摘要：經(jīng)濟增速放緩下房地產(chǎn)市場長期下行，加之疫情影響并沒有完全消除，國民經(jīng)濟消費降級成為必然趨勢。在需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)管理者逐漸意識到財務預算管理的重要意義，希望以財務預算管理為有效抓手，提升企業(yè)的核心競爭力，搶占更多的市場份額。文章基于需求下降環(huán)境視角闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理優(yōu)化的必要性，剖析了房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理存在的問題，針對問題提出了優(yōu)化財務預算管理的策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)降本節(jié)支，提質(zhì)增效提供助力。

關鍵詞：需求下降；房地產(chǎn)企業(yè)；財務預算管理；優(yōu)化

疫情發(fā)生之后全球經(jīng)濟發(fā)展進入低迷狀態(tài)，雖然我國經(jīng)濟指標穩(wěn)中有升，但是增長速度卻出現(xiàn)了遲緩現(xiàn)象。近兩年國內(nèi)經(jīng)濟形勢雖逐漸回暖，但是房地產(chǎn)企業(yè)在疫情、人口負增長及經(jīng)濟因素的影響下，經(jīng)營發(fā)展面臨著眾多難題。而財務預算管理作為企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)資源配置能力，對關鍵環(huán)節(jié)進行資金控制，提升資金使用效率，持續(xù)推進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展戰(zhàn)略目標，這對于房地產(chǎn)企業(yè)在需求下降環(huán)境下，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益最大化意義重大。

一、需求下降下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展困境

需求下降下房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨高地價資金短缺及高負債幾重困境。

第一，高地價，資金短缺。眾多周期房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中土地成本所占比重較高。根據(jù)Wind統(tǒng)計的數(shù)據(jù)信息顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地費用占開發(fā)成本的50%左右，可見總額之大。高昂的開發(fā)費用下房地產(chǎn)企業(yè)資金被土地費用擠占，新業(yè)務拓展過程中資金不足，加上融資渠道相對單一，缺乏有效的途徑加高杠桿融資，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展空間受到嚴重擠壓，資金缺口較大。

第二，高負債。通過Wind統(tǒng)計的2021年“中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告”數(shù)據(jù)信息顯示，2021年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別為5974和12445億元，同比分別下降8.0%和4.8%；新開工面積分別為5224萬平方米和14106萬平方米，同比分別下降20.9%和21.7%。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值達到了70.6%。加之2021年“三道紅線”政策全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資難度增加，高額的負債規(guī)模下，房地產(chǎn)企業(yè)深陷財務危機，財務費用和財務風險居高不下，而這些因素成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的又一大困境。

二、需求下降對房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的必要性

（一）財務預算管理概述

財務預算管理是指企業(yè)以確保實現(xiàn)年度經(jīng)營目標為基本原則，針對企業(yè)經(jīng)濟活動開展的財務預算編制、報告、執(zhí)行、調(diào)整與控制等一系列財務管理活動?，F(xiàn)階段隨著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，財務預算管理以智能化系統(tǒng)為載體，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進行有效融合，從而不斷優(yōu)化財務預算管理模式，簡化財務預算管理流程，實現(xiàn)財務預算管理成效最大化，當前財務預算管理在促進房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的必要性

1. 降本節(jié)支，拓展利潤空間

房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理以市場需求為基本導向，分別采用增量（或減量）預算、零基礎預算、滾動預算、定期預算等編制方法，出具與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略相契合的預算方案，從房地產(chǎn)企業(yè)關鍵環(huán)節(jié)入手，構(gòu)建全流程、全周期、全覆蓋的成本費用管控框架，這對于房地產(chǎn)企業(yè)降本節(jié)支，拓展利潤空間意義重大。

