王雁飛

繼2024年4月30日中央政治局會議首次提出“消化存量房產(chǎn)”后，5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議上提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，這標志著房地產(chǎn)市場新一輪去庫存周期的開啟。

高企的庫存不僅是房地產(chǎn)市場的一個主要矛盾，也是過去一段時期多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不佳的原因之一。

2023年黨中央首次提出房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《中國百城住宅庫存報告》，2023年底中國地產(chǎn)庫存周期為22.4個月，僅次于2012年2月的歷史峰值22.8個月。

房地產(chǎn)庫存關聯(lián)供應和需求兩端，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，一個重要任務就是通過“以舊換新”加快存量地產(chǎn)去庫存工作。

從“代售”走向“收儲”

“以舊換新”去庫存最普遍的模式是“代售”，由房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構在地方房地產(chǎn)協(xié)會和中介協(xié)會的引導下自主開展。這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)、中介和購房者三方會簽訂一份新房購買和二手房優(yōu)先銷售的協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，如果中介在規(guī)定的時間內(nèi)能夠成功出售購房者的二手房，那么出售所得的資金將用于購買新房。如果二手房未能按期售出，則該協(xié)議自動失效，且三方都不承擔任何責任。

然而，“代售”本質(zhì)上仍是基于市場交易行為的，即使中介會優(yōu)先推廣已簽訂置換協(xié)議的二手房以促進成交，但二手房能否最終售出仍存在很大的不確定性，依然面臨二手房出售周期較長、降價銷售等問題，對于去庫存的推進作用有限。

此輪去庫存調(diào)控中最大的創(chuàng)新之舉是地方政府回購收儲，即所謂的“收儲”模式：由地方國企直接參與市場交易，購買現(xiàn)存的住房資源，把這些住房用作保障性租賃住房和人才公寓等。

圖 2000年以來商品房待售面積及同比增速走勢

（資料來源：iFind，華福證券研究所）

根據(jù)被收儲對象的不同，又分為“換購”模式和“回購”模式：“換購”模式是針對有換房需求的購房者，當他們選定并認購了樓盤項目后，地方國有企業(yè)將直接購買其舊房，并將售房所得用于購買指定的新項目；“回購”模式則是針對開發(fā)商已竣工未售出的新建商品房項目。

總體上來看，“收儲”模式在去庫存方面速度更快、力度更大。首先，由于地方政府直接介入收購，省去了賣舊買新的步驟，因此交易過程更為簡潔；其次，該模式通常會收購較多的存量房屋，從而直接減少市場上的房屋庫存。比如，4月河南鄭州出臺“收儲”政策，收儲規(guī)模較大，全年計劃完成5000套，且允許購買其他房企開發(fā)的項目并給予換房補貼。隨后，南京等城市也出臺了政府收儲方案。

“收儲”模式需要克服的挑戰(zhàn)

一是收益匹配問題。對于配租型保障性住房，需要比較租金回報率和經(jīng)營成本，這一點在很大程度上決定了地方政府執(zhí)行政策的積極性。經(jīng)營成本包括了資金成本和維持成本。在租金回報率偏低的地方，租金收入可能不足以支付利息支出和運營維護成本。保障性住房的再貸款政策利率為1.75%，然而根據(jù)相關報告，2023年租金回報率一線城市為1.8%、二線城市為1.89%、三四線城市為2.42%?？紤]到政策性保障房的租金回報率實際更低，有可能不足以覆蓋利息支出和運營維護成本。

二是政府財力問題。鑒于目前有些地方政府的財政狀況相對緊張，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，僅靠地方財政難以支撐更大規(guī)模的政府收儲行為，尤其是在那些土地財政收入大幅縮水的高庫存城市。仍以鄭州市為例，如果年內(nèi)需要完成5000套住房收儲，每套住房成本按200萬元計，那么所需投入資金高達100億元。華泰證券的測算也顯示，要消耗高庫存城市10%至30%的已取證待售庫存需投入5600億元至16800億元的二手房收儲資金。因此，未來中央政府還需要采取更多措施，來為地方政府提供額外的資金支持，從而自上而下地增強地方政府收儲所需的流動性。

三是政策效果問題。本輪地方收儲政策明確提出在“商品房庫存較多的城市”實施，這一條件主要適用于那些庫存積壓嚴重且房價下降較多的二三線及以下城市，然而低線城市對保障性住房的需求反而相對較低，商品房收儲與保障房需求之間存在一定的區(qū)域不匹配問題。此外，目前多數(shù)城市收儲后，居民一般只能換購地方國企指定的樓盤，置換選擇的空間相對較窄?！耙耘f換新”政策能否在全國范圍內(nèi)激發(fā)置換需求、推動存量房大規(guī)模去化，在很大程度上取決于該模式的靈活性以及能否在鄭州、南京等高能級城市成功實施并產(chǎn)生示范效應。

四是后續(xù)退出問題。盡管政府直接介入的回購收儲可能會在短期內(nèi)穩(wěn)定房價進而穩(wěn)定預期，但這種價格信號在某種意義上沒有完全、完整地反映市場真實供需。在居民消費和投資預期尚待改善的過程中，政府的回購收儲行為可能會導致市場效率受到一定干擾，后續(xù)還需要關注未來政策如果退出對房地產(chǎn)市場的潛在影響。

政策建議

一是擴大保障性住房再貸款規(guī)模。目前央行保障性住房再貸款3000億元，理論上可撬動5000億元銀行貸款，這一規(guī)模相對于市場的存量住房規(guī)模遠遠不夠，建議在收儲試點成熟后發(fā)放更多期、更大規(guī)模的再貸款。

二是配套長期低成本資金。央行2023年推出的租賃住房貸款支持計劃盡快從8個試點城市向全國推廣，還要配套國家開放銀行政策性低息貸款、專項債券、財政貼息等方式，解決地方政府資金來源問題和資金成本問題，同時注意嚴防新增地方政府隱性債務，不得以融資平臺為主體進行收儲。

三是優(yōu)化收儲操作模式。當前國企收儲模式的試點范圍小、落地數(shù)量少，其中一個原因是居民僅能購買收儲國企所開發(fā)的新房，難以滿足購房者多元化的改善性需求，進而影響換購申請率?？煽紤]允許將國企以外的其他開發(fā)商樓盤納入新房房源庫，以便擴大置換選擇面、增加換房吸引力。

四是吸引社會資本進入。前述優(yōu)化后的收儲操作模式對地方大型國企或城投的資金實力提出較高的要求，可考慮在房租回報率相對較高、預期能實現(xiàn)一定盈利的城市，在堅持“以需定購”的前提下鼓勵引導社會資本進入，共同促進收儲后的租賃商業(yè)化、市場化運營。

五是鼓勵銀行創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。地方政府收儲主要資金來源仍是商業(yè)銀行，銀行要開發(fā)針對地方國企收儲需求的“以舊換新”收儲貸款、翻新貸款，或針對租賃對象的中長期租賃貸款?？紤]到這些項目預期能為銀行帶來長期的現(xiàn)金流和存款沉淀，鼓勵商業(yè)銀行在利率方面給予優(yōu)惠。

六是需求側政策繼續(xù)發(fā)力。進一步放開限購等政策，建議天津、海南自貿(mào)港盡快全面解除房地產(chǎn)限購，北上廣深四大一線城市限購政策也有進一步優(yōu)化放寬的空間，允許更多購房者進入市場，同時配套降低契稅等交易稅費措施，降低購房門檻和成本，提高居民的購房意愿和融資意愿。

（作者為海南大學“一帶一路”研究院經(jīng)濟研究中心副研究員）