房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式日漸暴露其弊端，對推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展帶來嚴(yán)重掣肘。房地產(chǎn)發(fā)展新階段呼喚發(fā)展新模式。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。這意味著，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需建立完善與之匹配的融資、銷售、財稅、土地等基礎(chǔ)性制度，為其提供強力支撐。其中銷售制度處于樞紐地位，它上聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱房企）融資和銀行開發(fā)貸款，中聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管和使用，下聯(lián)購房者按揭貸款和權(quán)益保護(hù)，是基礎(chǔ)性制度安排中的重中之重?！稕Q定》之所以特別強調(diào)改革商品房預(yù)售制度，其根本原因就在這里。

發(fā)展新模式呼喚銷售制度變革

近年來，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。新發(fā)展階段呼喚發(fā)展新模式。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，2022年和2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對此的表述是“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”和“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從“探索”到“推動”再到“加快”，蹄疾步穩(wěn)、有序推進(jìn)。

《決定》沿用了2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”一語，而《決定》提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，則聚焦靶心、精準(zhǔn)瞄向“相關(guān)基礎(chǔ)性制度”中最關(guān)鍵、最核心的融資和銷售兩大目標(biāo)。

我們知道，商品房銷售制度包括商品房預(yù)售制度和商品房現(xiàn)售制度兩大部分。商品房預(yù)售制度是指將規(guī)劃擬建或在建的商品期房作為標(biāo)的物，確立房企與購房者交易關(guān)系，并向購房者收取首付款（或定金）的銷售制度。商品房現(xiàn)售制度是指將建成完工后的商品現(xiàn)房（或二手房）作為標(biāo)的物，確立房企（或賣方）與購房者交易關(guān)系的銷售制度。由于在該制度下，買賣雙方“一手錢一手貨”，所見即所得，因此人們將其稱之為“現(xiàn)房銷售制”。

商品房預(yù)售制度根據(jù)其商品房交付前后預(yù)售房價與首付款差額的付款方式安排不同，又可具體細(xì)分為以下兩種模式：

一種是購房者預(yù)交首付款后，即借助住房金融系統(tǒng)，通過適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，同時辦理房企預(yù)售房剩余價款（預(yù)售房價與首付款的差額，下同）收取和購房者住房按揭貸款手續(xù)（需要在長達(dá)數(shù)十年的約定期限內(nèi)分期償還銀行按揭貸款）。在這種模式下，由于房企預(yù)售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續(xù)的辦理，是以購房者需要一個3到5年的漫長等待過程的“期房”（涉及遠(yuǎn)期合約）為前提條件的，故將這種銷售模式稱之為“期房預(yù)售制”。我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度實行的就是該模式。

另一種是購房者預(yù)交首付款，待商品房完工交付后，再借助住房金融系統(tǒng)，通過適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，同時辦理房企預(yù)售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續(xù)。在這種模式下，由于房企預(yù)售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續(xù)的辦理，是以購房者得到合乎承諾條件的“現(xiàn)房”為前提條件的，故將這種銷售模式稱之為“現(xiàn)房預(yù)售制”。遺憾的是，我國幾乎從未實行過該模式。

我國為何偏愛“期房預(yù)售制”

如前所述，我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度實行的是“期房預(yù)售制”，而非“現(xiàn)房預(yù)售制”。我國之所以對“期房預(yù)售制”偏愛有加，其實也是一種無奈選擇—為了有效破除住房商品化初期房源供應(yīng)和開發(fā)資金“雙緊缺”瓶頸。我國自1998年住房商品化啟動迄今長達(dá)20余年的時間里，由于城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、家庭小型化、土地要素市場發(fā)育不成熟等原因，商品房市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求關(guān)系出現(xiàn)由緊轉(zhuǎn)松跡象，這種狀況才有所緩解。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢，“期房預(yù)售制”無疑是根本破解開發(fā)資金約束難題的有效途徑。事實上，偏愛“期房預(yù)售制”不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購房者的現(xiàn)實需要。因為在供不應(yīng)求伴隨房價上漲預(yù)期的特定條件下，“通過預(yù)售鎖定價格要比購買現(xiàn)房節(jié)省資金”確實可以給購房者帶來實實在在的好處。房企融資饑渴癥、購房者心理預(yù)期，疊加房地產(chǎn)金融屬性，久而久之，“期房預(yù)售制”便陷入路徑依賴和鎖定效應(yīng)怪圈，以致進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展新階段，也難以抑制其慣性沖動，這也即《決定》不得不提出對其進(jìn)行調(diào)整的原因所在。

