摘"要：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，REITs作為盤活存量資產(chǎn)的有力工具，在化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤活無(wú)效低效資產(chǎn)及重塑企業(yè)融資能力等方面意義重大。文章通過(guò)對(duì)公募REITs、類REITs、Pre-REITs、私募REITs等產(chǎn)品的系統(tǒng)介紹和對(duì)比分析，詳細(xì)探討了各類型REITs產(chǎn)品在不良資產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用路徑，以期為AMC機(jī)構(gòu)利用REITs進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)盤活功能提供一定參考。

關(guān)鍵詞：公募REITs；類REITs；Pre-REITs；私募REITs；AMC機(jī)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2025）06-0045-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.06.012

1"引言

REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（real"estate"investment"trusts）的簡(jiǎn)稱，是以發(fā)行股份或受益憑證的方式公開(kāi)或非公開(kāi)匯集投資者資金，委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資工具[1]。

REITs作為一種重大的金融創(chuàng)新，它所代表的是一套全新的、更為健康的城市建設(shè)投融資模式，而不是一種簡(jiǎn)單的融資替代。REITs不僅對(duì)化解地方債務(wù)負(fù)擔(dān)、推動(dòng)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展、重塑企業(yè)再投資能力具有重要意義，其與不良資產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合也將有利于AMC機(jī)構(gòu)進(jìn)一步釋放資金活力去盤活更多存量資產(chǎn)，拓展更多不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)并形成良性循環(huán)。目前AMC機(jī)構(gòu)逐步回歸金融不良資產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)折價(jià)收購(gòu)大量的金融不良資產(chǎn)，形成了較大的資金沉淀，在逆周期儲(chǔ)備項(xiàng)目資產(chǎn)池的大環(huán)境下，不良資產(chǎn)處置速度趨緩，如何加快不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率成為AMC機(jī)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。而不良債權(quán)資產(chǎn)的底層抵押物均為住宅、商業(yè)、工業(yè)土地等不動(dòng)產(chǎn)資源，因此發(fā)展REITs可以幫助AMC機(jī)構(gòu)盤活不良債權(quán)下的底層不動(dòng)產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)的快速出表，加速不良資產(chǎn)去化周期，緩解AMC機(jī)構(gòu)流動(dòng)性壓力，有效降低AMC機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債率水平。

2"公募REITs模式分析

2.1"公募REITs基本交易架構(gòu)

目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用的結(jié)構(gòu)是“公募基金+ABS”的雙層SPV模式[2]，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和法律形式上與國(guó)外的信托架構(gòu)有所不同。公募REITs的本質(zhì)是公募基金，是進(jìn)行公開(kāi)募集和上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化投融資產(chǎn)品，上述模式可以規(guī)避現(xiàn)行政策上公募基金不能直接投資于非上市公司股權(quán)的限制，使公募基金能通過(guò)資產(chǎn)支持證券持有底層項(xiàng)目公司全部股權(quán)，從而獲得項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)[3]。公募REITs基本交易架構(gòu)如圖1所示。

在資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資金如何投向項(xiàng)目公司以控制底層資產(chǎn)的架構(gòu)設(shè)計(jì)上，目前實(shí)踐中普遍采用搭建“股+債”模式[4]，且股債基本按照1∶2的比例進(jìn)行設(shè)計(jì)[5]。這其中的邏輯是，能夠更好地節(jié)稅，以確保底層項(xiàng)目每年所產(chǎn)生的營(yíng)運(yùn)凈收入盡可能多地向投資者進(jìn)行分配。而在如何搭建債權(quán)的問(wèn)題上，實(shí)踐中一般有兩種路徑，第一種將資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資金的1/3用于購(gòu)買項(xiàng)目公司100%股權(quán)，2/3部分直接向項(xiàng)目提供股東借款。但這種模式在現(xiàn)有的法律和政策體系下是否完全合規(guī)尚有爭(zhēng)議，因此實(shí)踐中出現(xiàn)了第二種搭建債權(quán)的方案，即在資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司中間再搭建一層SPV架構(gòu)，由資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃購(gòu)買SPV100%股權(quán)并直接向SPV提供股東借款，然后再由SPV對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行反向吸收合并，這樣會(huì)使SPV對(duì)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃償付的股東借款轉(zhuǎn)入至項(xiàng)目公司層面，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司“股+債”模式的搭建。

