摘要：文章通過對保障性租賃住房企業(yè)REITs存在的問題進(jìn)行深入分析，提出相應(yīng)建議，以促進(jìn)該領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展。首先，介紹了我國保障性租賃住房REITs概念和背景，分析了保障性租賃住房企業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)而提出REITs必要性，并結(jié)合已上市保障性租賃住房REITs特點(diǎn)，就保障性租賃住房REITs存在的問題進(jìn)行剖析，最后提出相應(yīng)建議，以期為保障性租賃住房企業(yè)REITs可持續(xù)發(fā)展提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房；REITs；問題；建議

一、保障性租賃住房REITs概念和背景

REITs（Real Estate Investment Trusts）是房地產(chǎn)投資信托基金簡稱，REITs是通過發(fā)行收益憑證的方式將流動(dòng)性低、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)化為資本市場上可流通交易的證券資產(chǎn)，以集合特定投資者資金交由專門投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資收益按投資比例分配給投資者的信托基金，其本質(zhì)上是將成熟不動(dòng)產(chǎn)在資本市場進(jìn)行證券化，具有流動(dòng)性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。

保障性租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種特殊類型房地產(chǎn)投資信托基金，目的是為投資和管理提供保障性租賃住房服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。保障性租賃住房REITs出現(xiàn)主要是為了解決住房保障問題，幫助無房新市民、青年人解決住房問題，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，同時(shí)投資者對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資需求也日益增加，而保障性租賃住房REITs也為投資者提供了一個(gè)穩(wěn)健的投資選擇。

預(yù)計(jì)到2035年國內(nèi)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%，預(yù)計(jì)仍有大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城，我國仍需要大量保障性租賃住房建設(shè)，依賴傳統(tǒng)的政府投資難以為繼。相較于CMBS、CMBN等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，REITs可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，可實(shí)現(xiàn)物業(yè)有效出表，有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿，釋放財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，使企業(yè)在降低債務(wù)同時(shí)，形成項(xiàng)目開發(fā)和退出的管理閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展“投資、運(yùn)營、退出盤活”新模式，提高了租賃住房行業(yè)直接融資比例，降低行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段明確可以發(fā)行REITs退出類的資產(chǎn)及四單保租房REITs成功上市，為投資人打開了新的退出路徑。同時(shí)作為REITs退出類資產(chǎn)，保障性租賃住房或?qū)⒌玫礁嗤顿Y人的關(guān)注。根據(jù)世邦魏理仕2023年2月發(fā)布的《2023中國投資者意向調(diào)查》顯示，租賃住宅的關(guān)注度較2022年提升幅度最大，且在主流物業(yè)類型中關(guān)注度排名升至第二位，越來越多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)開始關(guān)注社會責(zé)任，通過投資保障性租賃住房REITs來實(shí)現(xiàn)社會效益和商業(yè)效益的雙贏。

2021年6月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）（以下簡稱“國辦發(fā)22號文”），文件提出要擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，同月國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確指出將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍，各地方也出臺相應(yīng)保障性租賃住房相關(guān)政策文件，讓2021年既成為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行元年，也成為保障性租賃住房REITs元年。2024年《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（銀發(fā)〔2024〕2號）提出要穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，在政策層面為支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，盤活存量保障性租賃住房資產(chǎn)提供了有力支持。

二、保障性租賃住房管理現(xiàn)狀

目前，我國保障性租賃住房企業(yè)管理現(xiàn)狀呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是政策導(dǎo)向強(qiáng)，保障性租賃住房企業(yè)管理受到政府政策的指導(dǎo)和規(guī)范，需要遵循相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行管理運(yùn)營。保障性租賃住房企業(yè)需要政府出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)和支持保障性租賃住房企業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，在土地政策方面，政府通過土地供應(yīng)、土地出讓等方式支持保障性租賃住房企業(yè)獲取土地資源，推動(dòng)保障性租賃住房項(xiàng)目的實(shí)施，同時(shí)政府根據(jù)保障性租賃住房企業(yè)的實(shí)際情況，制定稅收政策，減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

二是資金來源有限，目前保障性租賃住房企業(yè)的資金來源主要包括政府補(bǔ)貼、社會資本投入等，資金渠道相對有限。財(cái)政補(bǔ)貼、貸款貼息等方式仍是多數(shù)保障性租賃住房企業(yè)解決企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和融資難題的主要手段。

三是管理效率和服務(wù)水平不高，保障性租賃住房企業(yè)基本為地方平臺公司，管理效率有待提高，需要進(jìn)一步優(yōu)化管理機(jī)制和流程，保障性租賃住房的服務(wù)水平在不同地區(qū)和不同項(xiàng)目中存在較大差距。一些地方的保障性租賃住房服務(wù)水平較高，能夠滿足住戶的需求，而一些地方的服務(wù)水平則較低。

