2024年5月17日，中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

這項政策不僅僅是“房地產(chǎn)宏觀審慎管理”的配套工作，以引導、補充有效住房需求的方式防止房地產(chǎn)行業(yè)風險繼續(xù)累積和傳染；而且這項政策鼓勵引導房地產(chǎn)行業(yè)重視普惠業(yè)務(wù)的需求，從而提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效，做好五篇大文章的普惠金融篇。

2016年，中國人民銀行推動各國協(xié)同發(fā)布《G20數(shù)字普惠金融高級原則》，提出數(shù)字普惠金融，并將其界定為泛指一切通過使用數(shù)字金融服務(wù)以促進普惠金融的行為。

商業(yè)銀行及其旗下的金融租賃公司（以下簡稱“銀行及其租賃公司”）應(yīng)立足本身資源稟賦優(yōu)勢，做好五篇大文章的數(shù)字金融篇，以轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)對接和支持以合理價格收購已建成未出售商品房的地方國有企業(yè)（以下簡稱“保障型住房所有權(quán)人”）的租賃運營需求，提供數(shù)字普惠金融特色的保障性住房租賃業(yè)務(wù)方案，在提升服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的同時，配合好金融宏觀調(diào)控工作的全局安排。

轉(zhuǎn)租賃及委托租賃

關(guān)于轉(zhuǎn)租賃及委托租賃業(yè)務(wù)的定義，曾在2000年頒布的《金融租賃公司管理辦法》中做了如下解釋：

本辦法中所稱轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)是指以同一物件為標的物的多次融資租賃業(yè)務(wù)。在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，上一租賃合同的承租人同時又是下一租賃合同的出租人，稱為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租人從其他出租人處租入租賃物件再轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租人以收取租金差為目的的租賃形式。租賃物品的所有權(quán)歸第一出租人。

本辦法中所稱委托租賃業(yè)務(wù)是指出租人接受委托人的資金或租賃標的物，根據(jù)委托人的書面委托，向委托人指定的承租人辦理融資租賃業(yè)務(wù)。在租賃期內(nèi)租賃標的物的所有權(quán)歸委托人，出租人只收取手續(xù)費，不承擔風險。

從定義上看，轉(zhuǎn)租賃和委托租賃業(yè)務(wù)脫胎于久負盛名的轉(zhuǎn)貸款和委托貸款業(yè)務(wù)，是此類業(yè)務(wù)在租賃領(lǐng)域的延伸。在業(yè)務(wù)形式上，它們也與轉(zhuǎn)貸款、委托貸款類似，轉(zhuǎn)租賃是租入后轉(zhuǎn)租的自營形式，委托租賃則是租賃服務(wù)的通道業(yè)務(wù)形式。

轉(zhuǎn)租賃和委托租賃也是一對相輔相成的業(yè)務(wù)形式，它們的共性在于開展租賃業(yè)務(wù)的租賃物均來自第三方，所有權(quán)由第三方保留；它們的差異在于轉(zhuǎn)租賃承辦人承擔承租人的風險，而委托租賃承辦人不承擔。如果把轉(zhuǎn)租賃和委托租賃類比其他銀行產(chǎn)品，如保理業(yè)務(wù)，那么轉(zhuǎn)租賃類似附追索的保理業(yè)務(wù)，而委托租賃則類似不附追索的保理業(yè)務(wù)。再換一個角度看，轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)在實質(zhì)上就是帶追索的委托租賃業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)的開展背景在于：利用合作機制，發(fā)揮轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)租人、委托租賃業(yè)務(wù)中的出租人（受托人）在業(yè)務(wù)營銷、業(yè)務(wù)辦理中的資源稟賦優(yōu)勢，彌補合作中另一方在相關(guān)領(lǐng)域能力上的不足。

在本文中所考慮的資源稟賦優(yōu)勢，是指銀行及其租賃公司利用數(shù)字金融上的優(yōu)勢，一方面在大數(shù)據(jù)及商業(yè)智能（BI，即Business Intelligence）的加持下做好個人金融零售業(yè)務(wù)的精準服務(wù)工作；另一方面利用線上競價、批量交易的模式提高業(yè)務(wù)辦理效率，節(jié)約綜合成本，支持保障性住房的租賃業(yè)務(wù)，形成數(shù)字金融支持普惠金融的數(shù)字普惠租賃方案。

數(shù)字普惠租賃的方案介紹

根據(jù)轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的特點，結(jié)合大型商業(yè)銀行在數(shù)字金融實踐中的經(jīng)驗，并綜合考慮保障型住房租賃業(yè)務(wù)的普惠金融特色，設(shè)計方案如下：

1.保障性住房所有權(quán)人與銀行及其租賃公司簽約，以轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的模式，授權(quán)銀行及其租賃公司開展保障性住房的租賃業(yè)務(wù)，完成“B2B”（企業(yè)之間）的委托安排。

2.銀行及其租賃公司分工協(xié)作，利用大數(shù)據(jù)及商業(yè)智能加持的精準服務(wù)模式，與保障性住房的承租人達成普惠金融特色的租賃協(xié)議，完成數(shù)字普惠租賃的“B2C”（企業(yè)與消費者）的業(yè)務(wù)辦理。具體服務(wù)內(nèi)容包括：

