間經(jīng)歷了約20%的下調(diào)，我們不可能盲目說去賣得很高。所以地段再好，也需要有一個吸引眼球的價格。

所以第一輪就是撈底價，已經(jīng)低無可低了。這沒有問題，市場需求激活之后，我們就會調(diào)整價格。所以第一輪發(fā)售的第三批，房價微漲了0.8%-1.7%，就是要給市場一個信號：這個價格就是最后的機會了。第二輪發(fā)售在4月中旬，我們的價格再次調(diào)整，已經(jīng)明顯看到往上漲的趨勢。再往后，Blue Coast第二期住宅部分的售價，我想一定會超過10%的。因為看到市場發(fā)生變化，購買力激發(fā)出來，香港房地產(chǎn)市場回復(fù)到了正常的過程。

南都·灣財社：是不是香港所有樓盤都抓住了這波市場紅利？哪些盤銷售得更快一些？

郭子威：任何一個地方房地產(chǎn)的復(fù)蘇，肯定是地段很重要。在當(dāng)前，香港房價已經(jīng)調(diào)整20%的情況下，交通好、環(huán)境好、有海景的房源肯定走在開始反彈的第一步。比如Blue Coast，不是每一個開發(fā)商都有我們果斷的反應(yīng)，很多開發(fā)商希望能看清楚市場。但是很多時候不是你的價格不值，而是可能錯過這一波，我們可以一波一波慢慢往上漲。

南都·灣財社：對香港樓市接下來的走勢有何預(yù)判？

郭子威：有一些購房者要確保降息之后，才會比較踏實。但那個階段，香港房價肯定已經(jīng)往上走了一波，當(dāng)前就是很好的入市階段。

我們對香港房地產(chǎn)是樂觀的，成交量也會恢復(fù)到正常水平。什么是正常？3月份一手成交量4200多套，這也不算正常，這是在一個階段突然間爆發(fā)的需求。正常情況下，香港月成交維持在1500-2000套，也就是一年2萬套左右，才能保持健康長期發(fā)展。從樂觀的角度看，今年房價上漲的機會是很大的。

（本文涉及貨幣單位均為港元）