王艷玲

房地產迎來歷史轉折點。5月17日午間，央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三個“大紅包”，包括降首付、取消商業(yè)貸款利率下限、降公積金貸款利率。

下午，國務院又舉行政策例行吹風會，住房城鄉(xiāng)建設部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。

誠如業(yè)界專家分析，市場形勢出現(xiàn)了新變化，迫切要求有更精準更高效的去庫存政策，以穩(wěn)定房價和預期。全國層面，政策應出盡出；地方層面，杭州新政珠玉在前，北上廣深有機會全面松限嗎？

太猛，杭州

去庫存行動，最果斷的城市莫過于杭州，這也是除北上廣深外，最具標桿性的二線城市。

5月15日，杭州開先河，決定在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。對此，嚴躍進評價，“此類政策信號意義非常強，對地方去庫存提供了非常強的信心。這可以理解為今年消化存量房產中，除了以舊換新政策外，又一項全國重磅的政策創(chuàng)新，預計后續(xù)其他城市也會跟進?！?/p>

事實上，就在一周前，“杭七條”出臺，屬于中央政治局4月底會議后全國首個全面取消限購的城市例子，為后續(xù)一二線熱點城市限購政策的進一步放開打開了想象空間。

杭州還是首個明確“以房定地”的政策。此次杭州明確，優(yōu)化住宅用地供應。對住房供應較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進供需平衡。這也是全國首個對此前自然資源部供地新政的回應。

新政明確購房即可落戶的導向。此次杭州明確，優(yōu)化積分落戶的政策。在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。通俗理解就是購房就可以落戶。

明確掛牌即享首套資格的導向。杭州政策明確，對于購房人在所購住房城區(qū)范圍內無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。

明確搖號退出和推動高品質住宅供應。也意味著后續(xù)在高品質住宅方面會持續(xù)形成供地、交易等系列支持文件。

此外，在加強住房信貸支持方面，5月15日杭州對存量二套房的房貸執(zhí)行標準做了調整，即允許按首套房的標準進行。

顯然，在當前城市之間競爭加大的背景下，杭州一系列新政的出臺，更有利于增強競爭優(yōu)勢。杭州的一系列新政雖晚于其他強二線城市，但力度超過任何一線、二線城市。

房價：杭州表現(xiàn)優(yōu)于北廣深

在全國房地產市場持續(xù)低迷、深度調整的大環(huán)境下，杭州市場也不可避免地進入低迷。據中指監(jiān)測數據顯示，2024年1-4月，杭州市區(qū)新房成交量僅188.3萬㎡，新房熱度持續(xù)下降，供需兩端信心均顯不足，4月成交規(guī)模不足50萬㎡，環(huán)同比均縮減。

但我們可從4月商品住宅銷售價格的走勢，來對比下杭州和北上廣深的市場壓力。

國家統(tǒng)計局數據顯示，4月份一線城市房地產市場在繼續(xù)調整，商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。

從杭州方面來看，4月杭州新房價格環(huán)比跌0.5％，二手房價格環(huán)比跌1.1％；新房價格同比上漲0.4％，二手房價格同比下跌6.5％。從數據上看，4月杭州新房、二手房價格環(huán)比均出現(xiàn)下跌，而二手房價格環(huán)比與同比跌幅均擴大，同比跌幅創(chuàng)下2015年6月以來最大跌幅。

對比來看，4月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上漲0.3%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.5%，降幅比上月擴大1.0個百分點。其中，北京、廣州和深圳同比分別下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上漲4.2%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.5%，降幅比上月擴大1.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。

庫存：杭州去化周期少于北廣深

再從可售庫存來看，據中指院統(tǒng)計，上海截至4月末可售面積798萬㎡，去化周期（接近6個月月平均銷售計算）9個月；北京截至4月末可售面積1068萬㎡，去化周期21.7個月；廣州截至4月末可售面積1188萬㎡，去化周期24.8個月；深圳截至4月末可售面積1779萬㎡，去化周期24.9個月；杭州截至4月末可售面積638萬㎡，去化周期9.2個月。

從兩個維度的對比來看，杭州的“壓力”都遠低于北廣深。為了加速去庫存，北廣深松綁限購的動作，但都僅聚焦在郊區(qū)。

如北京，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭或者成年單身人士，在五環(huán)外新購一套住房。據中原地產研究院統(tǒng)計數據，目前北京大約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，而且五環(huán)外新增供應和可售庫存占比也在80%左右。因此，該政策將對北京新建商品房銷售帶來更大的利好。

對比來看 ，4月份一線城市新建品住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。

深圳，非深圳本市戶籍群體在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等7個區(qū)范圍內購買住房，其個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年降為1年。本地戶籍有兩個及以上未成年子女，可在上述區(qū)域加購一套。

廣州，去年率先放開黃埔、番禺等區(qū)域限購。今年再度加碼，放開120㎡以上住房限購。

至于大家翹首以盼的上海新政，雖然遲遲未出臺，但市場對于上海五個新城放松限購的呼聲較高。

杭州之后，一線城市會否全面放開限購？

“杭州政策應該打滿分，是今年放松力度大、市場反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標桿性和啟發(fā)性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進如此評價。

杭州全面取消限購后，新房市場最明顯的變化來自于原先限購的四個中心城區(qū)，熱度迅速升溫。比如，拱墅區(qū)綠城宸岸印月里成為取消限購后首個要拼社保的樓盤。項目首開141套房源，均價33545元/㎡。共有1008戶家庭入圍公證搖號，綜合中簽率13.99%，有房家庭最終入圍條件是118個月的社保。此外，也有部分續(xù)銷項目在新政發(fā)布后來訪量出現(xiàn)明顯增長。

同時，杭州二手房掛牌量激增。據杭州貝殼研究院的數據，對比4月單日均值，新政首日二手房咨詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長91%。另據杭州我愛我家數據顯示，5月9日至13日，多個老小區(qū)成交火熱，這些成交小區(qū)的套均成交總價大多在200萬元以內。

5月17日，全國出臺四項重磅政策，其對于市場的影響將產生極大深刻的影響。各類組合拳在逐步落地，伴隨著政策落度力度與執(zhí)行力的增強，樓市去庫存的力度未來也會越來越大。地方層面，杭州新政后也取得積極成果。杭州之后，一線城市能否全面放開限購，成為備受各界關注的話題。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，一線城市有望繼續(xù)因區(qū)、因需施策，包括放開大面積段限購、給予特定人群更多購房名額、降低社保年限等或是重要方向。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，京滬深等一線城市的樓市限購等政策有望進一步定向寬松，比如郊區(qū)全面取消限購，二手房交易增值稅減免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的標準等等。從不同城市的去庫存的節(jié)奏來看，只有一二線城市的房地產市場政策寬松了，市場逐步復蘇了，才有可能帶動其他城市市場復蘇，才有可能帶動其他城市進一步去庫存，二三四線城市樓市下行的壓力才會減輕，樓市基本面才會逐步得到恢復。

一系列組合拳落地后的市場反映，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進預計，由于當下的政策組合拳措施的落地，5-6月成交量肯定會有一波成交量回升，加上6月份剛好為房企沖刺半年報業(yè)績的階段，各大房企勢必會抓住政策“窗口期”，積極推盤去庫存，6月份在多重因素影響下，市場交易量會有較大幅度的回升。