（1）銀行及其租賃公司在網(wǎng)上銀行、手機銀行App等渠道公布“B2B”環(huán)節(jié)中被授權(quán)的保障性住房房源的信息。

（2）商業(yè)銀行利用其客戶數(shù)據(jù)庫信息，通過手機短信或手機銀行App，向所有符合配租型保障性住房承租人要求的個人客戶推送以上供給信息。

（3）商業(yè)銀行利用客戶數(shù)據(jù)庫信息，進行信用及需求分析，開展二次精準營銷，匹配保障性住房房源的特點（如面積、區(qū)域、最低租金要求等），向特定保障性住房的匹配承租人重點推送匹配的房源信息，提高營銷效率。

（4）如有多個合適的營銷對象反饋表達承租意愿，可以開展線上租金競價，利用市場規(guī)則配置保障性住房的房源，提高租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)濟性。

值得一提的是，競價的價格發(fā)現(xiàn)功能可以直接幫助保障性住房所有權(quán)人進一步以合理價格收購此類相似房源，形成良性的業(yè)務(wù)循環(huán)，從而鞏固此輪房地產(chǎn)審慎管理的調(diào)控效果。

（5）需求匹配后，承租人在手機App上與商業(yè)銀行旗下的金融租賃公司簽署數(shù)字租賃協(xié)議。不再需要線下額外簽署其他紙質(zhì)的合同，充分發(fā)揮數(shù)字金融的優(yōu)勢。

整個過程中，每一個潛在的承租人都得到了信息服務(wù)，簽訂租賃協(xié)議的權(quán)利體現(xiàn)了普惠金融的精髓；而數(shù)字金融解決了龐大信息服務(wù)、業(yè)務(wù)辦理中的工作量問題，并利用精準營銷的方法提高營銷成功率，提升普惠金融的質(zhì)效。這也是數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)的數(shù)字普惠金融本色。

3.租期內(nèi)的服務(wù)

（1）如果是轉(zhuǎn)租賃，由銀行及其租賃公司向保障性住房出租人繳納租金，再向承租人收取租金，承租人的違約風險由租賃公司承擔；如果是委托租賃，銀行及其租賃公司提供催收及扣收結(jié)算服務(wù)，承租人的違約風險由保障性住房所有權(quán)人承擔。

（2）如承租人違約，考慮到保障性住房租賃業(yè)務(wù)的背景，向違約的承租人提供其他區(qū)域或更小面積等令其能承受的租賃房源，并重新開展原住房的重新營銷工作。

這也是租賃業(yè)務(wù)區(qū)別傳統(tǒng)信貸的特點，不需要訴訟清收等強制措施介入，可以采取騰退租賃房、重新安排租賃等方式解決，符合普惠金融的人情味，適合保障性住房的適用人群。

（3）租賃期屆滿，銀行及其租賃公司提供繼續(xù)營銷、或重新營銷服務(wù)，保障該業(yè)務(wù)模式的商業(yè)可持續(xù)性。當數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)形成一定規(guī)模后，綜合運營成本將持續(xù)降低。

方案的特點：優(yōu)勢互補

1.保障性住房所有權(quán)人的特有角色

5月17日人民銀行推出支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房的方案深思熟慮，充分考慮了這些地方國有企業(yè)成為保障性住房所有權(quán)人的職能作用。

除了壓實地方政府屬地責任之外，鼓勵當?shù)貒衅髽I(yè)成為保障性住房所有權(quán)人開展住房租賃業(yè)務(wù)，將有助于當?shù)卣y(tǒng)籌安排財政預(yù)算的四本賬，改變過去單一依靠土地出讓金的財政模式。在建設(shè)租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的時代，出讓土地所得的政府性基金預(yù)算相應(yīng)減少；當?shù)貒衅髽I(yè)有序開展保障性住房租賃業(yè)務(wù)之后，則一般公共預(yù)算中的稅收收入以及國有資本經(jīng)營預(yù)算中的盈余公積均將有所改善；租購并舉的比例合理調(diào)整后，地方政府財政也將恢復(fù)健康。從這個角度看，這樣的安排短期看是房地產(chǎn)宏觀審慎管理的需要，長期看則是解決地方政府債務(wù)問題的有效嘗試，為未來逐漸擺脫舊的土地財政尋找可替代的收入來源。

此外，這樣的特色安排也為銀行及其租賃公司參與到保障性住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域掃清了障礙。多年來，金融租賃公司一直計劃進入房地產(chǎn)行業(yè)拓展租賃業(yè)務(wù)，但始終無法克服兩個障礙：

（1）如果金融租賃公司直接購置住房開展租賃業(yè)務(wù)，金融監(jiān)管上對非自用房地產(chǎn)的資本管理要求十分嚴格，直接讓金融租賃公司喪失了資產(chǎn)規(guī)模的優(yōu)勢。