四是供需矛盾還很突出，盡管保障性租賃住房的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是由于城市化進(jìn)程的加速和住房需求的增長，保障性租賃住房的供需矛盾仍然突出。這使得保障性租賃住房的管理面臨很大的壓力，行業(yè)還有較大的發(fā)展空間。以蘇州市為例，2020年全市流動(dòng)人口約352萬人，其中絕大部分需通過租房解決住房問題，全市出租房源約171萬套，租賃住房供不應(yīng)求。

五是一些管理難題破解難，保障性租賃住房的管理面臨一些難題，如何保證住房公平分配，如何提高住房使用效率，如何處理住戶違規(guī)行為等問題難以有效解決。

三、保障性租賃住房REITs必要性

針對現(xiàn)階段保障性租賃住房管理現(xiàn)狀，通過保障性租賃住房REITs可以有效提升保障性租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營管理水平，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)和盈利能力，市場化規(guī)范運(yùn)作，更好地服務(wù)人民群眾。

一是提高住房保障水平，通過引入REITs機(jī)制，可以吸引更多的資金投入到保障性租賃住房領(lǐng)域，置換原有大量資金沉淀，同時(shí)也能促進(jìn)住房保障水平的提高，滿足更多低收入群體的住房需求。

二是多元化融資渠道，保障性租賃住房REITs可以為保障性租賃住房項(xiàng)目提供多元化的融資渠道，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房企業(yè)出表，減輕企業(yè)存量負(fù)債壓力和政府財(cái)政壓力，進(jìn)而促進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

三是促進(jìn)市場化運(yùn)作，引入REITs機(jī)制可以更好地專業(yè)化市場化去運(yùn)作，促進(jìn)提升保障性租賃住房市場資源配置效率，推動(dòng)我國住房市場健康發(fā)展。

四是提升資產(chǎn)流動(dòng)性，保障性租賃住房REITs能有效提升保障性租賃住房項(xiàng)目資產(chǎn)的流動(dòng)性，吸引更多長期資金參與，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率和可持續(xù)性，為保障性租賃住房行業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

四、目前已上市保障性租賃住房REITs產(chǎn)品情況

截至2023年12月，我國已發(fā)行四單保障性租賃住房REITs：中金廈門安居REITs、紅土創(chuàng)新深圳安居REITs、華夏北京保障房REITs和華潤有巢REITs，四單合計(jì)10個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)，共有11275套租賃房間，涉及總建筑面積為56.8萬平方米。項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)。

1. 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，位于核心城市、交通便捷，產(chǎn)品具備較好區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目均位于人口凈流入量大的一、二線城市，且均位于各自城市核心區(qū)域，周邊交通情況便捷，租金相對低廉，具備較強(qiáng)競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定性較好。但從出租率來看，四單保租房REITs整體出租率相對較高，出租率和租金收繳率均超過90%，整體保障性較好，但后續(xù)增長主要依賴于租金增長，由于保租房在租金水平和增幅上均有限制，增長空間有限。

2. REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主要通過自建和收購取得，原始權(quán)益人為發(fā)行REITs，需取得自然資源行政主管部門、原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議函，并取消股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件，從而解除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊性約定。

3. 項(xiàng)目運(yùn)營成熟穩(wěn)定，且具有一定增長空間，能支撐資產(chǎn)估值。在已發(fā)行的四單保租房REITs中，只有北京保障房中心REITs項(xiàng)目運(yùn)營期超過3年，其余項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間未達(dá)3年。

五、現(xiàn)階段多數(shù)保障性租賃住房REITs存在的問題

從以上特點(diǎn)來看，已上市REITs資產(chǎn)質(zhì)量較好，區(qū)位條件優(yōu)越，政府支持力度大，為其他項(xiàng)目上市提供良好借鑒，但是從全國來看，多數(shù)保障性租賃住房REITs還存在以下問題。

（一）底層資產(chǎn)質(zhì)量效益難以保障

滿足REITs可投資性就是要有收益保障，保障性租賃住房企業(yè)的資產(chǎn)往往包括大量的低收入租賃住房，部分資產(chǎn)收益率相對較低影響REITs的投資吸引力，尤其是大量項(xiàng)目處于一、二線城市非核心區(qū)域，造成項(xiàng)目大量空置，難以滿足效益要求。底層資產(chǎn)質(zhì)量問題主要體現(xiàn)在：