2.2"公募REITs涉稅要點(diǎn)

公募REITs由于整體交易架構(gòu)較為復(fù)雜，涉及層級(jí)較多，在設(shè)立環(huán)節(jié)、持有物業(yè)環(huán)節(jié)以及退出環(huán)節(jié)涉及稅種較多，整體稅負(fù)較高。從國(guó)外成熟的REITs市場(chǎng)來(lái)看，針對(duì)REITs領(lǐng)域單獨(dú)出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策是我國(guó)發(fā)展完善REITs市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，也符合成熟REITs稅收中性的特點(diǎn)[6]。財(cái)政部、國(guó)稅總局在2022年1月出臺(tái)了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）"試點(diǎn)稅收政策的公告》（財(cái)政部"稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)），主要從設(shè)立階段減輕了原始權(quán)益人的稅負(fù)壓力，增強(qiáng)了原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs的積極性。

圖1"公募REITs基本交易架構(gòu)

資料來(lái)源：中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)。

文章通過(guò)對(duì)REITs發(fā)行各環(huán)節(jié)涉稅梳理發(fā)現(xiàn)，設(shè)立階段稅負(fù)最重，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等多個(gè)稅種，尤其在原始權(quán)益人設(shè)立項(xiàng)目公司并進(jìn)行資產(chǎn)重組的階段涉及的稅種最多且存在較大稅務(wù)籌劃空間。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，設(shè)立項(xiàng)目后要具體考量資產(chǎn)注入項(xiàng)目公司的方式，實(shí)踐中存在由項(xiàng)目公司購(gòu)入資產(chǎn)、以基礎(chǔ)資產(chǎn)作價(jià)出資以及通過(guò)公司分立方式成立項(xiàng)目公司三種模式，這三種中又以基礎(chǔ)資產(chǎn)作價(jià)出資和公司分立兩種方式稅負(fù)較輕。持有物業(yè)階段，納稅環(huán)節(jié)主要集中于物業(yè)運(yùn)營(yíng)、分紅等活動(dòng)，涉及增值稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等。退出階段，納稅環(huán)節(jié)主要集中在投資者在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓公募基金份額，該階段個(gè)人投資者免繳增值稅和所得稅，機(jī)構(gòu)投資者按差價(jià)繳納增值稅和所得稅。

3"類REITs、Pre-REITs及私募REITs模式分析

3.1"類REITs

類REITs是在中國(guó)現(xiàn)行監(jiān)管和稅收制度下不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種嘗試，是指以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，主要以私募形式發(fā)行的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，大多數(shù)產(chǎn)品可以在交易所流通。由于這類產(chǎn)品不滿足國(guó)際市場(chǎng)成熟REITs的全部特征，故稱為“類REITs”。2014年，“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，類REITs在中國(guó)正式起步。

類REITs與公募REITs的核心差別主要體現(xiàn)在募集方式、交易架構(gòu)、稅收和分層方式方面。募集方式方面，我國(guó)類REITs以私募方式發(fā)行，相較公募REITs，個(gè)人投資者參與投資的門檻較高；交易架構(gòu)方面，類REITs目前多采用單層ABS或ABS+私募基金雙層結(jié)構(gòu)，而公募REITs主要采用公募基金+ABS雙層結(jié)構(gòu)；稅收方面，我國(guó)類REITs無(wú)稅收優(yōu)惠，在設(shè)立、持有和退出環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較高；分層方式方面，類REITs偏股權(quán)的次級(jí)占比較低，次級(jí)往往由原始權(quán)益人自持，投資者持有的優(yōu)先級(jí)更多呈現(xiàn)出債權(quán)特征，從這個(gè)角度看，體現(xiàn)分層特點(diǎn)的增信措施是類REITs獨(dú)有的特點(diǎn)[7]。

