國慶期間，位于北京市西城區(qū)的白塔寺街區(qū)在社交網(wǎng)絡(luò)上成了city walk的熱門目的地?！凹t墻、白塔、胡同、鴿子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主這樣寫，“這里的小店也越開越多?！?/p>

白塔寺為妙應(yīng)寺的俗稱，因為其中的白塔而出名。它位于西城區(qū)的阜成門內(nèi)大街，是一座藏傳佛教寺院，始建于元朝。周圍的胡同片區(qū)也因此被統(tǒng)稱為白塔寺街區(qū)，占地面積約37公頃。此處往南2公里，是聚集了大量金融機構(gòu)總部的北京金融街；向東2公里，則是北京最知名的幾個景點：故宮、景山、北海公園。在2000年修繕之前，由于周圍建筑遮擋等原因，白塔寺甚至不太被來往的路人注意。

與同樣經(jīng)過改造的前門大柵欄、什剎海等有明確對外商業(yè)屬性的胡同不同，2013年往后的那幾年，白塔寺街區(qū)在經(jīng)歷過騰退（居民在自愿的前提下搬空并讓出房屋）之后，依舊維持著以民居生活為主的性質(zhì)：附近的商業(yè)長期主要服務(wù)于周圍居民，對外業(yè)態(tài)稀少。這也是它在更早時不知名的另一個原因。

2022年起，情況改變了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的紅墻下也不斷有人合影。白塔寺藥店索性將面向紅墻的一側(cè)打開，將傳統(tǒng)中藥和白塔的元素融入產(chǎn)品和店鋪設(shè)計中，把自己經(jīng)營成了網(wǎng)紅咖啡館。

宮門口的東岔、西岔胡同（以下簡稱“東西岔胡同”）有更多的外來游客。這兩條相互扭結(jié)、呈“X”狀的南北向胡同距離白塔寺藥店步行僅兩三分鐘距離，如今聚集了近20家餐館和咖啡館。其中大部分是圍繞白塔作為主要景觀，吸引人前來拍照。

這兩條胡同的商戶中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鮮啤、胖妹面莊、鐵手咖啡，等等。這些店鋪有一些也誕生于胡同，不同的是，如今它們都有了成熟的品牌，能帶來穩(wěn)定的客流。在它們周圍還有一些整修中的房屋，未來也將變成商鋪。

面對突然的走紅，白塔寺街區(qū)看起來擁有了更多的機會解決北京胡同—這座城a939e5cad038b44e8a6d0422a8383e6a市最具特色的城市更新對象—長期以來面臨的“如何更新”的問題。在新的政策和商業(yè)背景下，要如何營造出有吸引力的、可持續(xù)的胡同商業(yè)？它會成為另一個南鑼鼓巷嗎？如何解決那些持續(xù)了數(shù)年的原住民與“胡同多樣性”的問題？

西城商業(yè)新景象

胡同的城市更新經(jīng)歷過幾個時期。在2010年之前，強制拆遷是舊城改造的主流手段，但很多胡同因為是文物保護區(qū)，陷入了“拆還是不拆”的爭議。此后，大拆大建的時代逐漸過去，老城區(qū)，尤其是胡同的治理轉(zhuǎn)向了保留平房，并在存量資產(chǎn)上做更新，其中一個重要目標就是降低胡同內(nèi)的人口和商業(yè)的密度。

華融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街區(qū)的人口疏解，以及街區(qū)的更新、保護和運營。這家公司是北京金融街投資（集團）有限公司的下屬公司，是西城區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)。在此之前，白塔寺街區(qū)經(jīng)歷過十多年的文物保護，為了讓白塔在城市中更加顯眼，曾經(jīng)的白塔寺藥店于2013年從5層被降至2層。2015年，華融金盈提出了“白塔寺再生計劃”，到了2020年，這片街區(qū)完成了接近10%的人口騰退，居民密度得以降低。