2. 增強財務管理能力，提升核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理能將企業(yè)戰(zhàn)略、運營管理、內(nèi)部控制等內(nèi)容串珠成鏈，在內(nèi)部各項管理機制中搭建橋梁，并能夠利用經(jīng)營目標和激勵機制幫助高管層將房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與員工的行為統(tǒng)一一致，讓員工切實認識到房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價值的方式，以經(jīng)營管理關鍵節(jié)點為依托，辨識出與戰(zhàn)略目標聯(lián)系最緊密的價值驅(qū)動因素，并從關鍵環(huán)節(jié)識別可能潛在財務風險，細化權責，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務管理閉環(huán)，這在穩(wěn)步增強房地產(chǎn)財務管理能力，提升核心競爭力過程中起到了關鍵的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理存在的問題—以H房地產(chǎn)企業(yè)為例

（一）H房地產(chǎn)企業(yè)簡介

H房地產(chǎn)企業(yè)成立于1996年，注冊資金25.63億元，主要經(jīng)營的業(yè)務范圍包括商業(yè)住宅、辦公樓、公寓的開發(fā)和建筑。近幾年H房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中受需求下降因素影響，成本費用總額不斷攀升，凈利潤指標持續(xù)下滑，經(jīng)營發(fā)展正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在大環(huán)境的影響下H房地產(chǎn)企業(yè)積極進行財務預算管理，希望抓準企業(yè)經(jīng)營發(fā)展落腳點，以財務預算管理作為著力點，為H房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供“新驅(qū)動”。

（二）H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理存在的問題

1. 缺乏完善的組織結(jié)構(gòu)支撐

科學的組織結(jié)構(gòu)是H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理實施的基石，當前H房地產(chǎn)企業(yè)管理者在經(jīng)營管理過程中將主要目光都集中在了凈利潤指標提升、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管和施工項目安全監(jiān)督層面，對財務預算管理工作重視程度不足。甚至一些管理者認為財務預算管理應以財務部門引領為主，其他部門協(xié)同配合，只要H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益可觀，那么企業(yè)財務預算管理就是科學的、合理的、規(guī)范的。正是在這種思維模式的影響下，H房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對財務預算管理成立單獨的部門，財務預算管理目標制定主要由董事會負責，而日常的財務預算管理、財務預算編制由財務部門負責。財務預算管理責任不清，制度不明，一旦出現(xiàn)問題，各崗位相互推諉，誰也不愿意承擔責任，這為房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理價值最大化埋下了“隱患”。

2. 信息系統(tǒng)功能受限，預算編制準確度不足

隨著大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈技術的不斷發(fā)展，H房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化系統(tǒng)處理各項財務工作已成為一種常態(tài)。但是，當前H房地產(chǎn)企業(yè)智能化系統(tǒng)功能受限，不能實現(xiàn)各部門數(shù)據(jù)的有效對接，財務預算編制過程中數(shù)據(jù)共享能力低，數(shù)據(jù)信息孤島現(xiàn)象依然存在。加上H房地產(chǎn)企業(yè)對預算目標分解不夠客觀，智能化系統(tǒng)功能主要是傾向于預算數(shù)據(jù)采集、分析和整合層面，在財務預算編制過程中H房地產(chǎn)企業(yè)智能化系統(tǒng)更關注短期利潤指標，缺乏長期財務預算的配合，在財務預算編制過程中，系統(tǒng)中沒有統(tǒng)一的預算編制底稿要求，預算編制方法常采用增量或減量方法進行預算編制，對需求下降的整體外部環(huán)境關注程度不足，一些預算方案指標與實際情況存在偏差，導致后續(xù)預算執(zhí)行難落地。不僅如此，H房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段財務預算編制流程相對簡單，財務預算目標設定保險，財務預算編制中全員參與度較低，影響了財務預算管理最終成效。