3.2"Pre-REITs

公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，部分投資者開(kāi)始關(guān)注REITs發(fā)行前的階段，希望通過(guò)提前布局和介入，鎖定優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，以獲得更多的投資機(jī)會(huì)和收益，Pre-REITs應(yīng)運(yùn)而生。Pre-REITs是指在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式設(shè)立和發(fā)行之前成立，用于投資、收購(gòu)、培育具有發(fā)行公募REITs潛力的基礎(chǔ)設(shè)施的基金。其目的是對(duì)合適的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、孵化，并通過(guò)發(fā)行公募REITs的形式實(shí)現(xiàn)退出。其表現(xiàn)形式主要是私募基金[8]。

從Pre-REITs的形式和架構(gòu)上來(lái)看，Pre-REITs可以是有限責(zé)任公司，也可以是有限合伙。因其靈活性，實(shí)踐中以有限合伙為主。Pre-REITs通常由基金管理公司擔(dān)任GP（普通合伙人）或擔(dān)任基金管理人，投資者擔(dān)任LP（有限合伙人）。Pre-REITs成立后，可以從原股東受讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，以便間接持有基礎(chǔ)設(shè)施。原股東或其關(guān)聯(lián)方可以作為L(zhǎng)P認(rèn)購(gòu)Pre-REITs份額，并繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理基礎(chǔ)設(shè)施。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)于2023年2月20日發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房），并放寬了基金在借款、擔(dān)保、擴(kuò)募及融資等方面的限制。因此，不動(dòng)產(chǎn)私募基金或?qū)⒊蔀镻re-REITs的主要形式。

3.3"私募REITs

實(shí)踐中，不少研究機(jī)構(gòu)將類REITs與私募REITs混同。從國(guó)內(nèi)實(shí)踐上看，目前已成功發(fā)行的類REITs確實(shí)都是私募形式，但并不意味著私募REITs就是類REITs。私募發(fā)行、結(jié)構(gòu)化分層以及偏債屬性是目前實(shí)踐中類REITs最主要特點(diǎn)，因此對(duì)于以私募形式發(fā)行的平層架構(gòu)的偏股屬性的REITs，則不屬于類REITs，從這個(gè)角度看，私募REITs的范圍要更廣。

國(guó)外私募REITs發(fā)展已經(jīng)很成熟。私募REITs在國(guó)外REITs中占比約30%～40%，其在資產(chǎn)端和資金端的靈活性更強(qiáng)，可開(kāi)放期限并設(shè)計(jì)更個(gè)性化的收益分配機(jī)制，可為特定投資人構(gòu)建定制化的不動(dòng)產(chǎn)投資組合。從國(guó)外成熟私募REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)，稅收優(yōu)惠政策是REITs市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基石，目前美國(guó)對(duì)私募REITs和公募執(zhí)行統(tǒng)一的稅收優(yōu)惠政策。

我國(guó)私募REITs尚處于起步階段。上交所正在針對(duì)私募REITs產(chǎn)品進(jìn)行前期調(diào)研和推介，私募REITs主要定位對(duì)公募REITs形成有效補(bǔ)充的場(chǎng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，其產(chǎn)品特點(diǎn)與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)堅(jiān)持“真實(shí)出售，破產(chǎn)隔離”基本原則、“堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式，突出資產(chǎn)信用，弱化主體依賴”的發(fā)展思路高度一致。其產(chǎn)品主要交易架構(gòu)與上文所述類REITs現(xiàn)行的單層SPV架構(gòu)類似，但取消了結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)及主體增信措施，更加強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)信用。

3.4"各類REITs產(chǎn)品的有效銜接

通過(guò)上文對(duì)各類REITs產(chǎn)品特征可以總結(jié)出，Pre-REITs、私募REITs更偏股權(quán)性質(zhì)，在退出路徑上可與公募REITs進(jìn)行有效銜接，從Pre-REITs到私募REITs到公募REITs是一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過(guò)程，遞進(jìn)關(guān)系表現(xiàn)在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度和流動(dòng)性逐漸提升，對(duì)發(fā)行主體、資產(chǎn)類別、資產(chǎn)成熟度和合法合規(guī)性的要求逐漸提高，三者的共同發(fā)展有利于構(gòu)建我國(guó)統(tǒng)一的多層次REITs市場(chǎng)。類REITs則更偏債權(quán)性質(zhì)，其產(chǎn)品屬性決定了與另外三類REITs產(chǎn)品相對(duì)獨(dú)立。