曾任華融金盈執(zhí)行董事的王玉熙在2020年接受媒體采訪時這樣解釋再生計劃的思路：白塔寺既不是商業(yè)區(qū)，也不是景區(qū)，而是傾向于作為一個完整的居住區(qū)存在，“再生計劃”的思路就是對一個老北京居住區(qū)做更新和保護。即便這里靠近金融街，可以為附近的上班族提供部分辦公、消費等配套設(shè)施，在利用空間時應(yīng)該“用一種相對克制的態(tài)度，也就是在存量上而不是增量上尋找機會”。這意味著，這里原本的商業(yè)區(qū)可以引入新的業(yè)態(tài)和人群來消費，但不會擴展更多的商業(yè)增量。

華融金盈原總經(jīng)理李茹在接受《第一財經(jīng)》雜志的采訪時也表示，2021年她和團隊開始設(shè)想在東西岔胡同布局商業(yè)店鋪時，也只是想“局部、點位地做商業(yè)”，以提升周圍居民生活體驗為主要目的，并沒想過要高密度地引入店鋪。

很顯然，如今的東西岔胡同與最初的設(shè)想有出入，其中最主要的驅(qū)動力是政策的變化。

2018年之前，居民可以自愿選擇搬離與否，企業(yè)負責(zé)出面與他們協(xié)商。此后，政府主導(dǎo)、企業(yè)實施的大規(guī)模騰退工作終止，只有當(dāng)政府啟動新的退租政策，華融金盈才能獲取新的空間，這樣的情況下，他們管理的空間離散在胡同的各處，其中一些空間面積較小，可引入的商業(yè)類型受限。如果街區(qū)要實現(xiàn)整體提升，華融金盈需要獲得更多的空間資源。

到了2021年年底，“民房不能商用”和“騰退終止、獲取空間困難”的問題得到很大程度上的解決。西城區(qū)政府為了激活白塔寺文化IP，為這片區(qū)域提供了政策支持。當(dāng)年12月，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房開展申請式換租有關(guān)工作的通知》，2022年白塔寺街區(qū)的東西岔胡同成為這項政策的首例試點。以直管公房為例，通過“申請式換租”，住在胡同里的居民可以把房出租給華融金盈，后者付給前者房租，換租后的居民可選擇自行解決住房，或承租由華融金盈或區(qū)政府主管部門提供的租賃住房。通過這種方式華融金盈獲得了22處資產(chǎn)。也是在這個時間點前后，西城區(qū)區(qū)政府聯(lián)席會議通過了騰退資產(chǎn)的經(jīng)營證照辦理事項，原本居住屬性的住宅因此可以用于經(jīng)營。

在城市更新咨詢公司CitylinX設(shè)計聯(lián)城的創(chuàng)始人賈蓉看來，如今北京的胡同更新和改造已經(jīng)進入新的階段。十多年之前，這項工作的主要任務(wù)是疏解居民、減少人口密度、建筑改造及公共設(shè)施建設(shè)；如今的工作重點轉(zhuǎn)為如何運營這些空出來的空間，以及文化的激活和高質(zhì)量發(fā)展。另一方面，過去十年間的財政資金也比當(dāng)前更充裕。

在多種因素影響下，很多城市更新運營方就轉(zhuǎn)向思考如何在創(chuàng)新業(yè)態(tài)內(nèi)容、運營擴大收入、節(jié)省成本、提升活力上下功夫。與此同時，曾經(jīng)“政府付款要求收回產(chǎn)權(quán)”的模式也不再普遍適用，像“申請式退租”“兩權(quán)分離”等讓政府投入更少、只向居民獲取經(jīng)營權(quán)而不觸碰產(chǎn)權(quán)的新模式也出現(xiàn)了。

李茹告訴《第一財經(jīng)》雜志，對于老城更新項目，盡管政府會提供部分財政資金支持，但作為實施主體的企業(yè)相比之前需要自籌更多資金來實現(xiàn)房源獲取，運營方因此需更加注重街區(qū)運營的收益。她還表示，除了2018年前通過騰退，以及最近靠“申請式退租”獲得的房產(chǎn)，華融金盈還與在胡同里持有單位性質(zhì)房產(chǎn)的其他企業(yè)協(xié)商，從它們那里租來房產(chǎn)用于招商。