3. 預算執(zhí)行控制成效差

第一，H房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行力度及監(jiān)管能力有限?，F(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)沒有結(jié)合財務預算管理需求構(gòu)建動態(tài)的預算監(jiān)督機制，在預算執(zhí)行過程中更沒有針對預算差異進行及時分析，預算管理報告匯總以季度為固定周期，預算分析時效性較差，H房地產(chǎn)企業(yè)不能及時地根據(jù)預算執(zhí)行分析結(jié)果，從更深的層次挖掘經(jīng)營管理中存在的問題，忽視了預算分析對H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理指導意義。

第二，缺乏完善的預警機制。H房地產(chǎn)企業(yè)當前沒有按時對預算方案的執(zhí)行情況進行匯總，管理者對預算執(zhí)行進度掌握不足，如遇特殊情況，H房地產(chǎn)企業(yè)很難第一時間對財務預算進行動態(tài)調(diào)整和應急響應，也不能及時彌補預算管理中存在的不足，財務預算管理風險系數(shù)居高不下。

4. 缺乏與其相匹配的績效考核機制

當前H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理績效考核存在的問題主要有如下幾個方面。

（1）財務預算考核內(nèi)容不夠全面

H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理績效考核主體主要是以責任人為主，對員工及部門整體考核關注程度不足，財務預算管理與員工的個人利益關聯(lián)不大，財務預算管理過程中很容易出現(xiàn)員工按照領導意愿工作的局面，影響了員工參與財務預算管理的積極性。

（2）績效考核指標不合理，考核權重較低

現(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)績效考核指標設定主要是以財務指標為主。例如，預算完成率、預算偏差率、預算超支率、預算調(diào)整率、預算執(zhí)行率等內(nèi)容，對定性指標考核不多，加上當前H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算績效考核指標所占權重在10%左右浮動，考核權重較低，導致員工對財務預算管理考核重視程度不足。

（3）缺乏激勵機制配合

H房地產(chǎn)企業(yè)當前為了更好地激發(fā)員工對財務預算管理工作的積極性，強化財務預算管理能力，在財務預算考核中設定警告制、問責制、罰款制等多項懲罰制度，但是涉及的激勵制度寥寥無幾，長此以往員工很容易滋生不滿情緒，消極怠工。

5. 財務預算管理人才隊伍建設有待完善

需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理對人才綜合能力提出了新的要求。理想的狀態(tài)下財務預算管理人員需要具備較高的專業(yè)知識，綜合數(shù)據(jù)分析能力，財務預算風險識別能力以及智能化系統(tǒng)操作能力。同時，還應該結(jié)合需求下降外部整體環(huán)境及時發(fā)現(xiàn)H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理存在的問題，針對存在的問題制定應急預案，并進行風險處置。然而，現(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理人才現(xiàn)狀來看，與要求還存在一定的距離。

第一，財務預算管理人員對需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困境掌握不足，甚至一些財務預算管理人員工作只是為了“生計”，對H房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和戰(zhàn)略實施重視程度不足，在財務預算管理中很難針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困境，利用財務預算管理手段進行改善。

第二，H房地產(chǎn)企業(yè)針對財務預算管理人員的培訓計劃較少，人力資源培訓更注重新員工崗前培訓，財務預算管理培訓逐漸邊緣化，導致財務預算管理人員專業(yè)知識提升速度慢，綜合能力原地踏步。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理路徑

（一）明確財務預算管理目標及原則，構(gòu)建完善的預算管理部門

第一，需求下降環(huán)境下，管理者要以基于H房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展視角，明確財務預算管理重要意義，以“精益、高效、全面”為財務預算管理目標，以“整體規(guī)劃、階段性與拓展性項目融合”為財務預算管理基本原則，按照“先易后難”的順序，重新梳理H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理框架，細化財務預算管理內(nèi)容，構(gòu)建健康的財務預算管理環(huán)境。

第二，設立獨立的預算管理部門。H房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合財務預算管理需求，成立獨立的預算管理委員會、預算管理辦公室，按需設崗，為財務預算管理工作順利推進提供保障。H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理組織結(jié)構(gòu)框架如下所示：

