8月15日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，自2024年8月16日起，成都市開(kāi)展住房“以舊換新”工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有近100個(gè)城市陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策，以此激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

人們對(duì)“以舊換新”的概念并不陌生，但以往常見(jiàn)于家具家電等，住房“以舊換新”還是一個(gè)新領(lǐng)域。今年各地住房“以舊換新”政策紛紛出臺(tái)，滿足老百姓多樣化的住房需求，在推行過(guò)程中實(shí)際效果如何？是否實(shí)現(xiàn)了多方共贏？

激發(fā)市場(chǎng)潛力的大招來(lái)了？

住房“以舊換新”是指政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房賣(mài)舊換新。這一政策出臺(tái)的背景是什么，為何會(huì)產(chǎn)生如此高的熱度，讓全國(guó)近百個(gè)城市競(jìng)相試點(diǎn)？

2024年《政府工作報(bào)告》提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

3月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》，一時(shí)間“以舊換新”成為了熱詞。3月22日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有效激發(fā)潛在需求，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，河南鄭州、湖南長(zhǎng)沙、江蘇南京、廣東深圳等地推出了住房“以舊換新”政策。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”相關(guān)方案，鄭州市計(jì)劃在今年完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”1萬(wàn)套。南京4月啟動(dòng)住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)，首批限額2000套，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%，以支持居民改善型購(gòu)房需求。

4月23日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)展商品住房“換馨家”活動(dòng)，鼓勵(lì)房企、中介、購(gòu)房者三方簽訂協(xié)議，開(kāi)展“賣(mài)舊買(mǎi)新”，并官宣了13個(gè)“以舊換新”房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。深圳也成為首個(gè)開(kāi)展住房“以舊換新”的一線城市。之后，上海、廣州、北京紛紛跟進(jìn)，制定住房“以舊換新”相關(guān)措施。

房地產(chǎn)專業(yè)人士分析，當(dāng)前居民住房需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，以小換大、以舊換新等改善性住房需求逐漸成為市場(chǎng)主流。某些城市因?yàn)槭苜?gòu)房資格的影響不能及時(shí)購(gòu)買(mǎi)改善性住房，實(shí)施“以舊換新”有利于充分釋放市場(chǎng)潛力，加強(qiáng)新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好。

三種模式能否形成良性機(jī)制？

以國(guó)有企業(yè)收購(gòu)舊房的方式是住房“以舊換新”的模式之一，記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地住房“以舊換新”還包括中介幫賣(mài)和稅費(fèi)補(bǔ)貼兩種模式。這三種模式是否適應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃和老百姓的住房需求呢？

“自7月宜賓推出商品房‘以舊換新’政策以來(lái)，截至7月21日，已經(jīng)有1700多人報(bào)名參加‘以舊換新’。目前正在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，陸續(xù)開(kāi)展舊房的收購(gòu)工作。”四川省宜賓市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

7月8日，宜賓市開(kāi)始實(shí)施商品房“以舊換新”，有換房需求的市民，可報(bào)名將舊房出售給宜賓科教人才安居有限公司。該公司是由宜賓市科教產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司與宜賓市城市和交通建設(shè)投資集團(tuán)有限公司成立的合資公司。舊房出售后，市民可在指定的范圍內(nèi)購(gòu)置新建商品房，實(shí)現(xiàn)從“舊房”到“新房”的置換。

鄭州采取的也是國(guó)企收購(gòu)的模式，市民參與“以舊換新”的熱情高漲，不到一個(gè)月就完成了國(guó)企收購(gòu)舊房的試點(diǎn)，進(jìn)入全面鋪開(kāi)階段。

國(guó)企收購(gòu)舊房后用來(lái)干啥？通常情況下，用于保障性租賃住房和人才公寓房源。以宜賓為例，宜賓科教人才安居有限公司收購(gòu)舊房作為保障性租賃住房，滿足在宜賓的新市民、青年人等群體的住房需求，首批次試點(diǎn)階段計(jì)劃收購(gòu)的房源為100套。

“收購(gòu)舊房的核心是‘以需求訂購(gòu)’，而非盲目購(gòu)買(mǎi)?！鄙鲜鲆速e市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人說(shuō)，在收購(gòu)舊房之前，宜賓會(huì)統(tǒng)計(jì)具有租房需求的人，包括租住房屋的區(qū)域、戶型、面積等信息，再根據(jù)需求篩選房源。“這樣才能確保收購(gòu)的舊房能租出去，形成良性的騰挪機(jī)制?！?/p>

除了宜賓和鄭州，江蘇蘇州、安徽宣城、湖北黃石等地也推行國(guó)企收舊的方式，這也是今年住房“以舊換新”的主要模式。

第二種模式是中介幫賣(mài)，率先在一線城市中推出住房“以舊換新”的深圳就采用這種模式。深圳鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者簽署涉及“解約保護(hù)期”的協(xié)議，若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款。這就解決了換房人以往購(gòu)買(mǎi)新房預(yù)交的定金無(wú)法收回的問(wèn)題，把不可退的定金改為可退的訂金，降低了換房的風(fēng)險(xiǎn)。

北京采用的也是這種模式。購(gòu)房家庭選定想要換購(gòu)的新房后，可與參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂換房協(xié)議并繳納換房訂金，訂金將進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。在90天內(nèi)若舊房售出，訂金轉(zhuǎn)為新房購(gòu)房首付款。若90天內(nèi)舊房未售出，購(gòu)房居民可無(wú)條件申請(qǐng)退還訂金，退款時(shí)間不超過(guò)15天。

