盤家，在方言中用來(lái)稱贊一個(gè)人善于管理家務(wù)，亦可引申為操盤某些局面的行家。

但在京城的特定語(yǔ)境中，“盤”這個(gè)字有更微妙的用途，是指不用任何多余動(dòng)作，能把某個(gè)物件、某項(xiàng)事業(yè)和技藝，甚至是某個(gè)人物“盤”出通透感、水潤(rùn)感、高級(jí)感，并抵達(dá)極致境界的“沉浸式”游戲。

盤，意味著全神貫注、經(jīng)年累月地投身于一種下意識(shí)的可重復(fù)規(guī)則中，是盤家與被盤對(duì)象信息交流、精神互參的儀式。

潘石屹的發(fā)跡之路和撤退之道，也是一個(gè)“盤家”的成長(zhǎng)過(guò)程，更像是一部情節(jié)曲折的電視連續(xù)劇。

這部連續(xù)劇里的重要人物包括：牟其中、張欣、閻巖，以及黑石集團(tuán)創(chuàng)始人蘇世民等。

這些人物先后在潘石屹職業(yè)生涯的某些節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)，隨著他的人生故事展開，逐漸有了歲月的光澤和神采。讀者將會(huì)發(fā)現(xiàn)：少了其中的某一個(gè)，潘石屹崛起和撤退的關(guān)鍵鏈條上，都會(huì)出現(xiàn)某些漏洞。

在牟其中始終未敢染指的房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹樹立了一個(gè)敢于標(biāo)新立異的另類奮斗者形象，也創(chuàng)造了一個(gè)精心籌劃的退出案例。

2024年以來(lái)，潘石屹這個(gè)名字忽然被賦予某種企業(yè)家精神的表征，被用來(lái)衡量那些飽受詬病——給購(gòu)房人、合作伙伴以及社會(huì)各界留下一地爛尾故事的投機(jī)者。

開始懷念這位西北企業(yè)家的人們，到底能從其商業(yè)和人生布局中悟到點(diǎn)什么呢？

“盤資金”的杠桿意識(shí)

在涉及貸款、募資、上市等與資金杠桿相關(guān)的關(guān)鍵事務(wù)上，創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)操盤者有必要借鑒潘石屹創(chuàng)業(yè)之初的資金敏感度和工具意識(shí)。

“我絕不用銀行貸款。”

“我絕不搞股份公司?！?/p>

“我絕不上市。”

不止一位在實(shí)業(yè)或商貿(mào)流通領(lǐng)域的老板，在事業(yè)有成時(shí)給筆者表達(dá)過(guò)這樣的觀點(diǎn)，他們的依據(jù)通常是身邊發(fā)生過(guò)的那些悲歡離合、滄海桑田的“劇情”。

然而，在潘石屹創(chuàng)業(yè)之初，這些問(wèn)題早就不是認(rèn)知障礙了——一位來(lái)自大西北，年僅20多歲的小伙子，居然對(duì)于任何能夠做大資金杠桿的信息保持著異常的敏感，這是令人感到意外的。

這一切，在20世紀(jì)80年代末90年代初卻真實(shí)地發(fā)生了。給潘石屹補(bǔ)上這一課的人，很可能是牟其中。

對(duì)于吸收能力極強(qiáng)的“盤家”潘石屹來(lái)說(shuō)，即便是擦肩而過(guò)的路人的一句話，都足夠其拿去呼風(fēng)喚雨。

1989年，潘石屹隨牟其中來(lái)到海南省。其時(shí)，牟其中已經(jīng)是一位眾望所歸的商界“教父級(jí)”人物，他對(duì)房地產(chǎn)并無(wú)興趣。

直至35年后，重獲自由的牟其中依然在短視頻節(jié)目中說(shuō)，此生他唯一未能理解、未曾涉足的領(lǐng)域便是房地產(chǎn)。

然而，身為銀行家之子，牟其中很可能幫助潘石屹了解到金融行業(yè)的游戲規(guī)則。牟其中曾說(shuō)：銀行本質(zhì)上是一個(gè)商店，它銷售的東西就是貨幣。銀行不喜歡征信好的人歸還本金，它希望持續(xù)收取利息！

牟其中這些顛覆性觀點(diǎn)，對(duì)于當(dāng)時(shí)每天面臨“潑天商機(jī)”，但缺乏“第一桶金”的潘石屹，以及王功權(quán)、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪等人有多么重要的意義，看看潘石屹后續(xù)的“操盤”動(dòng)作就知道了。

1992年，潘石屹加入海南萬(wàn)通，起初擔(dān)任總經(jīng)理助理兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理，之后晉升為與五位創(chuàng)始人平級(jí)的副總。

