臨近歲末，房地產(chǎn)土拍市場(chǎng)溫度明顯提升，百億元級(jí)地塊頻現(xiàn)，頭部房企競(jìng)相補(bǔ)倉(cāng)。 從第三方披露的數(shù)據(jù)看，房企更為積極，一線城市推出的百億元級(jí)地塊紛紛落槌。有的總價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄，有的溢價(jià)率新高，土拍市場(chǎng)氣氛活躍。

這與房地產(chǎn)基本面的改善直接相關(guān)，尤其是直接受益于資金面的好轉(zhuǎn)。首先是房企債券融資連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。其次是房企“白名單”規(guī)?？焖贁U(kuò)大，截至11月中旬，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已超過(guò)3萬(wàn)億元。

按照計(jì)劃，仍有約1萬(wàn)億元的規(guī)模將在剩余一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)審批通過(guò)。增量資金持續(xù)進(jìn)場(chǎng)，這對(duì)于改善房企資金流大有裨益。12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，穩(wěn)住樓市股市。這釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

拿地漸活躍

12月初，廣州番禺區(qū)原海珠客運(yùn)站地塊出讓，合肥瑞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.35億元競(jìng)得。這家房企去年曾在廣州拿地，隨后與龍湖集團(tuán)展開(kāi)合作，2023年的項(xiàng)目和此次土拍僅有約一公里的距離。

在這之后，另一家企業(yè)綠城集團(tuán)也以24.16億元競(jìng)爭(zhēng)廣州海珠區(qū)一塊土地。與廣州土拍前后，作為二線的合肥土拍市場(chǎng)上，大富地產(chǎn)以4.21億元競(jìng)得原合肥汽車客運(yùn)總站地塊。

此外，11月初，在成都土拍市場(chǎng)，四川金昊投資有限公司以20.7億元總價(jià)競(jìng)得高新區(qū)大源板塊一宅地，溢價(jià)率達(dá)到了46.11%。這一溢價(jià)率刷新了高新區(qū)樓板價(jià)的紀(jì)錄。

與之相比，北上深等一線城市的土拍市場(chǎng)金額更大。先是在上海，11月底，華潤(rùn)置地、越秀和中能建聯(lián)合體以78.97億元的價(jià)格競(jìng)得浦東新楊思地塊。此次土拍溢價(jià)率達(dá)到40.37%，刷新上海土拍市場(chǎng)集中供地以來(lái)的溢價(jià)率紀(jì)錄。

之后上場(chǎng)的是北京市場(chǎng)，中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)，競(jìng)得北京酒仙橋、十八里店和小紅門三個(gè)地塊組成的巨無(wú)霸組團(tuán)地塊。

12月初，由華潤(rùn)置地和中海聯(lián)合體以總價(jià)185.12億元競(jìng)得深圳市南山區(qū)后海金融總部基地，溢價(jià)率達(dá)到了46.32%，創(chuàng)下了深圳涉宅地塊成交總價(jià)的新高，同時(shí)也成為成交樓面價(jià)第二高的地塊。

天風(fēng)證券指出，11月30家企業(yè)單月投資金額為900億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)107%和181%，創(chuàng)2024年內(nèi)的新高。

11月土地市場(chǎng)迎來(lái)成交規(guī)模、熱度共同上漲，上海、杭州、成都等地優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)成交，成都、西安等個(gè)別城市出現(xiàn)了高溢價(jià)投資拿地案例。拿地金額超過(guò)100億元的均為2024年拿地規(guī)模較多的大型房企，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市，投資高度聚焦。

天風(fēng)證券預(yù)計(jì)，12月房企將保持較強(qiáng)促銷力度沖刺業(yè)績(jī)，百?gòu)?qiáng)及核心城市銷售同環(huán)比有望延續(xù)改善趨勢(shì)。價(jià)格方面，未來(lái)高能級(jí)、低庫(kù)存及前期跌幅已較大的城市價(jià)格有望進(jìn)一步企穩(wěn)。

年底的土拍市場(chǎng)熱度升溫。在銷售回暖的情況下，房企的資金面也在逐步好轉(zhuǎn)，這或許是房企敢于積極拿地的底氣之一。

融資回暖

中指院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年11月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長(zhǎng)9%，這已經(jīng)是房企融資連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)了，且漲幅創(chuàng)下新高。此前的9月和10月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為428.3億元和289.7億元，同比增長(zhǎng)8%和3.2%。