不過，偏愛“期房預(yù)售制”也是有代價的。只不過這種代價要么被快速發(fā)展階段的房價上漲預(yù)期所掩蓋，要么推給社會最終由購房者承擔(dān)。在“期房預(yù)售制”下，對于購房者而言，將來房屋交付時是否合乎預(yù)購時的承諾條件，還存在很多變數(shù)—購房者幾乎為此承擔(dān)了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風(fēng)險。與此不同的是，在“現(xiàn)房預(yù)售制”下，則相關(guān)風(fēng)險能夠被購房者自主鎖定。因為只有購房者得到合乎承諾條件的現(xiàn)房后才可辦理房企預(yù)售房剩余價款收取手續(xù)，否則還有“退貨”的機(jī)會。就此而言，前者重于房企融資功能而輕于購房者權(quán)益保護(hù)，而后者則做到了兩者間的統(tǒng)籌兼顧和利益平衡。

偏愛“期房預(yù)售制”的結(jié)果，誘使其成為房地產(chǎn)“三高”的幫兇。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯圖爾特·邁爾斯曾對此有過形象的描述：有形資產(chǎn)在破產(chǎn)后容易轉(zhuǎn)讓，無形資產(chǎn)則難以轉(zhuǎn)賣，因而資本密集企業(yè)破產(chǎn)成本低，無形資產(chǎn)密集企業(yè)破產(chǎn)成本高，導(dǎo)致前者的最優(yōu)負(fù)債率高于后者。而房企的基本特征又使其最優(yōu)負(fù)債率高于其他行業(yè)，尤其是在房價預(yù)期上漲期間，提高負(fù)債率成為房企提高投資回報率的最優(yōu)路徑。這也即米勒-莫迪利亞安尼模型所表達(dá)的 “企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響企業(yè)總價值， 負(fù)債經(jīng)營能夠為企業(yè)帶來節(jié)稅效應(yīng)”的基本涵義。“期房預(yù)售制”無疑為房企加杠桿打開了方便之門。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國商品房預(yù)售面積（“期房預(yù)售制”）占總銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達(dá)到87.9%、89.8%和89.6%。房企通過“期房預(yù)售制”獲得購房者購房價款，成為它們的零成本開發(fā)資金，大大降低了房企的自有資金門檻，這在客觀上對房地產(chǎn)“三高”又起到了推波助瀾的作用。

可見，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，尋求房企融資與購房者權(quán)益保護(hù)兩者間的平衡點，為房地產(chǎn)降“三高”，應(yīng)從改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制度做起，盡快創(chuàng)造條件實現(xiàn)“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，最終取消“期房預(yù)售制”。與此同時，還應(yīng)積極推動實施“現(xiàn)房銷售制”，加快形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷售制”嚙合互補、協(xié)同發(fā)展的新格局。

“期房預(yù)售制”隱藏和誘發(fā)風(fēng)險隱患

不可否認(rèn)，實行“期房預(yù)售制”對于有效籌集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展確實起到了重要的支撐作用，但也由此隱藏和誘發(fā)諸多風(fēng)險隱患。這里的隱藏風(fēng)險隱患，是指被房地產(chǎn)黃金時代持續(xù)上漲的房價預(yù)期所掩蓋的風(fēng)險隱患。隨著近年來我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，這些隱藏的風(fēng)險隱患才被逐漸暴露出來。我國學(xué)術(shù)界有關(guān)房地產(chǎn)“灰犀?！钡脑溵o并非空穴來風(fēng)，“期房預(yù)售制”的“催化”作用難咎其責(zé)。

其一，喚醒“灰犀牛”。2020年以來，從福晟、泰禾、華夏幸福，到恒大等標(biāo)桿房企，均不同程度地出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致不少樓盤出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險，并波及金融系統(tǒng)引發(fā)土地開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款和個人按揭房貸風(fēng)險。為了及時防范和化解這些風(fēng)險，整個社會都為之付出了沉重代價。部分房企的“暴雷”已經(jīng)證實，在“期房預(yù)售制”下，稍有不慎，就有可能喚醒“灰犀?！?。因為“灰犀牛”的醞釀和積聚，在很大程度上就直接或間接地源自“期房預(yù)售制”。

