陸　建

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控很有必要，但在政策上應(yīng)該區(qū)別對待，不應(yīng)該上海感冒，全國吃藥，更不應(yīng)該將穩(wěn)定房價提高到政治的高度

近期，中央關(guān)于遏制高房價的一系列政策組合拳相繼出臺，先是調(diào)高了住房信貸，接著，部分地區(qū)銀行又相繼停止了住房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，提高了貸款賣房的首付比例。而效力一直比較明顯的國務(wù)院一紙通知，讓中國的房地產(chǎn)市場變得更加復(fù)雜?！缎仑斀?jīng)》特邀國信證券地產(chǎn)分析師方焱和中地不動產(chǎn)評估有限公司經(jīng)理王軍艷兩位業(yè)內(nèi)專家，對中國地產(chǎn)政策的焦點問題進行了深層次解讀。

到底需不需要調(diào)控

王軍艷：并不是說房地產(chǎn)市場不需要調(diào)控，但應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的特點，重點放在政府該做什么，能做什么，怎么做上面。政府可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范透明開發(fā)銷售環(huán)節(jié)；可以健全銀行管理體制，加強風(fēng)險防范能力；可以放棄與民爭利，降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費；可以加大“廉租房”和經(jīng)濟適用房建設(shè)解決低收入群體住房問題，等等。但惟獨人為地干預(yù)市場不需要做，也做不好。政府去年“托市”的失敗可謂前車之鑒。人為干預(yù)的主觀性和隨意性只會使剛剛起步的房地產(chǎn)市場重新籠罩濃厚的計劃陰影，蹣跚學(xué)步的國有商業(yè)銀行失去了在市場風(fēng)浪中鍛煉的機會；而弱勢的購房者在撲朔迷離的房地產(chǎn)市場中更是找不著北。

方焱：當前調(diào)控地產(chǎn)當然很有必要。政府出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基調(diào)，自然是希望房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展，從而帶動中國經(jīng)濟的持續(xù)增長。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常大，這些年中國經(jīng)濟的快速增長，主要是靠房地產(chǎn)帶動起來的。未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)的增速會保持在25%左右，從長期看，保持GDP兩倍的地產(chǎn)投資速度問題不大，但是，短期出現(xiàn)過熱，自然需要調(diào)控。很多人認為目前的政策有些矛盾，既要遏制住房價格，又抬高土地成本，我不這樣認為，比如當前的“招拍掛”政策，其實是模仿香港的成熟模式。而且，提高獲得土地的成本，并不意味著房價就一定上漲?，F(xiàn)在開發(fā)商囤積很多土地，這些土地的開發(fā)要兩三年，但現(xiàn)在價格就上來了，這和土地政策的調(diào)整關(guān)系不大。短期看，政策的主要目的是給投機者以心理壓力。

“一刀切”不妥當

方焱：可以說，這種“一刀切”的行政命令其實也是最有效的手段，效果十分明顯。但我認為，政策應(yīng)該區(qū)別對待，不應(yīng)該上海感冒，全國吃藥，更不應(yīng)該將穩(wěn)定房價提高到政治的高度，采用統(tǒng)一的文件方式不妥當。住宅是一種十分特殊的商品，從成熟市場的經(jīng)驗看，非市場化的手段很難達到預(yù)期效果。我們知道，海外也有很多房地產(chǎn)調(diào)控措施，但大都采用市場手段。比如韓國，主要是征收所得稅，采取累進的方法，數(shù)額很大，能夠直接打擊投機，上海目前采取的是征收營業(yè)稅的方法，由于額度太小，等于隔靴撓癢。

王軍艷：如果政府非要以非市場化的手段來打壓房地產(chǎn)價格，在價格被限制以后，房地產(chǎn)開發(fā)商還是要賺錢的。怎么辦？肯定會在房屋的成本上做文章，比如提高住宅容積率，降低建材使用標準、降低小區(qū)配套標準等一系列隱蔽的手段達到預(yù)期利潤。結(jié)果將會造就了大批“價低但質(zhì)更次”的房地產(chǎn)。很顯然，這種“價低但質(zhì)更次”的市場風(fēng)險和高房價的市場風(fēng)險沒什么區(qū)別。所以，即使政府調(diào)控的本意是降低房地產(chǎn)泡沫，但最終的結(jié)果只能是將房地產(chǎn)系統(tǒng)的大泡沫分散為各個房地產(chǎn)項目的小泡沫，在此之后政府再也沒有精力將這些小泡沫逐個擊破，市場風(fēng)險仍然存在。