11月，包括新城控股、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)和濱江集團(tuán)在內(nèi)的5家房企完成信用債發(fā)行。5家房企共發(fā)行募資為46.3億元，是2024年發(fā)行金額最高的月份。

房企融資更大的源頭是銀行。在這一點(diǎn)上，通過(guò)“白名單”，房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得的貸款增速更為迅猛。最新數(shù)據(jù)顯示，“白名單”審批貸款額度已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億元。

地產(chǎn)“白名單”制度是在2024年1月提出的。1月底，住建部召開(kāi)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)議提出，要加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效。隨后，第一批地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”開(kāi)始落地。

截至3月末，第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，其中審批同意項(xiàng)目數(shù)量超2100個(gè)，總金額超5200億元。至8月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批了“白名單”項(xiàng)目5392個(gè)，審批通過(guò)的融資金額近1.4萬(wàn)億元。

在2024年國(guó)慶前后的一系列政策組合拳中，關(guān)于貸款方面，金融監(jiān)管總局表態(tài)，目前，把商品住房項(xiàng)目貸款全部按照“白名單”機(jī)制管理的條件已具備，符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)按“白名單”管理，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，已審批的貸款應(yīng)貸盡貸，資金撥付能早盡早。

彼時(shí)截至10月16日，商業(yè)銀行已審批通過(guò)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至11月18日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額已超過(guò)3萬(wàn)億元。梳理時(shí)間線不難發(fā)現(xiàn)，至8月底，用了五個(gè)月左右的時(shí)間，“白名單”貸款新增了近9000億元。

至10月中旬，大約一個(gè)半月時(shí)間，“白名單”新增審批貸款額度就達(dá)到了約8300億元，貸款獲批規(guī)模迅速放大。按照11月中旬的數(shù)據(jù)，大約一個(gè)月的時(shí)間，“白名單”貸款新增就又新增了約7700萬(wàn)元的額度。

按照規(guī)劃，到年底，“白名單”審批貸款額度要超過(guò)4萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，大約一個(gè)半月的時(shí)間，要繼續(xù)完成約一萬(wàn)億的新增貸款審批額度。

需要說(shuō)明的是，“白名單”審批貸款額度并不意味著已經(jīng)全部完成放貸，貸款落地后房企將真正受益。如河南，截至10月30日，河南省房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目授信投放率已達(dá)70.04%，貸款投放規(guī)模超750億元。

至11月18日，河南省銀行機(jī)構(gòu)對(duì)578個(gè)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目完成授信審批，總額達(dá)1072.18億元。其中，541個(gè)項(xiàng)目已獲得資金投放，累計(jì)金額為772.89億元，授信投放率達(dá)到72.09%。

截至10月28日，江蘇“白名單”機(jī)制已向銀行機(jī)構(gòu)推送項(xiàng)目300余個(gè)，目前已落地貸款近700億元，項(xiàng)目審批放款率已近七成。

從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，房企資金來(lái)源中，除了銷售端仍需努力外，融資方面已經(jīng)回暖明顯。

統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年前10個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87235億元，同比下降19.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12400億元，下降6.4%；利用外資30億元，下降19.1%；自籌資金31483億元，下降10.5%；定金及預(yù)收款26444億元，下降27.7%；個(gè)人按揭貸款12436億元，下降32.8%。

這其中，國(guó)內(nèi)貸款的降幅已經(jīng)剩下個(gè)位數(shù)，距離正增長(zhǎng)已經(jīng)不太遙遠(yuǎn)。降幅較為明顯的是定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，這是銷售環(huán)節(jié)。

銷售好轉(zhuǎn)

在國(guó)慶節(jié)前后一系列的政策利好推動(dòng)下，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)回暖。2024年1-10月，新建商品房銷售面積77930萬(wàn)平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%。

結(jié)合9月銷售數(shù)據(jù)，10月單月，新建商品房銷售額為7975億元。上一年同期新建商品房銷售額為8091億元，跌幅只有1.43%。這與前10個(gè)月累計(jì)銷售跌幅超兩成，形成了鮮明的對(duì)比。

克而瑞日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，百?gòu)?qiáng)房企操盤金額為3633.5億元，同比降低6.9%。熱度較10月有所降溫，但較國(guó)慶一系列利好政策出爐前，回暖仍明顯。

