賀慧宇
北京奧運(yùn)會中標(biāo)企業(yè)到底“錢”景如何,他們捧回的是否只是燙手的“山芋”?專家與奧運(yùn)項(xiàng)目法人招標(biāo)中標(biāo)企業(yè)的說法不一。
日前,在國家體育場、國家體育館、奧運(yùn)村、五棵松文化體育中心等項(xiàng)目法人確定后,五棵松項(xiàng)目公司與奧運(yùn)會組委會簽約,這標(biāo)志著奧運(yùn)場館建設(shè)市場化運(yùn)作又邁出關(guān)鍵一步;國家網(wǎng)球中心、國家曲棍球場、豐臺棒球場、昌平小湯山壘球場項(xiàng)目法人,國家體育場、五棵松文化體育中心項(xiàng)目的設(shè)備、材料等招標(biāo)信息在日前舉辦的北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會上亮相,這一切都表明,奧運(yùn)場館建設(shè)的市場化運(yùn)作已步入平穩(wěn)軌道,這些奧運(yùn)項(xiàng)目能否為中標(biāo)企業(yè)鋪就似錦“錢”程?
中標(biāo)企業(yè):“錢”景如何?
縱觀國內(nèi)外體育場館建設(shè)歷史,場館建設(shè)很難實(shí)現(xiàn)盈利。單從奧運(yùn)場館運(yùn)營來看,賽后都不同程度地出現(xiàn)“門前冷落鞍馬稀”的閑置現(xiàn)象。場館須采取多種經(jīng)營方式,有些場館即使使盡渾身解數(shù),也難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。中標(biāo)企業(yè)到底“錢”景如何,他們捧回的是否只是燙手的“山芋”?
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,盈利可能有一定難度。項(xiàng)目公司的收入主要由兩部分構(gòu)成,即奧運(yùn)會期間收入和奧運(yùn)會后運(yùn)營收入。其不利因素主要表現(xiàn)為投資大,回收周期長,市場風(fēng)險大。也有專家指出,參與奧運(yùn)項(xiàng)目的投資、建設(shè)與經(jīng)營,可以利用公司現(xiàn)有資源優(yōu)勢還可顯現(xiàn)地域優(yōu)勢,來享受中國第一次舉辦奧運(yùn)盛會帶來的商業(yè)機(jī)遇。在把握這種發(fā)展機(jī)遇的同時,公司以及聯(lián)合體要切實(shí)防止奧運(yùn)泡沫。業(yè)內(nèi)人士還指出,如奧運(yùn)村最讓人擔(dān)心的問題就是,周邊的“午夜品種”比較單一,這是一個不容忽視的弊病,除了場館之外,奧運(yùn)村還需要有一些商業(yè)的、文化的場館配套。因此,奧運(yùn)項(xiàng)目最終能給中標(biāo)者帶來多少利潤也許還有待時間的檢驗(yàn)。
與專家的觀點(diǎn)相反,此次在前一階段奧運(yùn)項(xiàng)目法人招標(biāo)中標(biāo)的北京城建集團(tuán)則對項(xiàng)目預(yù)期充滿信心。
記者日前就此專訪了該集團(tuán)奧運(yùn)項(xiàng)目辦公室和市場營銷部負(fù)責(zé)人。他分析指出,奧運(yùn)項(xiàng)目的確需要在短時間內(nèi)釋放大量資金,對于單純的施工企業(yè)來說,確有難度,但北京城建集團(tuán)是一家以建筑為主業(yè)的多元發(fā)展集團(tuán),其參與奧運(yùn)項(xiàng)目法人投標(biāo)伊始就對項(xiàng)目進(jìn)行了深入分析:首先集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)以前瞻性的思維,及時調(diào)整市場營銷思路,確立了以資本運(yùn)營模式來拉動工程總承包施工的戰(zhàn)略構(gòu)想。以鳥巢項(xiàng)目為例,城建集團(tuán)作為聯(lián)合體的成員,股權(quán)比例較小,并滿足招標(biāo)文件規(guī)定的特級總承包資質(zhì)的要求,僅以1.45億的投資份額就獲得了34.65億的工程總承包權(quán)和參與項(xiàng)目未來30年的運(yùn)營權(quán)。在國家體育館和奧運(yùn)村項(xiàng)目上,北京城建集團(tuán)雖是聯(lián)合體的牽頭單位,股權(quán)比例卻僅比第二的非牽頭單位多1%。