這樣的背景加上政策的綠燈，使得這片街區(qū)頻繁開出新店鋪成為可能。

“主理人”重返胡同

2022年11月，精釀啤酒餐廳“悠航鮮啤”在西岔胡同開了白塔寺店。它是這兩條胡同里最早入駐的商戶之一，華融金盈從另一家國企手里租來了悠航鮮啤所在的二層房屋。

事實上，北京的胡同是“主理人商業(yè)”的發(fā)源地。胡同的尺度適合步行，擁有最具北京特色的民居和建筑，仍保留著市井氣和人情味。這激發(fā)了這些店鋪在創(chuàng)意和個性上的表達。

在治理“開墻打洞”之前，北京的胡同因為租金低、本地文化豐富等原因，聚集過一批像悠航這樣的初創(chuàng)品牌，比如牛啤堂、鼓樓吃面、大小咖啡等。這些品牌往往由一兩個主理人以較低的成本在胡同里租一個店面，從只服務(wù)一小群偏好和氣質(zhì)相似的人，到逐漸擴店和開新店。

除了沒有政策壓力，彼時整個消費市場的空缺也給了這種野生的創(chuàng)意表達以空間—市場上沒有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消費者的選擇不多、自己的喜好不算明確。

10年前的胡同更新就是以主理人店鋪為切入點。賈蓉曾是北京“大柵欄更新計劃”的執(zhí)行負責(zé)人，這個項目于2011年啟動，目的是探索歷史文化保護區(qū)“老城不再拆”有機更新的新模式。據(jù)她回憶，大柵欄早期的招商工作經(jīng)常需要通過辦北京國際設(shè)計周這樣的城市策展活動來吸引有想法的人。有些參與者甚至只有初步的想法和單一的產(chǎn)品，主辦方則會提供擺攤、快閃店等機會，或者找到與其相似的伙伴“組合”賣貨，并接觸真實的消費者，從而更有效地孵化出新的業(yè)態(tài)。遺憾的是，多數(shù)主理人店當(dāng)時遠沒有到盈利的階段，尚處在探索期。

悠航鮮啤就是經(jīng)歷了由青澀到成熟的成長歷程。2011年，創(chuàng)始人錢德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老錢”代稱）和合伙人在北京市東城區(qū)的東四八條胡同開了第一家店，2017年由于“開墻打洞”治理行動，這家店被關(guān)閉。此后的5年里，悠航在三里屯、燈市口等地方開出了3家街邊店，而白塔寺店是他們繼首店之后第一次重返胡同。

與悠航類似，經(jīng)歷了胡同整治之后，主理人們把目光投向了胡同以外的地方。三里屯及附近的麥子店社區(qū)、朝陽大悅城等北京的東部區(qū)域成為他們選址的集中地。也有一些店主看向了秦皇島的阿那亞社區(qū)，那里常年接收平時在北京、對文化消費有需求的消費者和房主，地產(chǎn)商也愿意為了吸引這類有文化內(nèi)涵的店鋪給出開店優(yōu)惠條件。

也就是在這幾年里，主理人商業(yè)成為年輕人消費時追捧的對象。這些店鋪變得規(guī)模更大，有一些開成了連鎖店或者開到了外地，更重要的是有了更穩(wěn)定的城市中產(chǎn)消費客群。他們的新客群已經(jīng)習(xí)慣于消費咖啡和精釀啤酒，而且這種消費者的規(guī)模仍在增長。

相對于東邊，白塔寺的優(yōu)勢在于，它是北京西邊為數(shù)不多的可商業(yè)化開發(fā)的傳統(tǒng)街區(qū)。而且這里臨近金融街，有著消費力強勁的上班族。店主們普遍的想法是離開北京的朝陽、東城等商業(yè)“內(nèi)卷”環(huán)境“在北京的西邊試試”。