（2）房地產(chǎn)買賣交易的綜合稅收成本太高，租賃業(yè)務(wù)中反復(fù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)讓租賃業(yè)務(wù)承擔更多的房地產(chǎn)稅費、讓房地產(chǎn)金融租賃業(yè)務(wù)進一步喪失成本優(yōu)勢。

保障性住房所有權(quán)人的出現(xiàn)解決了這兩個問題，通過轉(zhuǎn)租賃或委托租賃承接業(yè)務(wù)，金融租賃公司迎來了拓展業(yè)務(wù)的時機。

2.銀行及其租賃公司的渠道價值

首先，由于大型商業(yè)銀行長期致力于金融科技的建設(shè)，信息科技的實力并不弱于專業(yè)電商企業(yè)。例如，工商銀行還曾一度直接經(jīng)營“融e購”的電商平臺，該電商平臺還曾經(jīng)為人民法院提供過網(wǎng)上司法拍賣的服務(wù)。具備這樣的信息技術(shù)力量儲備，可以充分覆蓋保障性住房租賃業(yè)務(wù)在線上完成展示、競價、簽約等一系列線上電商作業(yè)的要求。

其次，大型商業(yè)銀行在客戶端方面均配置了網(wǎng)上銀行、手機銀行App等工具，線上營銷的客戶覆蓋面廣。仍以工商銀行為例，根據(jù)工商銀行2023年年報的數(shù)據(jù)，該行共有個人客戶7.4億戶，使用個人手機銀行的客戶數(shù)達到5.52億戶。當精準營銷的信息傳達到這些客戶端，將形成一個高效的大零售網(wǎng)絡(luò)。

最后，大型商業(yè)銀行是龐大個人客戶群體的理財幫手，熟悉客戶的在行資產(chǎn)、信用狀況，區(qū)別于第三方支付公司僅掌握客戶消費歷史。這些客戶數(shù)據(jù)幫助銀行更加理解客戶的消費能力和消費意愿，幫助銀行向客戶提供最合適的金融服務(wù)。這又是其他非銀行系的純電商企業(yè)無法復(fù)制的優(yōu)勢。

此外，國有大型商業(yè)銀行堅持黨的領(lǐng)導，落實中央金融工作會議的精神，有當好服務(wù)實體經(jīng)濟的主力軍和維護金融穩(wěn)定的壓艙石的覺悟。在為保障性住房提供數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)時，堅持商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原則，國有大型商業(yè)銀行可以充分讓利，低成本的大零售渠道服務(wù)也是一項強強聯(lián)手的優(yōu)勢。

如作為保障性住房所有權(quán)人的地方國企缺乏低成本的線上業(yè)務(wù)開展能力，可能會影響到運營的效率，從而削弱了房地產(chǎn)宏觀審慎管理的時效性；而銀行及其租賃公司的存在，可以解決保障性住房所有權(quán)人可能存在的渠道、科技能力問題。

綜上所述，該方案的切入充分利用了合作方的互補優(yōu)勢，符合雙方拓展業(yè)務(wù)的需求，有其值得推薦的意義。

租賃公司的增值作用

在銀行及其租賃公司提供數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)的過程中，租賃公司憑借母行的客戶群體和金融科技優(yōu)勢開展業(yè)務(wù)，行司互動，發(fā)揮了業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上租賃產(chǎn)品線的增值作用。

1.產(chǎn)品線的主動性

商業(yè)銀行的信貸產(chǎn)品線雖然豐富，但是在此類保障性住房租賃業(yè)務(wù)上不能起到主導的作用。租賃業(yè)務(wù)的第一性法律關(guān)系就是租賃關(guān)系，而銀行信貸產(chǎn)品是在融資、支付工具上的第二性法律關(guān)系。當租賃公司的租賃產(chǎn)品線利用轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的業(yè)務(wù)方式切入業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行通過與租賃業(yè)務(wù)子公司的協(xié)同互動，達到了掌握業(yè)務(wù)底層的主動權(quán)。這個主動權(quán)具體表現(xiàn)在租賃公司在違約處理、重新營銷等方面直接面對承租人的出租人權(quán)利上，其他融資方的權(quán)利無法直接影響到租賃業(yè)務(wù)關(guān)系本身。

2.融資業(yè)務(wù)的閉環(huán)作用

如果商業(yè)銀行響應(yīng)了5月17日人民銀行的3000億元再貸款政策建議，同時為保障性住房所有權(quán)人提供了抵押貸款供其收購此類住房時，租賃業(yè)務(wù)本身的主動權(quán)就顯得格外突出了。上游的抵押貸款配合下游的轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)，形成了完整的“信貸+租賃”供應(yīng)鏈融資閉環(huán)。商業(yè)銀行將有機會間接管理抵押貸款的還款來源，租賃子公司的資產(chǎn)評估、租賃再銷售等服務(wù)還可以提供抵押貸款的信貸管理服務(wù)。

從宏觀角度上看這個“再貸款信貸+數(shù)字普惠租賃”的業(yè)務(wù)支持，銀行及其租賃公司可以幫助推動后續(xù)的保障性住房的收購工作，配合好人民銀行此番宏觀調(diào)控的全局安排。

責任編輯_趙曉璐