如圖1 所示，H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理組織結(jié)構(gòu)框架可以細化為三個部分。

1.財務預算決策主體

H房地產(chǎn)企業(yè)董事會和預算管理委員會構(gòu)成了財務預算管理決策主體。主要負責財務預算總目標制定、預算評價制度制定、預算流程制定等財務預算管理全面工作，審核和批復各部門的財務預算，并對H房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)的仲裁預算糾紛進行處理。

2.財務預算管理日常工作部門

財務預算管理辦公室負責H房地產(chǎn)企業(yè)日常的財務預算工作，包括財務預算數(shù)據(jù)信息收集、財務預算方案編制、財務預算數(shù)據(jù)調(diào)整及財務預算考核工作。

3.預算執(zhí)行部門

H房地產(chǎn)企業(yè)各個部門是財務預算管理執(zhí)行單位，當前H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理經(jīng)濟責任應該細化到每一個崗位，通過經(jīng)濟責任細化，將H房地產(chǎn)企業(yè)整體財務預算管理指標進行層層細化分解，更好地督促各部門嚴格執(zhí)行財務預算管理指標，控制日常工作成本，規(guī)避資金浪費，提升資金使用效率。

（二）系統(tǒng)優(yōu)化，夯實財務預算編制基礎

為了進一步提升H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理能力，H房地產(chǎn)企業(yè)還應該以智能化系統(tǒng)為依托，夯實預算編制基礎。

一是，日常的工作中加大對智能化系統(tǒng)財力、物力、人力的投入，構(gòu)建科學的智能化系統(tǒng)維護和檢查制度，為財務預算管理提供強有力的系統(tǒng)支撐。

二是，優(yōu)化智能化系統(tǒng)功能。結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理需求，在充分考量需求下降環(huán)境對H房地產(chǎn)企業(yè)影響的前提下，H房地產(chǎn)企業(yè)應拓展智能化系統(tǒng)模塊，構(gòu)建財務預算管理模型，強化財務預算管理能力。財務預算管理模型如圖2所示：

如圖2所示，智能化系統(tǒng)結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理現(xiàn)狀，對財務預算管理內(nèi)容進行分層，通過基礎層內(nèi)、外部數(shù)據(jù)信息采集、分析、整理、匯總，從而進行財務預算目標管理、財務預算編制、通過采用滾動預算編制方法，對財務預算管理進行控制，并結(jié)合預算分析和預算考核功能，提升財務預算管理能力。值得一提的是智能化系統(tǒng)財務預算編制能夠打破部門之間數(shù)據(jù)信息壁壘，將H房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標進行層層細化分解，財務部門在匯總各職能部門預算方案的基礎上，編制利潤表、財務現(xiàn)金流量表反饋預算情況，確保財務預算編制方案的科學性和準確性。

（三）搭建預算執(zhí)行控制框架，實現(xiàn)財務預算管理增值

H房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行環(huán)節(jié)是財務預算管理的核心環(huán)節(jié)，該企業(yè)在搭建預算執(zhí)行控制框架，實現(xiàn)財務預算管理增值中需要做好以下工作。

1.構(gòu)建科學的預算管理預警機制

H房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，為了更好地應對需求下降帶給企業(yè)的不利影響，企業(yè)常會發(fā)生各種突發(fā)狀況，而這些不確定因素都會影響企業(yè)的預算執(zhí)行出現(xiàn)偏差。針對這種情況，H房地產(chǎn)企業(yè)可以建立執(zhí)行偏差預警機制，針對財務預算執(zhí)行的偏差及時作出響應，減輕預算調(diào)整壓力，保證預算方案的有序?qū)嵤?/p>

2.構(gòu)建多方聯(lián)動的預算執(zhí)行監(jiān)督模式

H房地產(chǎn)企業(yè)在預算執(zhí)行過程中，應積極整合各個部門，構(gòu)建多方聯(lián)動的預算執(zhí)行監(jiān)督模式，通過多方的協(xié)同和配合，在H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理中形成部門“合力”，為企業(yè)的預算執(zhí)行監(jiān)管提供“新引擎”。