男士理發(fā)店All CityBarberShop的創(chuàng)始人誠風(fēng)就是抱著這樣的想法來的。他把第一家店開在了朝陽區(qū)的朝外SOHO，主要的業(yè)務(wù)是為男性理發(fā)和修面，理一次發(fā)的價格在150到30 0元之間。由于服務(wù)類型單一、平均價格高，這家店的用戶群體相對局限。一旦同類的店面增多，誠風(fēng)就能感受到明顯的競爭壓力，這種壓力在北京的“東邊”尤其明顯。

今年7月，他把店開到東岔胡同，一方面是為了照顧住在西邊的老客，同時他也想招攬一些金融街附近的新客。誠風(fēng)還希望門店有展示作用，朝外SOHO的寫字樓并不是合適的空間，而胡同能夠幫他達到這樣的目的。他在西岔胡同的新店外立面被刷成白色，大玻璃窗和藍色的招牌都讓它在胡同里灰色的居民房中間十分顯眼。

冰淇淋店Nice Cream的店長則特意提到了這兩條胡同有居民，這意味著這里相比朝陽區(qū)的商場更安靜、更有人情味，這與他們門店想“讓顧客安安靜靜坐會兒”而營造出的氛圍匹配。

老錢向《第一財經(jīng)》雜志表示，最初他擔(dān)心過人流量不夠。在考察店面期間，這兩條巷子幾乎沒有服務(wù)本地居民需求之外的店。但后來他不再擔(dān)心，因為很多這些居民的孩子可能也住在西邊，他們之前需要去三里屯消費，現(xiàn)在可以就近。而在工作日的中午和晚上，這里接待的主要是從金融街下班的人。

如今老錢在胡同做生意的體驗與十多年前最大的不同，在于他們是和“物業(yè)”（華融金盈公司）簽合同，而非個人房東。他認為和國企合作感覺不錯，“一是一、二是二，只要遵守規(guī)則就可以”。此前，東四八條胡同的首店所在房屋的二層是違章建筑，盡管當(dāng)時合同還未到期，悠航也不得不因為城市治理而關(guān)店。

下一個南鑼？

德裔美國人老錢對胡同有獨特的感情。1994年他第一次來中國，當(dāng)時因為對胡同的建筑和住戶感興趣，還專門寫了一篇關(guān)于胡同文化的論文。2011年重返中國做生意時，他沒有選擇把店開在商場里，即便那樣他會獲得更大的店面和更快的增長?！拔覀兿矚g透過胡同更加了解北京、了解中國。全世界哪里都有商場，但只有北京有胡同”。

但胡同對于主理人商業(yè)的吸引力也存在差異。這些創(chuàng)意店鋪由于本身的定位與特性，會盡量避免同質(zhì)化和惡性競爭。

位于東城區(qū)的南鑼鼓巷如今是北京市的知名旅游景點，這條街的業(yè)態(tài)經(jīng)歷過由復(fù)雜到單一的過程：從最初混合了咖啡、酒吧、創(chuàng)意店鋪、音樂演出等場所，變?yōu)橹皇Ｏ聠我坏穆糜渭o念品店與小吃店。如今到訪這里的人，多數(shù)是來自外地的游 客。

老錢對南鑼鼓巷的認知是“今天酸奶很火，明天這條街上就有很多酸奶店”，對于商戶來說競爭壓力過大。最初他們與華融金盈交涉時，最注重的就是“不希望這里是一個誰來了都能簽合同”的地方，希望物業(yè)能充分注意到商戶類型的差異性。目前他認為就精釀啤酒這個品類而言，東西岔胡同的競爭環(huán)境仍然是良性的，他們與其他同類店鋪的距離在可接受范圍內(nèi)。

相對于精釀餐廳，東西岔胡同的咖啡店密度明顯更高。全長各300米的東西岔胡同內(nèi)至少有8家咖啡館，這還不包括同樣能占據(jù)消費者下午茶時間的甜品店。目前除了餐飲店，這兩條胡同幾乎沒有新入駐的零售、文化類消費店鋪。李茹不避諱整個團隊對于主理人品牌的偏好，認為這類有品牌調(diào)性又有影響力的店鋪可以幫助他們實現(xiàn)當(dāng)下的目標：在現(xiàn)階段，依靠一部分餐飲業(yè)態(tài)達到吸引客流的目的。在穩(wěn)定之后再引入書店等文化消費業(yè)態(tài)。

