邱永芬　劉常源　王艷玲

首套住房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、政府收購(gòu)部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，引發(fā)巨大關(guān)注。下午4時(shí)，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

多位專家分析，這輪重磅政策，或是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，堪稱“史上最寬松”房地產(chǎn)政策，表明中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定決心。隨著宏觀政策協(xié)同發(fā)力以及房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)跟進(jìn)，未來(lái)市場(chǎng)情緒有望邊際好轉(zhuǎn)，尤其是核心城市在政策帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度或?qū)⒅饾u修復(fù)。

打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)

據(jù)新華社，17日上午，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開(kāi)，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

何立峰指出，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前，要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

何立峰要求，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。

連發(fā)三招促進(jìn)住房貸款

17日午間，中國(guó)人民銀行連發(fā)三道促進(jìn)住房貸款的利好政策。

在調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例方面，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率方面，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

在調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率方面，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。按照因城施策原則，央行指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管此前民間也曾出現(xiàn)“零首付”“一成首付”等說(shuō)辭，但多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等的“自選動(dòng)作”，其實(shí)現(xiàn)路徑是：開(kāi)發(fā)商配合買(mǎi)家購(gòu)房首付幾年分期，買(mǎi)家在約定的年限內(nèi)分期支付首付款，并非官方渠道發(fā)布。而在今日，最低僅1.5成的首套房首付比例，為官方明文公布。大力支持買(mǎi)家在僅擁有少量購(gòu)房款的情況下，可以通過(guò)銀行獲取最高達(dá)85%的貸款額度，較輕松實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

在17日，三項(xiàng)利好個(gè)人購(gòu)房的政策出臺(tái)后，引起眾多市民、網(wǎng)友熱議。當(dāng)天晚上8點(diǎn)多，廣州第一時(shí)間官宣發(fā)文響應(yīng)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。5月18日，上海、深圳、北京也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。以廣州為例，按照廣州新房套均約為400萬(wàn)元的總價(jià)水平，倘若首套房首付比例從30%降至15%，意味著首付金額將從120萬(wàn)元大幅縮減至60萬(wàn)元，“等同于首套置業(yè)在負(fù)擔(dān)得了月供的情況下、同樣的首付預(yù)算現(xiàn)在可以買(mǎi)總價(jià)高一倍的房子。與此同時(shí)，二套房的首付比例也從40%降至最低25%，首付門(mén)檻大幅降低”。

首四月全國(guó)商品住宅銷售額降超30%

事實(shí)上，在此次會(huì)議之前，全國(guó)多城已紛紛出臺(tái)促進(jìn)樓市成交的政策。僅5月份，就有杭州、西安等城市取消限購(gòu)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，成都、杭州、佛山、東莞、廈門(mén)、南京、蘇州、西安等23個(gè)城市全面取消限購(gòu)。全國(guó)僅剩海南省、北上廣深、天津以及珠海橫琴7地仍保留住房限購(gòu)政策。

但從17日公布的70城房?jī)r(jià)、前四月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可見(jiàn)，市場(chǎng)并未如預(yù)期般持續(xù)回暖。今年前四個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額24453億元，下降31.1%。新建商品住宅銷售面積24507萬(wàn)平方米，下降23.8%。與此同時(shí)，在房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積等方面，均下降超20%。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，進(jìn)入4月份以后，市場(chǎng)供需兩端都開(kāi)始下行。盡管各地推進(jìn)以舊換新，但由于市場(chǎng)情緒弱，二手房交易周期長(zhǎng)，加上降價(jià)預(yù)期明顯，等待觀望的情緒更重，亦導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，二手房業(yè)主越來(lái)越焦慮，于是總有人撐不住，啟動(dòng)新一輪降價(jià)。目前，市場(chǎng)盡管存在供大于求，但心理預(yù)期、焦慮預(yù)期占主導(dǎo)，已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，迫切需要政府積極介入，盡快注入信用，將交易活躍起來(lái)，打消焦慮預(yù)期，這是穩(wěn)定市場(chǎng)的第一步，也是關(guān)鍵一步。

專家解讀：國(guó)家層面針對(duì)房地產(chǎn)全面推動(dòng)政策寬松

就17日房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)已出的政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心非常堅(jiān)定，未來(lái)只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多的政策肯定還會(huì)出臺(tái)，在各地加碼發(fā)布政策的基礎(chǔ)上，本次國(guó)家層面針對(duì)房地產(chǎn)全面推動(dòng)政策寬松，國(guó)家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期。