當(dāng)年，公司通過(guò)高息借貸1000多萬(wàn)元炒房地產(chǎn)。六人通過(guò)運(yùn)作?？凇熬哦紕e墅”項(xiàng)目，僅用半年多時(shí)間就賺取1000多萬(wàn)元。

潘石屹在地產(chǎn)領(lǐng)域上升到與“地產(chǎn)思想家”馮侖并肩的江湖地位，始于其捕捉到的一條敏感信息。

1992年8月，在?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)崩盤前，潘石屹回到北方考察市場(chǎng)。有一回，潘石屹在當(dāng)時(shí)的懷柔縣政府食堂吃飯時(shí)，偶然獲悉“北京市給了懷柔四個(gè)定向募集資金的股份制公司指標(biāo)。”

潘石屹于是想辦法獲得了其中一個(gè)指標(biāo)。

1993年6月，北京成立了最早的一家以民營(yíng)資本為主體的大型股份制企業(yè)，這就是由萬(wàn)通集團(tuán)投資并以定向募集方式發(fā)起組建的“北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司?！?/p>

北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)通實(shí)業(yè)”）成立之初，實(shí)收資本8億元人民幣。同年，該公司在北京開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括北京萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、中國(guó)國(guó)際航空公司大廈、北京萬(wàn)通理想世界（現(xiàn)新城國(guó)際），這些項(xiàng)目均大獲成功。

1995年3月，萬(wàn)通實(shí)業(yè)的六君子進(jìn)行了“以江湖方式進(jìn)入，以商人方式退出的”首次分家，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開。

“盤項(xiàng)目”的夢(mèng)幻組合

對(duì)于那些希望將夫妻店發(fā)展成為行業(yè)龍頭甚至世界知名企業(yè)的人來(lái)說(shuō)，有必要復(fù)盤一下潘石屹在家庭結(jié)構(gòu)、企業(yè)定位與發(fā)展形態(tài)等方面高舉高打的布局風(fēng)格。

潘石屹的第二位貴人，就是其相識(shí)于美國(guó)的張欣。

1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司。

1996年，閻巖加入SOHO中國(guó)。

這是一個(gè)值得記住的名字——22年后，閻巖從SOHO中國(guó)總裁的位置上離任，加入黑石集團(tuán)，某種意義上成為潘石屹在黑石集團(tuán)體系內(nèi)的“臥槽馬”。

自SOHO中國(guó)創(chuàng)始以來(lái)，潘、張二人鎖定主要位于北京和上海黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。他們共同開發(fā)和收購(gòu)了一系列知名樓盤，這些項(xiàng)目包括：SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸（位于海南博鰲）、建外SOHO、長(zhǎng)城腳下的公社、朝外SOHO、光華路SOHO、三里屯SOHO、前門大街等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。

2002年，已被國(guó)內(nèi)媒體廣泛報(bào)道的潘石屹以及其開創(chuàng)的SOHO辦公風(fēng)格，亦得到《時(shí)代》周刊、CNN（美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)）、中央電視臺(tái)、《華爾街日?qǐng)?bào)》以及南華早報(bào)等媒體的關(guān)注。

其中，《時(shí)代》周刊還在一期報(bào)道中轉(zhuǎn)述了潘石屹的觀點(diǎn)：“‘所有的人都在談?wù)撝袊?guó)怎么會(huì)有這樣豐富的歷史，’潘說(shuō)，‘但我想展示我今天建造的建筑也會(huì)有一個(gè)美好的未來(lái)?！呀?jīng)向前邁進(jìn)了不同尋常的一步，他很重視他項(xiàng)目周圍的其他建筑，并使自己的項(xiàng)目規(guī)劃在（北京）市中心有一個(gè)連貫性。”

潘石屹與張欣在婚姻和事業(yè)上的夢(mèng)幻組合，不僅提升了其在國(guó)際社會(huì)體和工商界的知名度和影響力，也在短短10年內(nèi)，把SOHO中國(guó)發(fā)展成為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商以及中國(guó)最大的甲級(jí)寫字樓開發(fā)商。

2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市，并于上市之初成功融資19億美元，創(chuàng)下了亞洲商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開募股）的最高紀(jì)錄。

2022年，曾多次登上福布斯全球富豪榜的張欣和潘石屹，仍以30億美元財(cái)富位列“2022年福布斯全球億萬(wàn)富豪榜”第1012位。

“盤股權(quán)”的草蛇灰線

如今，有諸多曾經(jīng)的萬(wàn)億級(jí)、千億級(jí)的行業(yè)巨頭，以及獨(dú)角獸們?nèi)栽诟髯允煜さ念I(lǐng)域苦苦掙扎，這些企業(yè)有必要研究一下潘石屹對(duì)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)的洞察力與退出手法。

