黨的二十屆三中全會站在新的歷史起點上，對進(jìn)一步全面深化改革做出系統(tǒng)部署，全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，圍繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點領(lǐng)域提出300多項重要改革舉措，彰顯了進(jìn)一步全面深化改革的堅強(qiáng)決心和強(qiáng)烈使命擔(dān)當(dāng)?；A(chǔ)設(shè)施REITs是我國近年來推出的一項重要改革創(chuàng)新舉措，也是融合新型城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施、資本市場、國有企業(yè)等多個重點領(lǐng)域的綜合性改革，自推出至今呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，但也存在一些發(fā)展障礙因素。進(jìn)一步深化我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs改革發(fā)展，既是全面學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆三中全會精神的有力舉措，也是實踐要求。本文通過闡述我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs貫徹落實黨的二十屆三中全會改革部署的作用機(jī)制，分析其存在的主要問題，提出進(jìn)一步深化改革的思路建議。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs貫徹落實黨的二十屆三中全會的機(jī)制

REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，運行邏輯是通過資產(chǎn)證券化的方式將流動性低、單筆交易規(guī)模大的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性高、單筆交易規(guī)模小的證券份額，即由專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)發(fā)行可在資本市場流通轉(zhuǎn)讓的REITs證券份額募集社會資金開展不動產(chǎn)投資管理，并將投資收益及時分配給投資者，從而實現(xiàn)資產(chǎn)方和資金方的互利共贏。我國在深入總結(jié)借鑒國外REITs成熟經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)實際情況，于2020年4月正式推出具有中國特色的REITs市場，資產(chǎn)范圍聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。因此，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs同時涉及新型城鎮(zhèn)化與基礎(chǔ)設(shè)施、資本市場、國有企業(yè)等多個重點領(lǐng)域，黨的二十屆三中全會對上述領(lǐng)域深化改革都做了謀劃部署，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展可以有效貫徹落實上述領(lǐng)域改革部署。

一是助力新型城鎮(zhèn)化與基礎(chǔ)設(shè)施改革。黨的二十屆三中全會提出，要健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，深化城市建設(shè)、運營、治理體制改革，健全現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體制機(jī)制，拓寬多元化投融資渠道。投融資方面，資金短缺一直是制約我國新型城鎮(zhèn)化與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的核心問題，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以有效盤活城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)回收資金用于新增投資，形成投資良性循環(huán)。實際上，我國過去幾十年的大規(guī)模投資，積累了大量的存量資產(chǎn)，多家市場專業(yè)研究機(jī)構(gòu)測算規(guī)模已超過100萬億元，若其中具有較好經(jīng)營性的存量資產(chǎn)按照1%的保守比例計算，也能達(dá)到萬億級。正常情況下，這些優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)只能在未來幾十年的經(jīng)營期內(nèi)逐年收回投資本金和收益，通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs則能快速盤活提前回收資金。運營管理方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為資本市場的公募產(chǎn)品，要接受更為嚴(yán)格的信息披露和市場監(jiān)管；同時，也引入了更專業(yè)的外部機(jī)構(gòu)參與運營管理，實現(xiàn)資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人、管理人及資產(chǎn)運營方等多方利益主體相互制約和監(jiān)督，構(gòu)建更為市場化的激勵約束機(jī)制，推動城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)市場化、規(guī)范化、高效化運營，切實提升資產(chǎn)運營管理效率與效益。

二是助力國有企業(yè)改革。黨的二十屆三中全會提出，要深化國資國企改革，推動國有資本和國有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大，提升核心競爭力，特別是要推進(jìn)能源、鐵路、電信、水利、公用事業(yè)等行業(yè)自然壟斷環(huán)節(jié)獨立運營和競爭性環(huán)節(jié)市場化改革。我國過去幾十年主要依賴傳統(tǒng)的投資驅(qū)動型增長模式，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資一直保持較大規(guī)模和較高增速，融資渠道上主要依靠國有企業(yè)。因此，國有企業(yè)也是我國基礎(chǔ)設(shè)施的最大持有主體，特別是能源、鐵路、水利、公共事業(yè)等行業(yè)基本上是國有企業(yè)持有。而從目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行情況來看，國有企業(yè)也是最主要的發(fā)行主體，截至2024年6月末已完成發(fā)行的37只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品中，國有企業(yè)占34只，民營企業(yè)僅占3只。推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展有利于推動基礎(chǔ)設(shè)施國有企業(yè)改革。