在首付比例方面，不再區(qū)分“限購(gòu)”和不“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于15%和25%。引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿。將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費(fèi)意愿。

而在房貸利率方面，此前5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%，此次多個(gè)城市將下限取消，利率下調(diào)的空間更大。當(dāng)前從全國(guó)看，目前除了少數(shù)一線二線城市外，大部分現(xiàn)在房貸最低首套利率已經(jīng)進(jìn)入3.45%時(shí)代。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今日全國(guó)出臺(tái)四項(xiàng)重磅政策，將對(duì)市場(chǎng)的影響產(chǎn)生極大深刻的影響，堪稱“四板斧”：即購(gòu)房首付比例下調(diào)至15%、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限、收購(gòu)庫(kù)存房源充當(dāng)保障房。

“此類購(gòu)房政策是購(gòu)房歷史上非常罕見(jiàn)的寬松，或者說(shuō)是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，其能級(jí)超過(guò)過(guò)去所有的放寬政策，是歷史級(jí)的購(gòu)房提振政策”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策每條都具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)震撼力，也有助于后續(xù)新房在內(nèi)的庫(kù)存進(jìn)一步消化，將對(duì)購(gòu)房者市場(chǎng)信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用。

上海深圳樓市成交已大漲

同樣的新政照拂之下，四個(gè)一線城市的市場(chǎng)反饋迥異。

北上廣深四個(gè)一線城市中，上海受新政刺激成交量最為活躍，當(dāng)周成交面積13.8萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲77.4%。據(jù)稱有新盤(pán)周六一天的成交，相當(dāng)于過(guò)去一個(gè)月的成交量。而上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳自從5月6日放寬限購(gòu)以來(lái)，樓市成交一直相對(duì)火熱，而這次的新政無(wú)疑更讓其火上加油。在新政后首個(gè)周末，有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾近“日光”，也有樓盤(pán)24小時(shí)不打烊，通宵賣(mài)房，凌晨開(kāi)單。而二手房周末兩天的看房量也超越2020年的周末高峰期，成交量創(chuàng)近4年歷史新高。

在北京，從中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)可見(jiàn)，5月截至5月19日期間，當(dāng)中有10天成交套數(shù)在500+，包括5月17日也有595套，但在周末兩天（5月18日至19日），則陡降至137套、77套。與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)亦證實(shí)，新政當(dāng)周（5月13日至19日，下同），北京成交面積僅7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.4%，降幅居一線城市之首。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，成交下調(diào)，或由于政策出臺(tái)在周五，政策中明確提及了首付及利率下調(diào)，從而導(dǎo)致一部分不急著網(wǎng)簽的購(gòu)房者等待政策落地。

在廣州，盡管新政首周，廣州樓盤(pán)已大力推出一口價(jià)或520專場(chǎng)促銷，但市場(chǎng)活躍度仍然有待提升。從世聯(lián)東一研究院監(jiān)測(cè)的廣州重點(diǎn)樓盤(pán)記錄可見(jiàn)，幾乎每個(gè)區(qū)域監(jiān)測(cè)樓盤(pán)的到訪臺(tái)數(shù)和成交套數(shù)都是有漲有跌，暫未出現(xiàn)集體回暖現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，新政當(dāng)周廣州指標(biāo)盤(pán)日均來(lái)訪環(huán)比增加17%，日均認(rèn)購(gòu)環(huán)比增6%，當(dāng)周成交12.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減22.6%。

在業(yè)界人士看來(lái)，廣州今年以來(lái)的樓市成交仍屬近十年新低。

克而瑞廣佛區(qū)域首席市場(chǎng)分析師肖文曉指出，今年前四個(gè)月，廣州新房的成交面積大約180萬(wàn)平方米，而去年同期是299萬(wàn)平方米，同比大約下降了四成。雖然這與去年同期樓市成交出現(xiàn)集中爆發(fā)有關(guān)，但是今年首四月的成交量放在過(guò)去10年來(lái)看都屬偏低。

究竟廣州樓市何時(shí)得到提振？肖文曉認(rèn)為，當(dāng)前整體市場(chǎng)仍然比較低迷，還是有必要積極響應(yīng)中央政策，出臺(tái)更多支持購(gòu)房需求的政策，包括下調(diào)首付和利率、放寬人才落戶、全面退出限購(gòu)等，方有望促進(jìn)樓市回暖。