其二，擾亂市場秩序。“期房預(yù)售制”是催生不具備資質(zhì)的開發(fā)商的制度性誘因。在房地產(chǎn)黃金時代巨大利益的誘惑下，一些不具備資質(zhì)的開發(fā)商通過掛靠房企獲得后者的信用和資質(zhì)條件從事房地產(chǎn)開發(fā)，房企也通過收取不菲的掛靠費而迅速擴(kuò)大其收益渠道。一旦出了問題（如房價下行），那些不具備資質(zhì)的開發(fā)商不會、也沒有能力承擔(dān)責(zé)任，由于它們并非真正意義上的市場主體，相關(guān)遺留問題自然也就甩給了被掛靠房企，給后者的聲譽和財產(chǎn)安全帶來重大損失。這表面上看似管理問題，而實質(zhì)上則是“期房預(yù)售制”下利益誘惑的導(dǎo)火索問題。即使在所謂的“暴利”時代，仍不乏拿錢跑路的案例，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，更有甚者，還會由此誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

其三，助長投機(jī)“炒作”行為。“期房預(yù)售制”是誘發(fā)房地產(chǎn)套期保值、投機(jī)“炒作”盛行的元兇。囤積居奇就是一種典型的人為“捂”住市場有效供給的投機(jī)行為，其結(jié)果必然導(dǎo)致市場價格發(fā)現(xiàn)功能失靈（類似于壟斷條件下的定價機(jī)制）。這種被扭曲了的價格在生產(chǎn)周期長、具有投資屬性（非真實需求）、無替代性或替代性差的情形下，必然出現(xiàn)價格愈高需求愈旺的反供求規(guī)律現(xiàn)象。

隨著被扭曲了的價格信號的引導(dǎo)和資本市場“反饋回路”機(jī)制的作用，房產(chǎn)“泡沫”越吹越大，極端情況下，市場機(jī)制將以一種可怕的方式出清，嚴(yán)重者甚至危及整個金融經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)安全。正如價值投資奠基人本杰明●格雷厄姆在他的《聰明的投資者》一書中所警示的那樣，“所有成本都可以通過貸款支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個資產(chǎn)，……整個房地產(chǎn)參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦”。如此看來，2021年和2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議在表述“新模式”前，都用了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”一語，這顯然是有深意的。

其四，損害購房者權(quán)益。“期房預(yù)售制”下以“期房”為標(biāo)的物的房地產(chǎn)市場，由于涉及遠(yuǎn)期房價漲跌預(yù)期問題，一旦出現(xiàn)房價上漲預(yù)期壓力加大情形，在巨大的利益誘導(dǎo)下，不可避免地出現(xiàn)人為毀約現(xiàn)象。因為這時房企的最優(yōu)策略是，故意拖延工期和交房時間，想方設(shè)法人為毀約（因按預(yù)售時的價格交房，開發(fā)商寧愿退回首付款、按揭付款和相應(yīng)利息），給購房者造成重大損失。因為這時的購房者已失去了在“期房預(yù)售制”下按原房價重新選擇的機(jī)會，并因之承擔(dān)了高房價的風(fēng)險成本（延期重新選擇購房的機(jī)會成本）。

推動“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型

推動“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，形成“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷售制”各司其職、各盡其責(zé)，協(xié)同發(fā)展的新格局，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求。

目前，“現(xiàn)房預(yù)售制”是西方發(fā)達(dá)國家普遍實行的一種商品房銷售制度。西方發(fā)達(dá)國家之所以對該模式情有獨鐘，根本原因就在于它們進(jìn)入后工業(yè)社會、城市化率達(dá)到80%以上的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)后所表現(xiàn)出來的人口結(jié)構(gòu)、住房結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等特征在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的“映射”—商品房市場已跨越交易活躍期，進(jìn)入供過于求“按需定制”的冰河期。這時的“現(xiàn)房預(yù)售制”，事實上已經(jīng)被鍛造成了一種用于防范和化解房地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險的“自動穩(wěn)定器”機(jī)制。如加拿大、澳大利亞等國家在房屋設(shè)計圖紙獲得審批后即可預(yù)售，只有預(yù)售到規(guī)定的數(shù)量后才能建造；否則，政府不允許開工，銀行也不敢發(fā)放貸款。

在這種意義上，“自動穩(wěn)定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場購房者真實需求的“調(diào)查問卷”的功能，同時還扮演了宏觀統(tǒng)籌房屋投資結(jié)構(gòu)與最大滿足購房者需求匹配度的“校準(zhǔn)儀”角色。也就是說，當(dāng)預(yù)售達(dá)不到規(guī)定的數(shù)量時，就要根據(jù)市場反饋的信息及時對規(guī)劃和設(shè)計進(jìn)行調(diào)整，以最大限度滿足市場需求作為房屋投資的出發(fā)點和歸宿。