一是收益穩(wěn)定性不足，保障性租賃住房企業(yè)主要資產(chǎn)是租賃住房，這類資產(chǎn)租金收入相對穩(wěn)定，但由于保障性租賃住房社會屬性，會出現(xiàn)拖欠租金或高空置率情況，且租金水平往往較低，可能會影響REITs的收益穩(wěn)定性，一些非核心區(qū)域空置率和租金更為堪憂。

二是資產(chǎn)質(zhì)量不高，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)保障性租賃住房建設(shè)和維護(hù)不如商業(yè)住房，這可能影響其資產(chǎn)質(zhì)量，若保障性租賃住房出現(xiàn)維修問題，可能會增加REITs的運(yùn)營成本，影響其收益，同時(shí)后續(xù)底層資產(chǎn)的維護(hù)和保養(yǎng)對于延長建筑壽命、提升房產(chǎn)價(jià)值至關(guān)重要，資產(chǎn)質(zhì)量問題會造成后續(xù)REITs運(yùn)營成本的上升。

三是保障性租賃住房REITs項(xiàng)目租金調(diào)整和漲幅機(jī)制缺乏，國辦發(fā)22號文明確了保障性租賃住房的租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，絕大多數(shù)省市制定了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，目前保障房REITs項(xiàng)目的租金調(diào)整和漲幅頻率等均受到限制，且調(diào)整制度和機(jī)制不明確，而租金是影響REITs現(xiàn)金流最重要因素，租金的變化和不確定性不利于REITs的可持續(xù)發(fā)展。

四是REITs發(fā)行包容性仍不足，主要是一些市場化的商業(yè)租賃住房未獲得納保券，尚未能進(jìn)入REITs市場。

（二）底層資產(chǎn)合規(guī)性有待統(tǒng)一規(guī)范

底層資產(chǎn)REITs第一條件就是要確保資產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)齊全。但目前保障性租賃住房REITs項(xiàng)目所對應(yīng)土地性質(zhì)、準(zhǔn)入退出、可轉(zhuǎn)讓性還沒有統(tǒng)一政策或者指導(dǎo)性規(guī)范，政策變化和不確定性是影響REITs現(xiàn)金流重要因素之一。目前保障性租賃住房REITs項(xiàng)目土地供應(yīng)方式較多，有集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、單位閑置物業(yè)用地等方式，雖然多種供地模式給各地現(xiàn)有的政策提供了自由發(fā)揮空間，但缺乏可適用統(tǒng)一上位法標(biāo)準(zhǔn)，加大了發(fā)行REITs溝通難度，同時(shí)因土地性質(zhì)變更也增加REITs成本，如廈門市為能使REITs項(xiàng)目更好推向市場，將用地模式由劃撥用地轉(zhuǎn)化為協(xié)議出讓用地，此舉雖避免了上市發(fā)行過程中的爭議，但也因此發(fā)行企業(yè)多繳納土地出讓金，增加發(fā)行企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也增加發(fā)行過程中的合規(guī)手續(xù)，降低發(fā)行效率。國辦發(fā)22號文解決了租金標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)等問題，但對準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出標(biāo)準(zhǔn)、戶型、面積等細(xì)則并未明確，而是由各地方政府自行規(guī)定，目前，北京、上海、廣州等城市已相繼出臺保障性租賃住房的認(rèn)定辦法，但對于準(zhǔn)入和退出尚無細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)城市對納保事項(xiàng)尚未出臺具體實(shí)施細(xì)則，在實(shí)踐操作過程中對項(xiàng)目發(fā)起人、投資人造成困擾。

（三）保障性租賃住房REITs整體稅負(fù)仍較重

目前我國設(shè)立保障性租賃住房REITs過程要繳納10余種稅，交易環(huán)節(jié)存在印花稅、契稅、所得稅和土地增值稅，運(yùn)營環(huán)節(jié)增值稅和企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅，收益分配環(huán)節(jié)25%企業(yè)所得稅和20%個(gè)人所得稅。盡管2021年6月18日國務(wù)院常務(wù)會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅，進(jìn)一步提升REITs產(chǎn)品收益率，2023年9月28日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》，降低了部分稅費(fèi)，如對保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征，但保障性租賃住房REITs整體稅負(fù)仍較重，公募REITs涉及資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓、投資、運(yùn)營等多環(huán)節(jié)，鑒于當(dāng)前法律法規(guī)，仍涉及重復(fù)收稅問題，《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2022年第3號）僅針對重組和發(fā)行階段企業(yè)所得稅進(jìn)行優(yōu)惠，而其他稅種仍應(yīng)按現(xiàn)行政策處理，且不涉及運(yùn)營和退出階段增值稅、土地增值稅政策優(yōu)惠，但項(xiàng)目公司和投資者分紅收益需要重復(fù)繳稅，而美國REITs市場則是免稅的。重復(fù)征稅問題增加了REITs發(fā)行成本，降低投資收益率和對投資者的吸引。