（四）堵住績效考核“缺口”，提升財務預算績效考核能力

績效考核是保證財務預算管理質(zhì)量的重要舉措。結(jié)合當前H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理考核問題，H房地產(chǎn)企業(yè)還應該積極堵住績效考核缺口，為財務預算管理工作繪制新的藍圖。

第一，積極實施全員考核的績效考核制度。H房地產(chǎn)企業(yè)應該在當前基礎上，延展考核范疇，拓展考核領域，逐步在H房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建全員考核的績效考核機制。

第二，完善績效考核指標?，F(xiàn)階段H房地產(chǎn)企業(yè)在定量考核指標的基礎上，還應該納入定性考核指標，通過定量和定性指標的配合，確保財務預算管理績效考核指標的科學性。例如，企業(yè)財務預算管理定性指標應該包括預算考核的依據(jù)、目標、預算分析結(jié)果應用等眾多內(nèi)容。同時H房地產(chǎn)企業(yè)還應該提高財務預算管理績效考核權重，將績效考核與員工的個人利益進行捆綁，提升員工對財務預算管理的積極性。

第三，構(gòu)建完善的獎懲機制。H房地產(chǎn)企業(yè)在懲罰機制的基礎上，還應該積極地實施激勵制度，激勵制度包括對財務預算管理中表現(xiàn)突出的給予晉升和物質(zhì)獎勵，也可以將其作為榜樣，在企業(yè)內(nèi)宣傳，鼓勵員工工作熱情。

（五）人才保障，為財務預算管理提供人才支撐

財務人員綜合能力決定了需求下降環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理成效。為了進一步提升財務預算管理人員綜合能力，H房地產(chǎn)企業(yè)可以從如下幾項內(nèi)容入手，提高財務預算管理人員綜合素養(yǎng)。

第一，構(gòu)建科學的人才養(yǎng)成計劃。H房地產(chǎn)企業(yè)可以在當前財務預算管理人員基礎上，將人才培養(yǎng)與H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理進行關聯(lián)，以月度、季度、半年度和年度為不同的周期，對財務預算管理人員進行財務預算管理目標、財務預算管理方法、財務預算監(jiān)督、智能化系統(tǒng)操作等內(nèi)容的培訓，通過這些手段和措施，為財務人員累積經(jīng)驗，提升H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理質(zhì)量。

第二，提升H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理工作準入門檻，H房地產(chǎn)企業(yè)在財務人員聘任的過程中可以按照一定的標準提升考核難度，并結(jié)合當前需求下降環(huán)境的變化趨勢，積極地與各人才培訓機構(gòu)進行合作，構(gòu)建“訂單式”人才引入模式，將H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理需求與訂單人才學習計劃進行融合，確保H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理聘任的人員能夠在最短時間內(nèi)上手各項財務工作。

第三，積極組織財務人員去相關單位進行經(jīng)驗交流，從而及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務預算管理存在的問題，樹立財務預算管理創(chuàng)新意識，構(gòu)建多元化、全方位的財務預算管理環(huán)境，為H房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理打開“新格局”。

五、結(jié)語

近年來國內(nèi)對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求呈現(xiàn)了下降的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中遭受重創(chuàng)，甚至一些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有破產(chǎn)和倒閉的風險。為了最大限度降低外部環(huán)境變化帶給企業(yè)的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)應以財務預算管理為著力點，精準定位財務預算管理存在的問題，從預算組織結(jié)構(gòu)完善、預算編制、預算執(zhí)行、預算考核、預算人員隊伍建設層面入手，精準施策，有的放矢，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)在短時間內(nèi)快速恢復市場活力，再創(chuàng)佳績。

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（作者單位：福州倉山城市建設投資集團有限公司）