迄今為止，我國房地產(chǎn)市場已發(fā)生根本性變化，商品房市場已告別供不應(yīng)求時代，進(jìn)入供不應(yīng)求向供求平衡過渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進(jìn)入供過于求“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩（人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)）與短缺（人口凈流入大型和特大型城市）并存現(xiàn)象。該階段的基本特征是，房價上漲預(yù)期逐漸減弱，房價總體趨于穩(wěn)定，住房商品化初期的資金約束瓶頸已基本破除。這無疑為“期房預(yù)售制”向“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型提供了基礎(chǔ)條件。

本質(zhì)上，“現(xiàn)房預(yù)售制”和“現(xiàn)房銷售制”互為補集，也即兩者間是一種互補關(guān)系，前者的適用范圍是后者所不能覆蓋的范圍。同樣，后者的適用范圍也是前者所不能覆蓋的范圍。

由上所述，“現(xiàn)房預(yù)售制”僅限于房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開發(fā)商品房，不適宜存量房和二手房。讓“現(xiàn)房預(yù)售制”充當(dāng)“校準(zhǔn)儀”角色和發(fā)揮“自動穩(wěn)定器”作用，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，以有效防范因盲目投資而導(dǎo)致的商品房供過于求式“爛尾”風(fēng)險。

為了穩(wěn)妥推進(jìn)“現(xiàn)房預(yù)售制”轉(zhuǎn)型，還應(yīng)同步解決以下兩大問題：一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%?；跇?gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、弱化房地產(chǎn)融資功能、維護(hù)購房者權(quán)益的視角，該比例還是明顯過高，應(yīng)進(jìn)一步下調(diào)至5%左右的水平。在美國，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實很簡單，首付款不是用來融資的，而是用來作為購房者無故毀約風(fēng)險補償?shù)盅航鸬?。二是強化預(yù)售資金監(jiān)管。應(yīng)通過健全監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系，完善配套政策措施，嚴(yán)厲各方責(zé)任，建立信息共享機(jī)制等，將落腳點放在有效遏制房企向購房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險上。

加快推動實施“現(xiàn)房銷售制”

目前，我國“現(xiàn)房銷售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產(chǎn)供求關(guān)系緊平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開發(fā)商品房，但不適宜房地產(chǎn)供求關(guān)系松平衡或出現(xiàn)局部性的商品房結(jié)構(gòu)性過剩的人口凈流出城市和小城鎮(zhèn)中的新開發(fā)商品房。因為在不適宜的范圍內(nèi)，雖然“一手錢一手貨”的交易機(jī)制不會給購房者帶來風(fēng)險隱患，但由于缺失“校準(zhǔn)儀”和“自動穩(wěn)定器”功能，無法避免供過于求式“爛尾”風(fēng)險。

2023年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有48%。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國家庭戶住房自有率達(dá)到73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過這兩組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場交易活躍度不會減弱，但滿足剛需將更多地轉(zhuǎn)向二手房市場?！艾F(xiàn)房銷售制”發(fā)展空間廣闊。

在適宜采用“現(xiàn)房銷售制”的情況下，購房者“用貨幣換取房產(chǎn)”的做法，更為安全、可靠、便捷、高效。相比之下，通過簽訂遠(yuǎn)期合約來等待一個尚未完工的商品房的做法顯得多此一舉。當(dāng)下，“現(xiàn)房銷售制”應(yīng)用場景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實施的好時機(jī)。

一是轉(zhuǎn)軌成本低。對于“現(xiàn)房銷售制”本身來說，與其說是轉(zhuǎn)軌成本，倒不如說是“期房預(yù)售制”融資壓力測試成本。至于由此帶來的房企流動性壓力問題，完全可以借助住房金融系統(tǒng)或常態(tài)化“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制得以解決。

二是有經(jīng)驗可循。早在2020年3月，海南就成為全國第一個在全省落地“現(xiàn)房銷售制”的省份，2020至2022年，海南現(xiàn)房銷售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥等城市也先后加入到“現(xiàn)房銷售制”隊伍。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年來，我國的現(xiàn)房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積短期庫存出清周期為21.3個月。其中，三、四線代表城市出清周期為30.7個月。短期庫存去化壓力巨大。無論購房者是個人還是企業(yè)（保障房以購代建），為庫存去化減壓，唯“現(xiàn)房銷售制”能堪大任。

（楊孟著為民建湖南省財政與金融委員會委員。責(zé)任編輯/王茅）