（四）REITs專業(yè)化運(yùn)營管理水平仍較弱

多數(shù)地方保障性租賃住房運(yùn)營平臺為其下屬全資的城投公司如北京保障房中心、深圳安居集團(tuán)等，基金管理人往往聘請的運(yùn)營機(jī)構(gòu)是原始權(quán)益人下屬子公司，因保障房強(qiáng)配租機(jī)制，出租率往往有保障，這就造成了保障房運(yùn)營公司實(shí)際運(yùn)營能力偏弱，對市場化、專業(yè)化運(yùn)營機(jī)制認(rèn)知不充分，如發(fā)生取消配租等政策，將面臨較大運(yùn)營壓力，造成資產(chǎn)現(xiàn)金流不確定性。REITs涉及工程、法律、咨詢、金融、財(cái)務(wù)等諸多領(lǐng)域，對專業(yè)人才要求較高，目前市場化的房地產(chǎn)開發(fā)商可能積累了一定運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和人才隊(duì)伍，但地方的保障房運(yùn)營公司REITs專業(yè)人才則還面臨匱乏局面。

（五）保障性租賃住房REITs擴(kuò)募機(jī)制不夠完善

REITs擴(kuò)募是保障性租賃住房REITs擴(kuò)大市場規(guī)模主要手段，同時(shí)擴(kuò)募的凈回收資金可以循環(huán)盤活資產(chǎn)，但目前擴(kuò)募大部分要求與首發(fā)上市一致，材料繁瑣，手續(xù)較復(fù)雜，盡管發(fā)改部門已有所優(yōu)化流程和減少擴(kuò)募申報(bào)材料，但整體工作還有很大優(yōu)化空間。同時(shí)已上市資產(chǎn)估值存在不合理，也會對后續(xù)擴(kuò)募造成一定影響，四只保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)估值存在著收益期的確定方法不合理，收益年限超過60年，而建筑物使用年限僅為50多年，以土地使用年限為收益期明顯不符合實(shí)際情況；報(bào)酬率的確定過于主觀，最終確定的報(bào)酬率可信度不夠，租金增長率和空置率的確定缺乏長遠(yuǎn)考慮，在收益期長達(dá)50多年的前提下，空置率保持一個(gè)恒定的數(shù)字而非動(dòng)態(tài)調(diào)整，也存在很大局限性，容易給投資者信心造成一定影響，可能造成擴(kuò)募失敗的風(fēng)險(xiǎn)，對未來防范市場風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)市場健康發(fā)展造成制約和影響，擴(kuò)募機(jī)制不完善也極大制約保障性租賃住房REITs發(fā)展，這不利于資產(chǎn)的有效盤活和投融資的良性化循環(huán)。

六、保障性租賃住房REITs發(fā)展建議

（一）多點(diǎn)發(fā)力，提高底層資產(chǎn)效益

企業(yè)方面，要以投資者利益為核心提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，企業(yè)在建設(shè)階段要嚴(yán)格項(xiàng)目建設(shè)履約，保證保障性租賃住房質(zhì)量，降低后續(xù)維護(hù)成本；不斷提高公租房配租工作的頻率與效率，做到房源應(yīng)配盡配、實(shí)時(shí)分配，同時(shí)嚴(yán)格按計(jì)劃推動(dòng)調(diào)價(jià)工作進(jìn)展，保證資產(chǎn)收益按計(jì)劃、按預(yù)測進(jìn)一步提升；利用信息系統(tǒng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控租金收繳和調(diào)整情況，降低空置率，提高收益水平。

政策方面，一是要將保障性租賃住房領(lǐng)域REITs發(fā)行門檻適度降低，推動(dòng)保障房REITs的進(jìn)一步發(fā)展。二是需要在保障性租賃住房區(qū)位安排方面多考慮職住平衡性和交通、教育、醫(yī)療等便利性，改變過去部分保障性租賃住房用地安排過于偏僻的情況，提高租賃住房供給與實(shí)際需求匹配度。三是有效隔離租賃住房與房地產(chǎn)開發(fā)資金混同行為，保障房REITs資金主要?？顚Ｓ猛度氲阶赓U住房的建設(shè)運(yùn)營中。四是建立健全相關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和制度，根據(jù)市場化價(jià)格適度調(diào)整保障性租賃住房的租金，建立長期的租金調(diào)整機(jī)制和合理穩(wěn)定的補(bǔ)貼方式，打造符合中國特色的具有保障性質(zhì)的租賃住房商業(yè)邏輯，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展；另外一定比例的商業(yè)地產(chǎn)是保障性租賃住房REITs項(xiàng)目正常經(jīng)營的基礎(chǔ)，更是提升住戶的居住體驗(yàn)的必要條件，對穩(wěn)定租戶，有效提升出租比例，提高項(xiàng)目整體收益具有非常積極意義。