銷售回暖、房?jī)r(jià)企穩(wěn)對(duì)房企大有裨益。根據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，截至2024年三季度，A股房地產(chǎn)企業(yè)總營(yíng)收規(guī)模為9615億元，同比下降22.98%，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)-127.5億元，同比下降161.06%。A股上市房企中，除城投控股、珠江股份和新城控股毛利率同比增長(zhǎng)外，其余均有不同程度下滑。

房企業(yè)績(jī)下行的原因除了銷售整體偏弱，疊加房?jī)r(jià)低迷，造成結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)下降外，存貨凈值下行也是主要因素之一。

這并不是房企首次受到減值的影響，2023年也是如此。根據(jù)國(guó)信證券的統(tǒng)計(jì)，2023年A股上市房企營(yíng)收為2.57萬(wàn)億元，同比微降0.9%。但歸屬凈利潤(rùn)為-123億元，下降了324%。這其中資產(chǎn)減值損失844億元，僅僅是略低于2022年水平。

從資產(chǎn)減值的來(lái)源看，2023年資產(chǎn)減值的核心原因就是房?jī)r(jià)和地價(jià)的下跌。國(guó)信證券表示，首先是房企2021上半VXZltRQGV3qj0O7/1rDdRA==年及之前預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀，導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高；其次部分城市房?jī)r(jià)下跌幅度更大；最后，滯銷項(xiàng)目債務(wù)利息對(duì)利潤(rùn)的侵蝕，多數(shù)房企計(jì)提了更多的減值。

根據(jù)中指院百城價(jià)格指數(shù)，11月，百城新房?jī)r(jià)格受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.36%，漲幅有所擴(kuò)大，這一環(huán)比增幅為近三年的最高水平。

國(guó)信證券表示，“房?jī)r(jià)止跌”是地產(chǎn)基本面復(fù)蘇的標(biāo)志，也是判斷房企資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的前提。

此前每輪政策相對(duì)上一輪政策的房?jī)r(jià)跌幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，但本輪政策時(shí)點(diǎn)二手房最低掛牌價(jià)有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)是因?yàn)橄拶?gòu)政策放寬后成交量激增，快速消化了低價(jià)房源；二線城市緊隨其后，“以價(jià)換量”有望逆轉(zhuǎn)。

政策再樹(shù)信心

一年多以前的2023年7月，中央在政治局會(huì)議上首次提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”

行業(yè)的“供求關(guān)系”發(fā)生重大變化，政策態(tài)度轉(zhuǎn)向支持的變化，意味著行業(yè)的調(diào)控政策也要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化。之后的認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首付、下調(diào)貸款利率和去庫(kù)存等執(zhí)行面的政策陸續(xù)出爐。直至2024年5月出臺(tái)“517新政”，被認(rèn)為是當(dāng)時(shí)“前所未有”的放松政策。

在2024年9月26日的中央政治局會(huì)議上提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

這是繼地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的論調(diào)后，中央對(duì)地產(chǎn)的又一次提出基調(diào)，即推動(dòng)行業(yè)止跌回穩(wěn)，而且還提出了止跌回穩(wěn)的具體手段。

在12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上提出“穩(wěn)定樓市股市”。天風(fēng)證券指出，隨著四季度股票回購(gòu)再貸款、互換便利以及一攬子地產(chǎn)增量政策落地，整體股市和地產(chǎn)或已開(kāi)始回穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)有更多表述。

國(guó)金證券則表示，回顧過(guò)去政治局會(huì)議對(duì)貨幣政策的定調(diào)，多數(shù)時(shí)候以“穩(wěn)健”為主，具體結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不同情況，在“偏緊”和“偏寬松”之間進(jìn)行調(diào)整。此次提出“適度寬松”的貨幣政策，是自2011年以來(lái)首次改變貨幣政策立場(chǎng)，反映當(dāng)前對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的決心相比前期進(jìn)一步提升。

具體到房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，國(guó)金證券指出，從“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市股市”，本次會(huì)議針對(duì)樓市的定調(diào)相比國(guó)慶節(jié)前更為明確，體現(xiàn)對(duì)樓市企穩(wěn)的緊迫性有所提高。為了更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)住樓市”的目標(biāo)，結(jié)合會(huì)議提及的“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”，預(yù)計(jì)2025年或針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存、穩(wěn)價(jià)格、控制新增等方向出臺(tái)超出常規(guī)框架的政策。