至于北京五棵松文化體育中心,他們與中關(guān)村建設(shè)共同享有聯(lián)合總承包權(quán)。也就是說少量的投資不僅贏得了項(xiàng)目法人的地位,而且獲得了四大國際標(biāo)志性項(xiàng)目的工程總承包權(quán)。其次,認(rèn)真分析投標(biāo)過程中的政府因素和競爭企業(yè)因素,制定了優(yōu)選合作企業(yè)強(qiáng)優(yōu)組合的競爭策略,有針對性地推薦城建集團(tuán)和其他兩家公司分別出任3個投標(biāo)聯(lián)合體的牽頭方,解除了政府不能將雞蛋放在同一籃子中的擔(dān)憂;并且以少量投入撬動項(xiàng)目所需的龐大投資,落實(shí)了各項(xiàng)目所需資本金,達(dá)到四兩撥千斤的效果,項(xiàng)目融資的方式減少了聯(lián)合體各成員單位的負(fù)擔(dān)。再者,由于優(yōu)選合作者,引入擅長投資和運(yùn)營的專業(yè)公司,不但保證了項(xiàng)目公司和場館運(yùn)營的專業(yè)化操作,也盡可能避免同業(yè)競爭,避免項(xiàng)目中標(biāo)后工程總承包任務(wù)的分割,同時方便對集團(tuán)下屬公司進(jìn)行綜合調(diào)配和生產(chǎn)支持。
有人分析,即使每個項(xiàng)目所需資金量不大,但幾個項(xiàng)目加起來則所需不菲的問題,據(jù)說城建集團(tuán)為此需投入10億元。這名負(fù)責(zé)人說,北京城建集團(tuán)擁有良好的企業(yè)信譽(yù)和領(lǐng)先建筑市場的資本運(yùn)作理念,每年近2/3的收益來源于投資和房地產(chǎn)開發(fā),并用于滾動投資,目前奧運(yùn)項(xiàng)目投資遠(yuǎn)小于每年的投資總額。他介紹說,即使沒有奧運(yùn)項(xiàng)目,集團(tuán)的資金也需要尋求新項(xiàng)目投資,而奧運(yùn)項(xiàng)目中的投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司總的投資運(yùn)作量,集團(tuán)可以從容應(yīng)對。其次,奧運(yùn)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室投標(biāo)前就認(rèn)真分析了投資回報問題,在項(xiàng)目建設(shè)期,可以獲得四部分收益:一是通過工程總承包管理,獲得總承包管理收益;二是通過工程分包施工取得合理利潤;三是通過承接奧運(yùn)項(xiàng)目的良好影響和免費(fèi)宣傳,促進(jìn)市場營銷工作,增加中標(biāo)任務(wù)量;四是分擔(dān)集團(tuán)固有的運(yùn)營成本,提高運(yùn)作效率。在項(xiàng)目賽后的運(yùn)營期,可以獲得年限不等的長效運(yùn)營權(quán),奧運(yùn)村項(xiàng)目由于地緣優(yōu)勢,加之奧運(yùn)中心區(qū)完善的綜合配套,以及周邊交通條件的改善,公寓出售也可獲得相當(dāng)?shù)幕貓蟆?/p>
針對賽后場館的利用問題,這名負(fù)責(zé)人分析指出,與悉尼奧運(yùn)場館地理位置偏遠(yuǎn)相比,他們此次中標(biāo)的幾個項(xiàng)目,地理位置都很好,同時隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,北京的城市中心將逐步外移,項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢將更加明顯,隨著社會財富和人們收入水平的提高,健身不僅將成為時尚,而且將帶動健身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,相信將會有更多的居民加入到健身娛樂等消費(fèi)市場中來。
對于投資奧運(yùn)項(xiàng)目的利弊,他表示,如果我們用發(fā)展的觀點(diǎn),不難理解今天消費(fèi)者貸款買房,換句話說,如果考慮資本的時間因素,30年后的幾個億也許只能賣一棟3層別墅?如果我們換用資本運(yùn)作的觀點(diǎn),又如何評價北京城建的股市受益?