4"REITs在不良資產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的路徑探究

從整體資本市場(chǎng)看，國(guó)內(nèi)正處在新舊信用模式切換的過(guò)渡期，市場(chǎng)正在從依賴主體信用的傳統(tǒng)模式向依賴資產(chǎn)信用的新模式轉(zhuǎn)變，這要求AMC機(jī)構(gòu)在不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展中不僅要更為關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)隔離，還要更為關(guān)注如何通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)（抵押物或抵債資產(chǎn)）的盤活及過(guò)程中如何創(chuàng)造新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。從這個(gè)角度看，側(cè)重于資產(chǎn)信用的Pre-REITs、私募REITs及公募REITs更適合存量資產(chǎn)盤活，更加符合AMC機(jī)構(gòu)的發(fā)展訴求。

4.1"公募REITs發(fā)展路徑思考

4.1.1"應(yīng)用路徑

現(xiàn)階段由于AMC機(jī)構(gòu)掌握的不動(dòng)產(chǎn)資源與公募REITs的要求尚有一定差距，直接發(fā)行公募產(chǎn)品難度較大，但可考慮間接參與，具體為與具備公募REITs成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)主體合作，將具備公募REITs潛在發(fā)行條件的抵押物等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給合作方，由合作方進(jìn)行孵化培育并實(shí)現(xiàn)公募上市。

4.1.2"發(fā)展建議

無(wú)論是現(xiàn)階段下間接將標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)至合作方實(shí)現(xiàn)退出，還是未來(lái)直接以原始權(quán)益人身份開(kāi)展公募REITs，最核心的還在于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資源的發(fā)掘和培育，建議AMC機(jī)構(gòu)在后續(xù)業(yè)務(wù)拓展中對(duì)符合部分特征且有潛在上市條件的法拍資產(chǎn)、重整資產(chǎn)或是抵押物等予以特別關(guān)注，并對(duì)該類項(xiàng)目予以傾斜。資產(chǎn)類型方面應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園、物流園、新能源設(shè)施等與公募REITs發(fā)行比例較高的品類，地域上要重點(diǎn)關(guān)注北上廣深、武漢、合肥、重慶、廈門及蘇州園區(qū)等已經(jīng)具備成功發(fā)行案例城市的大宗資產(chǎn)。資產(chǎn)質(zhì)量方面，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收益率和出租率較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定等相關(guān)資產(chǎn)，同時(shí)系統(tǒng)梳理在手存量項(xiàng)目是否存在上述特征的不動(dòng)產(chǎn)資源，在此基礎(chǔ)上形成REITs潛在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，為目前間接轉(zhuǎn)讓或未來(lái)直接發(fā)行提供資產(chǎn)端資源的保障。

4.2"Pre-REITs發(fā)展路徑思考

4.2.1"應(yīng)用路徑

AMC機(jī)構(gòu)作為L(zhǎng)P，聯(lián)合具備不動(dòng)產(chǎn)私募基金管理人資質(zhì)且具備豐富物業(yè)運(yùn)作孵化經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)化GP，共同成立Pre-REITs，專項(xiàng)收購(gòu)AMC機(jī)構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資源或地方政府板塊具備孵化潛力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園、物流倉(cāng)儲(chǔ)、鄰里中心等基礎(chǔ)設(shè)施。上述路徑不僅可以幫助AMC機(jī)構(gòu)或地方政府盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)AMC機(jī)構(gòu)還可通過(guò)LP投資實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施后續(xù)上市的增值紅利。

