出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。為支持住房租賃市場發(fā)展，單位或個人住房出租增值稅繳納應(yīng)區(qū)分以下五種情況：

企業(yè)將房屋出租給本單位員工

“單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)”屬于“非經(jīng)營活動”，雖然有償提供了服務(wù)，但不屬于增值稅征稅范圍，因此，企業(yè)將房屋出租給本單位員工收到的租金無須繳納增值稅。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房

住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。自2021 年10 月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

在不含稅計稅依據(jù)的確定上，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于二手車經(jīng)銷有關(guān)增值稅政策的公告》（財政部國家稅務(wù)總局公告2020年第17號）規(guī)定，納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷（1+0.5%）。同時明確，該公告發(fā)布后出臺新的增值稅征收率變動政策，比照上述公式原理計算銷售額。住房租賃企業(yè)優(yōu)惠政策出臺是在該文件之后，因此，住房租賃企業(yè)減按1.5%計算繳納增值稅，相應(yīng)不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+1.5%）。

非住房租賃企業(yè)向非本單位員工出租住房

非住房租賃企業(yè)一般納稅人出租住房適用一般計稅方法，適用稅率為9%（一般納稅人出租其2016 年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5% 的征收率計算應(yīng)納稅額）；非住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房按5%征收率計算繳納增值稅。未達到增值稅起征點的，免征增值稅。增值稅“起征點”：月應(yīng)稅銷售額不超10 萬，以1 個季度為1個納稅期的，季度應(yīng)稅銷售額未超過30萬元。

注意：小規(guī)模納稅人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入不能分攤到每月適用增值稅起征點優(yōu)惠。

個體工商戶住房出租

個體工商戶出租住房（不區(qū)分用途），應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+5%）。對小規(guī)模納稅人的個體工商戶未達到增值稅起征點的，免征增值稅。增值稅“起征點”：月應(yīng)稅銷售額不超10 萬，以1 個季度為1個納稅期的，季度應(yīng)稅銷售額未超過30萬元。

注意：個體工商戶采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入不能分攤到每月適用增值稅起征點優(yōu)惠。

其他個人住房出租

其他個人出租住房（不區(qū)分用途），應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+5%）。

注意：其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

作者單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所