第三種模式是稅費(fèi)補(bǔ)貼，就是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。比如成都市金牛區(qū)主要是發(fā)放消費(fèi)補(bǔ)貼券，支持全國(guó)各地被征收（搬遷）等購(gòu)房者到金牛購(gòu)新房，給予2萬(wàn)到5萬(wàn)元的消費(fèi)補(bǔ)貼券；支持各地賣(mài)了舊房的購(gòu)房者來(lái)金牛購(gòu)新房，半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的購(gòu)房人，給予2萬(wàn)元的消費(fèi)補(bǔ)貼券。

“自7月26日開(kāi)始報(bào)名以來(lái)，已有70余名申請(qǐng)者審核通過(guò)，預(yù)計(jì)將發(fā)放住房‘以舊換新’消費(fèi)補(bǔ)貼券近200萬(wàn)元?！苯鹋^(qū)住建和交通局產(chǎn)業(yè)科科長(zhǎng)李鳳告訴記者，在成都市住房“以舊換新”活動(dòng)正式發(fā)布前，金牛已在上級(jí)部門(mén)的指導(dǎo)下先行探索，并試點(diǎn)執(zhí)行。全國(guó)各地的“以舊換新”人群到金牛購(gòu)新房、置新居，都可以享受該政策優(yōu)惠。

江蘇太倉(cāng)市的優(yōu)惠政策是對(duì)住房“以舊換新”實(shí)施契稅補(bǔ)貼。今年內(nèi)出售自有住房，并在出售后3個(gè)月內(nèi)、3至6個(gè)月內(nèi)、6至12個(gè)月內(nèi)購(gòu)置新建商品住房的購(gòu)房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

也有城市在“以舊換新”中直接給購(gòu)房補(bǔ)貼，比如湖北咸寧市給每套新房1萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，廣西南寧市給每套新房最高3萬(wàn)元的補(bǔ)貼。各地根據(jù)實(shí)際情況，選擇不同的“以舊換新”模式，有的城市也會(huì)疊加幾種模式，最大限度地調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)住房“以舊換新”的有序進(jìn)行。

試點(diǎn)階段的經(jīng)驗(yàn)如何有效推廣？

舊房和新房分別代表住房的存量和增量，今年4月底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。住房“以舊換新”無(wú)疑是一計(jì)良策，在盤(pán)活存量和消化增量方面發(fā)揮著積極作用。

目前，首批實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的案例正在有序推進(jìn)，消費(fèi)者踴躍參與，二手房和新房市場(chǎng)活躍度均有提升。如何推廣試點(diǎn)階段的經(jīng)驗(yàn)，一些地方已經(jīng)在探索。比如南京，隨著首批住房“以舊換新”試點(diǎn)政策的推進(jìn)，南京又于6月進(jìn)一步擴(kuò)大住房“以舊換新”房源，新增21個(gè)項(xiàng)目共2780套房源。

但在試點(diǎn)過(guò)程中，房源的市場(chǎng)需求、舊房的估價(jià)、收購(gòu)資金等問(wèn)題仍需重視。一些城市推出住房“以舊換新”的政策后，報(bào)名參加的市民很積極，但也出現(xiàn)高漲的舊房供給與實(shí)際的需求不匹配的情況。

“房齡太老、太破舊、位置太偏的房屋不回收。我們收購(gòu)后是為了保障性房屋租賃，基本不會(huì)進(jìn)行大修，原則上收購(gòu)沒(méi)有安全隱患的房屋?！必?fù)責(zé)某市舊房收購(gòu)的國(guó)資平臺(tái)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說(shuō)，評(píng)估舊房時(shí)一方面要看其能不能回收，另一方面要評(píng)估其價(jià)值。

不少市民也表達(dá)了對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估是否公允的擔(dān)心，“以舊換新”能否推行，其中一個(gè)關(guān)鍵便是換房者的讓利力度?！翱梢韵葓?bào)名試試，看房子的評(píng)估價(jià)合不合適。要是達(dá)不到心理預(yù)期，還是想再觀望觀望?！币幻暇┦忻癖硎?。

此外，國(guó)資收購(gòu)模式適用于常住人口持續(xù)增長(zhǎng)的城市，對(duì)國(guó)資平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力也有一定的要求。“收購(gòu)舊房需要大量的資金，一些偏地方性的小型國(guó)資平臺(tái)公司不具備消化大量舊房的能力。”某地住建部門(mén)工作人員告訴記者。

“以舊換新”政策的順利實(shí)施關(guān)鍵在于從老百姓的需求出發(fā)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，如果換房者賣(mài)房時(shí)適當(dāng)降價(jià)，換新房時(shí)開(kāi)發(fā)商可以給優(yōu)惠，政府也應(yīng)該在降低按揭利率、減免稅費(fèi)、給予補(bǔ)貼等方面發(fā)力，最終讓老百姓得實(shí)惠。

從目前的實(shí)施情況來(lái)看，各地住房“以舊換新”活動(dòng)的規(guī)模仍然有限。要想真正發(fā)揮住房“以舊換新”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久的提振作用，還需要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加大政策扶持力度，讓各方面的關(guān)鍵因素形成有益互動(dòng)，讓“以舊換新”的過(guò)程更加保險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。