但是，咖啡館的密集增加已經(jīng)帶來了“內(nèi)卷”。白塔寺藥店自營的耀咖啡是2022年10月開業(yè)的，客流在當(dāng)月就達到了每天三四百單，并在2023年保持平穩(wěn)。而今年的營業(yè)額有所下滑，一方面是普遍的消費力下降，另一方面，店長孫海龍認為這兩年周邊開出了更多咖啡館，給他們帶來了一定競爭壓力。為了突出自身特點，除了提供正常的咖啡，耀咖啡還添加了中式養(yǎng)生茶等具有藥店特色的產(chǎn)品。

南鑼鼓巷模式的另一個特征是，本地居民幾乎從主街上消失。這又使得主街上服務(wù)于本地居民生活的商業(yè)的消失。進一步使得改造后的南鑼成了景區(qū)，而非真實的胡同居住區(qū)。

胡同居民的生活構(gòu)成了街區(qū)主要的文化和活力。東西岔胡同的不同之處在于，這里仍有居民居住，他們的房子與老的糧油店、雜貨店、平價理發(fā)店和新的主理人店共存。一些老住戶在窗邊種上了瓜果綠植，有的小院門口還掛著鳥籠、養(yǎng)著兔子，這是一幅典型的老北京生活圖景。如果在早上8點之前來到這里，還能遇上一些賣菜小販自發(fā)形成的市集—他們在外來消費者光臨之前就會離開。一個來胡同喝咖啡的年輕人，也同時希望看到修鞋鋪和糧油店店主們和顧客都保持著傳統(tǒng)的生活方式。

不過，由于新的、面向游客的店鋪增多，噪音和垃圾等問題都在影響居民的生活環(huán)境。隨著換租等措施導(dǎo)致又有一批老住戶離開，老雜貨店、糧油店的顧客也越來越少。如果未來這里因為商業(yè)密集而租金上漲，本地居民和老店鋪也會越來越 少。

華融金盈稱會在東西岔胡同適當(dāng)保留這些老店，但不會再引進類似的業(yè)態(tài)。李茹認為，胡同北邊安平巷中的各類食品和百貨店已經(jīng)能夠滿足周圍本地居民的需求，而這兩條胡同當(dāng)下的定位就是給“外面來的人”—金融街的上班族是最顯性的，常住北京且對白塔和city walk感興趣的人也可以。她們并沒有主動想要吸引外地游客，但可能最終攔不住。

李茹在主觀上并不希望東西岔胡同變成“另一個南鑼鼓巷”。“我們是特別害怕這樣的事發(fā)生的，東西岔要面對的一定不是旅游客群，而是北京的在地客群?！彼龔娬{(diào)。

她也不認為東西岔胡同與南鑼鼓巷具備類似的條件：這兩條巷子不算寬，不能容納過多的游客，目前這里也沒有太多服務(wù)外地游客的店鋪—沒有人在這里賣有北京地標圖案的明信片和冰箱貼。但她還是向《第一財經(jīng)》雜志表示，這里仍有50%的可能性成為下一個南鑼鼓巷。

另外50%也許來自胡同更新的特殊性。首先，白塔寺街區(qū)的居民騰退出來的房子大多面積小且點位分散，一個開間不過十五六平方米，這在一定程度上限制了業(yè)態(tài)。對華融金盈來說，連成片的點位才能被合并成更大的空間、容納多樣的業(yè)態(tài)。

其次，還有些問題是單靠華融金盈一家公司無法解決的。白塔寺附近的幾個開始發(fā)展商業(yè)的街巷由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且分散，事實上是由不同的主體在招商、運營和管理，它們在業(yè)務(wù)上各有側(cè)重，但彼此之間并沒有太多協(xié)商與聯(lián)動，比如白塔寺藥店和華融金盈公司就分屬不同的國企。這也意味著業(yè)態(tài)同質(zhì)化的風(fēng)險。