中央政策不再自相矛盾

方焱：2003年，為遏制房地產(chǎn)泡沫加劇金融風(fēng)險，央行出臺了121號文件，可是不久，國務(wù)院就出了一個與之矛盾的18號文件。可見，當時國務(wù)院各個部委都和央行不在一個立場上。而且，地方政府當時也有很強的抵觸情緒，因為對地方政府來說，無論從經(jīng)濟發(fā)展還是從政績的角度來說，都存在房地產(chǎn)投資沖動。所以，那時地方官員幾乎沒有人承認自己城市的房地產(chǎn)市場有泡沫?，F(xiàn)在則不同，他們都用一個聲音說話。因為國務(wù)院這一次同央行的意見十分一致，國務(wù)院的通知又將地方政府的意志統(tǒng)一起來。

本輪地產(chǎn)新政效果存疑

王軍艷：應(yīng)該說，政府在本年度的各項宏觀調(diào)控成績是相當顯著的，但成績最顯著的，往往是那些尚未市場化或市場化很低的國家壟斷行業(yè)，如“煤電油運”等。政府在這些行業(yè)的調(diào)控中，簡單地通過控制產(chǎn)業(yè)鏈最終產(chǎn)品的價格來實現(xiàn)對整個產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)控，盡管投資和漲價仍然蠢蠢欲動，供求市場被人為扭曲，但畢竟價格沒漲，政府以較低的成本達到較好的調(diào)控效果。

可是，目前的中國房地產(chǎn)市場遠不同于“煤電油運”等行業(yè)，經(jīng)過二十年的發(fā)展，市場理念已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體已由政府變成經(jīng)濟獨立核算的開發(fā)商。對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤、風(fēng)險、成本，房地產(chǎn)開發(fā)商的認識比任何人都清楚。市場的競爭性和資本的趨利性導(dǎo)致開發(fā)商不會去做無利可圖的項目。同時房地產(chǎn)的不可移動性、不可復(fù)制性使得房價和電價、水價、糧價的本質(zhì)涵義有很大不同，政府可以限定一元錢買幾度電、幾升水、幾斤大米，但由于政府卻無法限定1萬元能買幾平方米的房子。

方焱：本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果到底如何，還需要看一看再說。其實，上海買房資金主要來自外地和海外。在全國范圍內(nèi)，外資投資地產(chǎn)比例最高的就是上海，溫州炒房團的很多資金還在上海，當前還沒有出現(xiàn)恐慌性拋盤，房價也沒有下跌！值得一提的是，現(xiàn)在上海有很多外資，買房子根本不需要按揭，他們在賭人民幣升值。這樣，當前的轉(zhuǎn)按揭政策對他們也就失去了效用。

不會引發(fā)嚴重后果

方焱：很多人認為，如果這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出現(xiàn)失誤，引起上海房價大跌，會導(dǎo)致銀行產(chǎn)生巨大的爛賬，又因為長三角地區(qū)占中國經(jīng)濟整體比重中很大，可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，給中國經(jīng)濟帶來傷害。歷史上是有這樣教訓(xùn)的。1993年，海南、北海等地存在大量地產(chǎn)投機資本，催生了巨大的房地產(chǎn)泡沫，后來政府來了一個急剎車，很多壞賬由此而生，銀行由此背上了沉重的包袱，很多爛尾樓到現(xiàn)在還在。不過，這一次調(diào)控不會引發(fā)這樣的惡果，因為這一次調(diào)控的主要是住宅樓，不可能產(chǎn)生那么大的問題。而1993年的情況則截然相反，當時泡沫最大的商品是大量樓堂館所，市場無力消化。