三是助力資本市場改革。黨的二十屆三中全會提出，要健全投資和融資相協(xié)調(diào)的資本市場功能。目前，我國市場貨幣量十分充裕，但資本市場的金融產(chǎn)品并不能很好地滿足企業(yè)和居民的儲蓄投資需求，如銀行定期存款利率已跌破2%，理財產(chǎn)品平均收益率已跌破3%，股市牛短熊長，分紅少、波動大，投資回報亦不理想，影響了資本市場投融資協(xié)調(diào)功能的發(fā)揮。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益率較好且相對穩(wěn)定，要求特許經(jīng)營權(quán)類項目內(nèi)部收益率不低于5%，產(chǎn)權(quán)類項目凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%，并且每年將基金可供分配金額的90%以上向投資者進(jìn)行分配，為投資者提供了很好的投資選擇，有助于發(fā)揮資本市場投融資協(xié)調(diào)功能，推動社會儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。從目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs實際發(fā)售情況來看，市場參與意愿強(qiáng)烈，所有發(fā)行的REITs均得到足額認(rèn)購，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者平均認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)到51.07倍和83.38倍；投資收益也相對較好和穩(wěn)定，特許經(jīng)營權(quán)類項目的收益分配率在6%～12%之間，產(chǎn)權(quán)類項目的收益分配率在4%～5%之間，高于大部分上市公司分紅和存款、理財?shù)裙潭ㄊ找骖惍a(chǎn)品。

四是助力政府債務(wù)管理體制改革。黨的二十屆三中全會強(qiáng)調(diào)，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)等重點領(lǐng)域風(fēng)險。其中，地方政府債務(wù)方面，重點是要創(chuàng)造條件加快化解地方融資平臺債務(wù)風(fēng)險。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs則是一個有效的降負(fù)債工具，要求資產(chǎn)發(fā)行REITs時將原本安排在未來幾十年運營期逐步償還的存量債務(wù)一次償還，直接降低了地方融資平臺的負(fù)債總額，同時資產(chǎn)發(fā)行REITs時都能獲得較好的重估溢價，從而增加了地方融資平臺的凈資產(chǎn)。因此，地方融資平臺發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以產(chǎn)生立竿見影的降負(fù)債效果。例如，廣州市的高速公路平臺企業(yè)廣州交通投資集團(tuán)有限公司通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs后，資產(chǎn)負(fù)債率下降約5個百分點，企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，抗風(fēng)險能力得到顯著提升。

此外，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持的細(xì)分行業(yè)來看，包括鐵路、通用航空和低空經(jīng)濟(jì)、收費公路、新能源、新基建、市政、保障房等領(lǐng)域都是黨的二十屆三中全會部署的重點改革領(lǐng)域。

綜上所述，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為融合多個重點領(lǐng)域的創(chuàng)新改革舉措，可以作為貫徹落實黨的二十屆三中全會改革部署的有力抓手和開路先鋒，通過推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，帶動相關(guān)領(lǐng)域改革加快推進(jìn)，進(jìn)一步引領(lǐng)全面深化改革。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展面臨的主要問題

經(jīng)過四年多的試點，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，但從市場總體規(guī)模來看，仍然相對較小。截至2024年6月末，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總規(guī)模1195億元，約合164億美元。而美國、日本、新加坡、中國香港四個REITs發(fā)展相對成熟的地區(qū)分別達(dá)到13311億、1094億、720億、193億美元，我國REITs規(guī)模僅占美國的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%、香港的85.05%。對比國內(nèi)外理論與實踐，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍存在以下四個方面的主要問題亟須解決：

一是申報發(fā)行資產(chǎn)領(lǐng)域不夠豐富。目前，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點領(lǐng)域包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新基建、保障房、消費、水利、旅游共11大類、超過30小類。從大類來看，僅有交通、能源、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、保障房、消費7大領(lǐng)域有發(fā)行案例，市政、新基建、水利、旅游4個重點領(lǐng)域未有資產(chǎn)發(fā)行，其中交通類共10只、占比27.03%，園區(qū)類共9只、占比24.32%，保障房類5只、占比13.51%，3大領(lǐng)域合計占比達(dá)到64.86%。從小類來看，交通領(lǐng)域全部為高速公路資產(chǎn)，鐵路、機(jī)場、港口領(lǐng)域未有資產(chǎn)發(fā)行。

二是申報發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)過多、過嚴(yán)。從市場邏輯來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是資產(chǎn)的上市，但目前市場普遍反映它的標(biāo)準(zhǔn)顯著多于且高于企業(yè)上市，如它對基礎(chǔ)設(shè)施項目的立項、規(guī)劃、用地、施工等各項投資建設(shè)管理手續(xù)及回收資金使用、擴(kuò)募資產(chǎn)儲備等都提出了非常嚴(yán)格的要求，成為制約項目申報發(fā)行的硬門檻。手續(xù)方面，施工許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等出于程序已過、制度變化、機(jī)構(gòu)調(diào)整等歷史客觀原因已難以補(bǔ)辦，成為制約資產(chǎn)申報發(fā)行的原則性障礙；部分手續(xù)可以補(bǔ)辦但成本大、周期長，也影響了項目申報發(fā)行。回收資金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建項目及存量資產(chǎn)收購，并在2年內(nèi)用完75%以上、3年內(nèi)全部用完，很多原始權(quán)益人難以做到。