據(jù)悉即使是面對著10億元這樣一個數(shù)據(jù),該集團(tuán)董事長劉龍華在接受記者采訪時亦表示,他們完全有能力承擔(dān)。他還透露,目前有許多企業(yè)和個人找他聯(lián)系,有意購買城建集團(tuán)的股權(quán)。
政府:助力市場躊躇滿志
業(yè)內(nèi)人士指出,項(xiàng)目公司能否獲利關(guān)鍵還在于政府的政策。北京市副市長、奧組委常務(wù)副主席劉敬民曾表示,政府將通過一系列的措施與政策,力爭使投資商在每一個項(xiàng)目上都“有利可圖”,這些政策將成為項(xiàng)目公司獲利的關(guān)鍵。
這些措施與政策首先表現(xiàn)在奧運(yùn)場館的產(chǎn)業(yè)化。根據(jù)規(guī)劃,奧林匹克公園內(nèi)中軸線以西將建設(shè)40萬平方米的大型現(xiàn)代化會展中心。里面將建設(shè)一至二個大型飯店、一個15萬平方米的大型少年宮,以及中國最大的馬戲場。展覽館下還將有40萬平方米的地下空間,這里可作停車、商業(yè)、餐飲、娛樂等用。一條連接市區(qū)干線的城市輕軌直通奧林匹克公園內(nèi)。至于具體的比賽場館項(xiàng)目,奧運(yùn)會后將改作它用,如體操館將用作馬戲場以及大型演出用途,而游泳館將成為有棕櫚樹、沙灘的“戲水樂園”。
其次是專項(xiàng)政策的支持。如在項(xiàng)目法人招標(biāo)的標(biāo)書里就明確規(guī)定:一是土地一級開發(fā),提供“七通一平”土地使用條件。二是浮動地價,體育場館建設(shè)享受土地使用優(yōu)惠政策。三是搭配組合,體育場館與商業(yè)設(shè)施等開發(fā)項(xiàng)目組合,增強(qiáng)整體項(xiàng)目的盈利能力。四是有效組織協(xié)調(diào),北京市市政府及有關(guān)部門對有關(guān)問題進(jìn)行必要的組織協(xié)調(diào),為項(xiàng)目單位提供服務(wù)。
對于政府的助力市場化,奧組委工程部副部長劉志在日前召開的北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會上所說的事例可見一斑。他介紹說,在招標(biāo)項(xiàng)目里,國家體育館項(xiàng)目并不賺錢,而奧運(yùn)村可能是最賺錢的項(xiàng)目,因此將兩者打包招標(biāo)。這一招標(biāo)項(xiàng)目是競爭最為激烈的項(xiàng)目,有17個單位來競爭。國家體育館給出國家投資的比例和特許經(jīng)營權(quán)30年,奧運(yùn)村賽后可作為住宅小區(qū)出售,投標(biāo)方提出一個上繳的綜合地價比例。財務(wù)測算認(rèn)為,奧運(yùn)村賺的錢,不僅完全能蓋一個國家體育館,還會有余。這樣中標(biāo)者就應(yīng)該交一部分地價給國家,這樣,國家不僅可以得到一座體育館,還可以收回土地一級開發(fā)付出的成本。“完全以市場化的方法解決了這一問題”,劉志如是說。
其他企業(yè):怎樣分得奧運(yùn)羹?
幾家歡樂幾家愁,能在奧運(yùn)場館項(xiàng)目法人招標(biāo)中中標(biāo)的企業(yè)畢竟是少數(shù),沒有中標(biāo)的企業(yè)怎樣才能分得“奧運(yùn)羹”?
奧運(yùn)場館的投資建設(shè)原則是,由國家體育總局負(fù)責(zé)的場館項(xiàng)目,由中央政府投資,按政府采購管理程序進(jìn)行設(shè)計、建設(shè)和材料采購。由北京市負(fù)責(zé)的場館配套設(shè)施項(xiàng)目,將運(yùn)用市場機(jī)制融資建設(shè)。建設(shè)模式為通過社會公開招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目法人,由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、設(shè)計、建設(shè)和運(yùn)營。中標(biāo)的項(xiàng)目法人再注冊成立項(xiàng)目公司,新成立的項(xiàng)目公司承擔(dān)和履行項(xiàng)目法人的權(quán)利、義務(wù)和職能。對此,有專家認(rèn)為,這種市場化變革主要表現(xiàn)在投標(biāo)企業(yè)身份的變化,以前是政府融資出錢,企業(yè)施工?,F(xiàn)在企業(yè)以項(xiàng)目法人也就是業(yè)主的身份負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營和移交。
正因?yàn)榇?,中?biāo)的一些建筑企業(yè)優(yōu)勢漸顯,如北京城建集團(tuán)根據(jù)本身具有的雙特級施工總承包資質(zhì),獲得了三個標(biāo)四個項(xiàng)目的工程總承包權(quán)。也正是因?yàn)檫@種原因,劉志指出,在北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推薦會上,已確定項(xiàng)目法人的奧運(yùn)項(xiàng)目的設(shè)備、材料、設(shè)施、技術(shù)等招標(biāo)信息的發(fā)布都由項(xiàng)目法人(即業(yè)主)負(fù)責(zé),政府只為其提供展示信息的平臺,各個業(yè)主都會借此平臺進(jìn)行相關(guān)的招標(biāo)工作。當(dāng)然,劉志也指出,因?yàn)橛械闹袠?biāo)主體本身就有總承包資質(zhì),他們可能只會根據(jù)工程進(jìn)展情況來進(jìn)行相應(yīng)工程分包招標(biāo)工作。中標(biāo)者畢竟是少數(shù),其他企業(yè)怎樣參與奧運(yùn)場館建設(shè)的問題,劉志解答說,中標(biāo)者確實(shí)只是少數(shù),去年奧運(yùn)場館建設(shè)方面主要進(jìn)行的是項(xiàng)目法人招標(biāo)工作,今年將在進(jìn)行項(xiàng)目法人招標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工企業(yè)、建材等多種門類的招標(biāo),政府將為業(yè)主提供一個統(tǒng)一的窗口來進(jìn)行該項(xiàng)工作,讓業(yè)主在此能對相關(guān)的招標(biāo)情況進(jìn)行全面的介紹,最后,他斷言這種板塊將成為大亮點(diǎn)。