（二）多措并舉，完善政策統(tǒng)一性

加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，逐步完善政策的統(tǒng)一性標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)性規(guī)范。建議加強(qiáng)我國關(guān)于保障性租賃住房各項(xiàng)制度和政策的前瞻性和創(chuàng)新性，對各種類型的保障性租賃住房項(xiàng)目使用的土地資產(chǎn)要統(tǒng)籌考慮，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化管理，對現(xiàn)有劃撥土地嘗試直接發(fā)行或者對土地變性成本進(jìn)行返還，使不同來源渠道的保障性租賃住房土地資產(chǎn)能夠符合相關(guān)政策要求，從而確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或具備解除相關(guān)限定的條件，當(dāng)?shù)厝嗣裾妥匀毁Y源行政部門應(yīng)聯(lián)合出臺相關(guān)政策，制定并實(shí)施有效的保障房企業(yè)REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不斷完善相關(guān)法律制度體系。

（三）充分紓困，合理降低稅收負(fù)擔(dān)

加大保障性租賃住房的稅收優(yōu)惠，適度合理降低發(fā)行、運(yùn)營等環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，對涉及不同項(xiàng)目周期、不同稅種，國家層面可有針對性出臺專門基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收支持政策，避免出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象，各級地方政府也應(yīng)努力解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs中試點(diǎn)出現(xiàn)的各種稅收問題，在符合稅收原理基礎(chǔ)上，不額外增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，保證稅收政策執(zhí)行統(tǒng)一和公平性。建議減免保租房REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）設(shè)立時(shí)資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)稅收，對純粹保租房等保障性租賃住房建設(shè)主體，REITs設(shè)立環(huán)節(jié)出現(xiàn)以劃轉(zhuǎn)、分立等形式進(jìn)行保租房資產(chǎn)重組時(shí)，建議認(rèn)定為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊稅務(wù)處理政策，降低甚至免除重組環(huán)節(jié)的土地增值稅。

（四）加快推進(jìn)，形成專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)

學(xué)習(xí)和借鑒保障性租賃住房運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，到國外優(yōu)秀運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參觀實(shí)地考察，了解其運(yùn)營管理模式和經(jīng)驗(yàn)；企業(yè)也要多舉辦相關(guān)的保障性租賃住房運(yùn)營管理培訓(xùn)課程，提升團(tuán)隊(duì)管理水平；高校要針對性開設(shè)REITs學(xué)科，加大力度培養(yǎng)REITs專業(yè)人才學(xué)習(xí)專業(yè)知識和技能。

（五）完善設(shè)計(jì)，建立擴(kuò)募常態(tài)化機(jī)制

加快建立擴(kuò)募常態(tài)化機(jī)制，政府部門可以出臺支持和鼓勵(lì)保障性租賃住房REITs擴(kuò)募的政策，包括降低監(jiān)管限制程度，以吸引更多投資者積極參與，建設(shè)規(guī)范的保障性租賃住房REITS運(yùn)作機(jī)制，包括信息披露、運(yùn)營監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)管理等，提升估值科學(xué)性，提高市場透明度和投資者信心。加強(qiáng)監(jiān)測和評估機(jī)制，定期對保障性租賃住房REITs的運(yùn)作情況進(jìn)行評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，確保其健康發(fā)展。

七、結(jié)語

保障性租賃住房企業(yè)REITs存在諸多問題，但通過加強(qiáng)資產(chǎn)質(zhì)量管理、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、推動(dòng)政策支持、完善頂層設(shè)計(jì)等方面的建議，可以有效解決這些問題，促進(jìn)保障性租賃住房企業(yè)REITs可持續(xù)發(fā)展。希望相關(guān)部門和企業(yè)能夠認(rèn)真思考并采取有效措施，推動(dòng)該領(lǐng)域的發(fā)展，為提升保障性租賃住房服務(wù)水平作出貢獻(xiàn)。

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（作者單位：覃蕊，北京海安居置業(yè)有限公司；梁永強(qiáng)，中電建路橋集團(tuán)有限公司）