三是申報發(fā)行工作機(jī)制不夠高效?；A(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行過程涉及國家、省、市、區(qū)（縣）各級眾多審批部門，審批主體多、鏈條長，而一些地方審批部門對這一新生事物的運行邏輯、發(fā)展意義等認(rèn)識還不夠清晰準(zhǔn)確，導(dǎo)致部分審批事項的辦理不順暢或耗時較長，如出具國資轉(zhuǎn)讓豁免進(jìn)場交易函及特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓無異議函等，不僅影響了申報發(fā)行效率，還導(dǎo)致項目申報發(fā)行消耗的人力、物力、財力和時間成本都較大，進(jìn)而降低了項目申報發(fā)行意愿和積極性。

四是稅收支持政策力度有限。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，至少涉及三層結(jié)構(gòu)，因此在資產(chǎn)重組、REITs設(shè)立、期間運營、收益分配及投資退出等各環(huán)節(jié)都會發(fā)生多次類似的交易納稅行為，包括企業(yè)所得稅、增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等多個稅種，尤其企業(yè)所得稅和土地增值稅，如果繳納將會對原始權(quán)益人造成較大負(fù)擔(dān)，如果采用稅務(wù)籌劃也需所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)大力支持，不確定性和溝通成本較大，成為影響原始權(quán)益人申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs決策的關(guān)鍵因素。

深化基礎(chǔ)設(shè)施REITs改革發(fā)展的思路建議

我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的存量資產(chǎn)基礎(chǔ)堅實，參照美國、日本、新加坡、中國香港四個REITs發(fā)展相對成熟地區(qū)的規(guī)律，REITs市值分別占其GDP的比重為4.9%、2.6%、14.5%、5%，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模將超過3萬億元，未來增長空間巨大。黨的二十屆三中全會對新型城鎮(zhèn)化與基礎(chǔ)設(shè)施、資本市場、國有企業(yè)、行政管理、財稅體制等相關(guān)領(lǐng)域的改革部署，也為我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展提供了很好的支持和指導(dǎo)遵循。建議積極把握歷史規(guī)律和時代機(jī)遇，深化我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs改革發(fā)展，更好服務(wù)中國式現(xiàn)代化。

一是深化基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)改革，加快擴(kuò)展覆蓋領(lǐng)域。建議加快推進(jìn)申報發(fā)行資產(chǎn)類型的多元化、全覆蓋，既實現(xiàn)市場主導(dǎo)，又體現(xiàn)政府引導(dǎo)，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的功能作用。

其一，大力推動鐵路和市政領(lǐng)域資產(chǎn)REITs取得突破，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。鐵路是國家戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性、關(guān)鍵性重大基礎(chǔ)設(shè)施，在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位和作用至關(guān)重要，但我國在建設(shè)現(xiàn)代化鐵路強(qiáng)國的路上還面臨不少困難和挑戰(zhàn)，特別是在鐵路投融資和運營管理方面亟須深化改革創(chuàng)新。黨的二十屆三中全會提出要推進(jìn)鐵路體制改革。目前，已有廣州至珠海城際鐵路等部分優(yōu)質(zhì)鐵路資產(chǎn)提出探索發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并受到國家、省、市等各級發(fā)改、國資、交通主管部門的鼓勵支持以及社會投資人、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等市場主體的熱烈響應(yīng)，積累了較好的發(fā)行基礎(chǔ)，建議各方合力加快推進(jìn)落地。水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施是城市運行和人民生活的重要保障。黨的二十屆三中全會提出要深化城市安全韌性提升行動。目前，市政資產(chǎn)申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs面臨的普遍問題在于資產(chǎn)具有公益屬性，投資回報機(jī)制不明確、不穩(wěn)定。建議積極探索創(chuàng)新投融資建設(shè)機(jī)制，如將城市防洪排澇等公益性設(shè)施與供水、污水處理等經(jīng)營性設(shè)施一體規(guī)劃建設(shè)，通過適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)或延長收費期限等方式，滿足發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率要求，加快申報發(fā)行。