4.2.2"發(fā)展建議

一是建議可通過(guò)對(duì)Pre-REITs進(jìn)行結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)并通過(guò)利用財(cái)務(wù)杠桿增厚AMC機(jī)構(gòu)作為L(zhǎng)P的收益率。無(wú)論是全國(guó)性AMC機(jī)構(gòu)還是地方AMC機(jī)構(gòu)，在手金融資源均較為豐富，可充分調(diào)動(dòng)在手資源，積極對(duì)接券商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行理財(cái)子公司等金融機(jī)構(gòu)，引入其資金作為優(yōu)先級(jí)LP共同搭建Pre-REITs，即成本較低的金融資源作為優(yōu)先級(jí)，AMC機(jī)構(gòu)可作為中間級(jí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際控制和孵化的產(chǎn)業(yè)資本作為劣后級(jí)，經(jīng)過(guò)上述分層后不僅可利用財(cái)務(wù)杠桿提高收益率，還可通過(guò)少量資本撬動(dòng)更多潛在符合公募上市條件的基礎(chǔ)設(shè)施，為其擴(kuò)募或后續(xù)新發(fā)公募REITs儲(chǔ)備豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)池。二是建議AMC機(jī)構(gòu)持有LP份額控制在50%以下。由于通過(guò)公募REITs退出對(duì)原始權(quán)益人要求至少認(rèn)購(gòu)20%，且凈收回資金中只有不超過(guò)10%可用于小股東退出或補(bǔ)充原始權(quán)益人流動(dòng)資金等，不超過(guò)30%可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，因此退出收回資金的限制對(duì)AMC機(jī)構(gòu)能否順利退出影響重大。文章通過(guò)上述限制對(duì)AMC機(jī)構(gòu)在Pre-REITs階段作為L(zhǎng)P應(yīng)持有的份額進(jìn)行分析：假定基礎(chǔ)資產(chǎn)在Pre-REITs設(shè)立時(shí)的價(jià)值為A，公募退出時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值X，即公募發(fā)行時(shí)資產(chǎn)價(jià)值為（A+X）。此時(shí)原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方至少應(yīng)認(rèn)購(gòu)（A+X）×20%，即回收資金為（A+X）×80%，考慮到實(shí)際退出部分應(yīng)繳納25%的所得稅，實(shí)際凈收回資金為（A+X）×80%×（1-25%）=80%×A+60%×X，同時(shí)考慮到上述回收10%和30%"凈收回資金的30%用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，該限制是否能與資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)的業(yè)務(wù)銜接，實(shí)踐中尚有待明確，文章暫以能夠有效銜接分析。資金可用于AMC機(jī)構(gòu)順利退出，即僅有40%×（80%×A+60%×X）=（32%×A+24%×X）的凈收回資金可用于LP實(shí)現(xiàn)完全退出，此時(shí)公募發(fā)行可用于LP完全退出的資金占Pre-REITs設(shè)立規(guī)模的32%+24%×（X/A）。據(jù)此可以推斷，AMC機(jī)構(gòu)作為Pre-REITs的LP若想通過(guò)公募REITs全額退出，持有份額建議控制在30%左右，即便預(yù)計(jì)基礎(chǔ)資產(chǎn)可以大幅增值，持有份額也不建議超過(guò)50%，因?yàn)橐坏┏^(guò)50%，極有可能在公募REITs發(fā)行時(shí)被認(rèn)定為原始權(quán)益人而無(wú)法實(shí)現(xiàn)全部退出。

4.3"私募REITs發(fā)展路徑思考

私募REITs產(chǎn)品相關(guān)政策目前尚未正式出臺(tái)，根據(jù)目前資料來(lái)看私募REITs平層架構(gòu)、條款靈活、依賴基礎(chǔ)資產(chǎn)信用、回收資金無(wú)用途限制等特點(diǎn)，決定了其既可以快速盤活存量資產(chǎn)，又可以是AMC機(jī)構(gòu)開(kāi)展Pre-REITs業(yè)務(wù)有效的退出路徑，但該產(chǎn)品并不設(shè)置分層和增信措施，從這個(gè)角度看對(duì)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量要求會(huì)較高，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的測(cè)算將是私募REITs產(chǎn)品是否能夠發(fā)行成功的關(guān)鍵因素。

5"結(jié)語(yǔ)

隨著私募REITs產(chǎn)品政策端和實(shí)踐端日益完善，建議AMC機(jī)構(gòu)一方面持續(xù)跟蹤私募REITs的相關(guān)政策，在私募REITs相關(guān)制度正式出臺(tái)后，AMC機(jī)構(gòu)可結(jié)合基礎(chǔ)資產(chǎn)特點(diǎn)分類整理并完備REITs潛在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)；另一方面為承接Pre-REITs培育孵化的基礎(chǔ)資產(chǎn)做準(zhǔn)備，在Pre-REITs的投資人有退出需求且尚無(wú)法滿足公募REITs的情況下，通過(guò)私募REITs來(lái)承接Pre-REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)將會(huì)是良好的解決途徑。

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