在SOHO中國(guó)一騎絕塵、風(fēng)頭無(wú)兩的年月，潘石屹已經(jīng)開始了對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)以及SOHO項(xiàng)目運(yùn)作模式的反思。

2014年5月23日，潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國(guó)企業(yè)家論壇上說(shuō)：“我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好，中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。”

潘石屹此番言論語(yǔ)出驚人，引發(fā)行業(yè)強(qiáng)烈關(guān)注。然而，當(dāng)時(shí)幾乎無(wú)人意識(shí)到，這其實(shí)是潘石屹此后持續(xù)數(shù)年從房地產(chǎn)市場(chǎng)大撤退的一個(gè)信號(hào)。

2014年8月16日，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)下的SOHO中國(guó)宣布，其旗下商業(yè)地產(chǎn)由此前的散售模式，向大規(guī)模自持型租賃模式轉(zhuǎn)型。

潘石屹在分析當(dāng)年公司面臨的形勢(shì)時(shí)說(shuō)，“煤老板、鋼鐵老板都沒錢了，再不轉(zhuǎn)型就有問(wèn)題了?！?/p>

潘石屹同時(shí)表達(dá)了其對(duì)于整租模式和散售模式不同稅費(fèi)成本的看法。他說(shuō)：“房地產(chǎn)基金整幢樓地買賣，換個(gè)股權(quán)，所有的稅都免了。現(xiàn)在的銷售要和基金這樣的大資本打交道，而不是煤老板?！?/p>

2014年前后發(fā)生的一系列事件，也是潘石屹逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

以下這張大事記和人物表，由其發(fā)生的時(shí)間順序看是一種感覺，倒著看，則又是另一種感覺：

早在2005年，潘石屹便通過(guò)“境外換手”的方式，將個(gè)人名下的全部股份（以饋贈(zèng)形式）轉(zhuǎn)讓給張欣。由于張欣的外籍身份，當(dāng)她成為SOHO中國(guó)實(shí)際控制人后，SOHO中國(guó)的企業(yè)性質(zhì)亦隨之發(fā)生變化。

2008年，此后被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)抄底專家”的黑石集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并成立了面向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。

2012年，黑石集團(tuán)旗下的盈石資產(chǎn)管理有限公司與SOHO中國(guó)各自持股50%，合資成立盈石搜候（上海）有限公司。據(jù)稱，該公司的定位是為了配合SOHO中國(guó)的戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，專門負(fù)責(zé)前門大街SOHO所持物業(yè)的招商和運(yùn)營(yíng)。

2018年，前SOHO中國(guó)總裁閻巖加入黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。自1996年入職SOHO中國(guó)后，閻巖曾歷任總裁、首席財(cái)務(wù)官、首席運(yùn)營(yíng)官等核心職務(wù)，被公認(rèn)為潘石屹的“肱骨之臣”。

2021年6月16日，關(guān)于黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)的傳聞終于“生米煮成了熟飯”。SOHO中國(guó)官方回應(yīng)稱：黑石將以5港元每股、總價(jià)30.5億美元全面收購(gòu)前者，獲得控股權(quán)；交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東（潘石屹夫婦）將保留9%的股權(quán)，SOHO中國(guó)也將繼續(xù)在港交所上市。

SOHO中國(guó)被并購(gòu)之前，與SOHO中國(guó)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出讓其名下重要項(xiàng)目資產(chǎn)“賣賣賣”動(dòng)作同頻的，是潘、張二人在海外的買買買：

在2019年至2020年期間，潘石屹分別以150萬(wàn)元至2億元不等的金額，注冊(cè)了7家公司。

此外，自2011年起，潘石屹、張欣夫婦就通過(guò)家族信托的方式投資了一些海外資產(chǎn)。其中包括，以7億美元購(gòu)入紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的辦公大樓，以6億美元收購(gòu)了曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán)，以及聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)以7億美元收購(gòu)了美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。

SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型前后數(shù)年的這份大事記和人物表，順著看，貌似“無(wú)心插柳”，倒著看，堪稱“柳暗花明”。

關(guān)于這次“轉(zhuǎn)型”的動(dòng)因，潘石屹曾有過(guò)一個(gè)背景說(shuō)明：“在我們宣布轉(zhuǎn)型之前，實(shí)際上我們是跟好多大的基金有一個(gè)溝通，我記得我們?cè)谟?guó)也好，在美國(guó)也好，基本上得到了所有我們接觸到的人的認(rèn)可，說(shuō)你們?cè)缇蛻?yīng)該轉(zhuǎn)型了，為什么不轉(zhuǎn)型呢？如果不轉(zhuǎn)型的話，各種各樣的弊端是非常多的，轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)，這些弊端都可以規(guī)避掉。之后，我們就宣布了轉(zhuǎn)型?！?/p>