其二，支持保障房和新能源領(lǐng)域資產(chǎn)REITs常態(tài)化、規(guī)?；l(fā)行，助力行業(yè)加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正處于重要的歷史轉(zhuǎn)型期，黨的二十屆三中全會提出要加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，目前正積極探索推進(jìn)收購存量商品房用作保障房政策。但在當(dāng)前防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險的大背景下，財政資金短缺問題是最大障礙。已發(fā)行保障房REITs實踐證明，它可以有效幫助地方政府盤活保障房存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障房建設(shè)，或者滾動收購存量商品房用作保障房，形成保障房投資良性循環(huán)；同時還可以引入社會資本參與保障房市場，拓寬供給主體、增強(qiáng)供給力量。新能源對于我國能源安全和生態(tài)文明發(fā)展意義重大。黨的二十屆三中全會進(jìn)一步明確，要健全綠色低碳發(fā)展機(jī)制，加快規(guī)劃建設(shè)新型能源體系，積極穩(wěn)妥推進(jìn)碳達(dá)峰碳中和。但新能源行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在當(dāng)前快速發(fā)展階段資金需求量大，資金支持是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。已發(fā)新能源REITs實踐證明，新能源領(lǐng)域通過引入REITs機(jī)制，將對拓寬融資渠道產(chǎn)生顯著效果，為行業(yè)發(fā)展開辟一條創(chuàng)新融資的新路徑，助力實現(xiàn)國家雙碳轉(zhuǎn)型目標(biāo)。

二是深化基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行規(guī)則改革，優(yōu)化監(jiān)管邏輯。2024年7月，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，對申報發(fā)行規(guī)則進(jìn)一步改進(jìn)和優(yōu)化，部分體現(xiàn)了注冊制的理念，如提出對于法律法規(guī)有明確規(guī)定的事項，包括企業(yè)內(nèi)部決策、國資轉(zhuǎn)讓、融資限制等由原始權(quán)益人依法依規(guī)自行辦理，同時做好全面審慎披露，發(fā)改部門不再審查。但中國證監(jiān)會和交易所還未同步優(yōu)化相關(guān)審核規(guī)則。黨的二十屆三中全會提出要進(jìn)一步深化金融體制改革。建議進(jìn)一步深化規(guī)則改革，積極借鑒我國股票發(fā)行注冊制改革的歷史經(jīng)驗，聚焦重點審核內(nèi)容和把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，逐步簡化程序、放寬標(biāo)準(zhǔn)，但加強(qiáng)信息披露和風(fēng)險揭示，實現(xiàn)賣者盡責(zé)、買者自負(fù)。

三是深化基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行工作機(jī)制改革，建立協(xié)調(diào)反饋機(jī)制。黨的二十屆三中全會要求，要健全政府宏觀治理體系，深入推進(jìn)依法行政，促進(jìn)政務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、便利化。建議各級政府建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展專項協(xié)調(diào)反饋機(jī)制，形成工作合力，有效提升工作效率。如跨行政區(qū)的審批事項和項目由上一級行政單位協(xié)調(diào)推進(jìn)，同一行政區(qū)內(nèi)部的審批事項和項目由地方主要領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)推進(jìn)，通過設(shè)立專門的議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)或工作專班等機(jī)制，有效組織各責(zé)任主體高效聯(lián)動工作；圍繞基礎(chǔ)設(shè)施REITs鏈條涉及的固定資產(chǎn)投資、國有資產(chǎn)、稅收、土地、金融等細(xì)分環(huán)節(jié)，按專項職能切分推進(jìn)機(jī)制和責(zé)任主體，建立反饋督辦機(jī)制。實踐也證明這種方式較為有效，如廣珠城際鐵路項目在推進(jìn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs過程中，涉及廣州、佛山、江門、中山、珠海五個地市，廣東省發(fā)展改革委通過多次主持召開各地市專題協(xié)調(diào)會，并建立限期反饋機(jī)制，極大降低了工作難度、提升了工作效率。

四是深化基礎(chǔ)設(shè)施REITs財稅改革，加大支持力度。財政部、稅務(wù)總局于2022年1月發(fā)布的《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，是我國首個針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專項稅收政策，大幅降低了原始權(quán)益人資產(chǎn)重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)，并獲得市場各方的認(rèn)可，對推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展起到了很好的支持助力作用。黨的二十屆三中全會提出，要研究同新業(yè)態(tài)相適應(yīng)的稅收制度，規(guī)范稅收優(yōu)惠政策，完善對重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)支持機(jī)制。建議進(jìn)一步加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收改革，厘清各環(huán)節(jié)涉及的稅種，避免重復(fù)征稅，并探索稅收優(yōu)惠空間，切實降低稅收負(fù)擔(dān)，并通過建章立制予以明確規(guī)范，更好支持行業(yè)發(fā)展。

（曾奕為廣東省中山市副市長，方浪為廣州交投私募基金管理有限公司總經(jīng)理助理。責(zé)任編輯/王茅）