賈蓉告訴《第一財經(jīng)》雜志，老城街區(qū)的運營涉及到政府、各類型企業(yè)、商戶、社區(qū)、在地居民等各方，不像商場有統(tǒng)一管理的權(quán)力和成熟的運營策略。由于缺乏能夠協(xié)調(diào)各方的機構(gòu)和機制，商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化以及開放街區(qū)的統(tǒng)一運營管理是這類街區(qū)面臨的共性問題?！斑^去不管是大柵欄還是白塔寺都有專門的建設(shè)指揮部，它是一個重要的、跨部門的協(xié)調(diào)平臺，”賈蓉解釋說，“這類注重硬件的指揮部已經(jīng)階段性地完成了歷史任務(wù)，但在需要軟性營運的城市更新時期，這類機制沒有立刻續(xù)上?！?/p>

胡同更新為了誰？

在街區(qū)的外觀和氛圍上，華融金盈想要追求一種“小而精”，做到“一家有一家的特色，一家有一家的風(fēng)格”。在談到對招商店鋪的要求時，李茹表示“如果店鋪的顏值達不到、破破爛爛的話，我們是不接受的”，因為現(xiàn)在回看從前東西岔胡同的老照片，“街道的外立面像是三四線城市”。她希望這種情況能夠改善。年輕、有實力的主理人們不光能做出漂亮的店，還能讓它與其他店不同，使整條街顯現(xiàn)出多樣性。

然而一切最終要回到城市更新的消費需求上。

疫情之后，胡同空間相對購物中心來說，吸引了更多的本地消費者。以白塔寺附近的金融街購物中心為例，北京金融街街區(qū)由美國著名建筑事務(wù)所SOM在2008年前后設(shè)計完成，有著精心修剪成的街邊公園景觀和方便行走的街道尺度。其中的金融街購物中心在2007年開業(yè)時的定位就是“高端時尚購物中心”，LV、迪奧等奢侈品品牌當(dāng)初選擇在這里開出了北京城西邊的首店。近幾年，“RE而意騎行廚房”等新消費品牌也陸續(xù)入駐。

對于周邊的上班族來說，購物中心滿足了他們精致消費的需求。但白塔寺街區(qū)的吸引力不僅在于這里房子低、建筑風(fēng)貌天然，更有人情味和濃郁的市井氣息。李茹認為，和商業(yè)綜合體時下流行的場景化營銷相比，東西岔胡同的優(yōu)勢在于“那個塔天然地就立在這兒”“那些公共空間的綠植也都是在風(fēng)吹雨打里生長起來的”。

熱愛city walk的年輕人們同樣看重這一點。一位小紅書博主這樣寫道，“北京最美的風(fēng)景是人……這里的風(fēng)景在于那些并不名貴、卻不怕風(fēng)吹雨打的地雷花，在于胡同口和家人圍坐著準備涮鍋子”。如果只是把開在商場里的店挪到胡同，并導(dǎo)致胡同里原本的業(yè)態(tài)被抹殺，它對于很多本地游客來說也是沒有吸引力的。

“不想讓白塔寺成為下一個南鑼鼓巷、五道營胡同和隆福寺”，有人在這篇筆記下面評論道。

在賈蓉看來，一個街區(qū)吸引人有活力，正是因為照顧到了原住民和其他群體的需求，促進了不同利益相關(guān)方的共生關(guān)系?！俺鞘谢盍?yīng)該是立體的，包括商業(yè)、文化、社會活力等不同維度。第二，它一定是有質(zhì)感和有生產(chǎn)力的，有在地性和獨一無二的文化與特色的，要通過人的活動不斷地產(chǎn)生真實的連接，一窩蜂、一次性的流量不是真正的活力。同時，它還需要是可持續(xù)的，不能像過去一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，企業(yè)把好的政策、資源、傳播窗口消耗完就轉(zhuǎn)移到其他街區(qū)去了。”

在北京整個城市更新的過程中，胡同更新的難點也在于此：商業(yè)加居住能否同時存在？如何在商業(yè)開發(fā)的同時，讓胡同居民與外來者一起持續(xù)碰撞出多樣性與城市活力？