[樓市，作為“百姓經(jīng)濟”中的四大指數(shù)之一，舉手投足與細微變化均直接牽動百姓消費冷暖，更關乎國家經(jīng)濟平穩(wěn)運行。政府已經(jīng)清醒地認識到，過快增長的房價已對普通百姓形成“擠出”效應，成為國內(nèi)擴大消費需求的最大障礙——]

房價漲幅維持了8.8%

隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落實，2005年我國房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費，穩(wěn)定房價的預期目標發(fā)展。商品房平均售價一季度漲幅是12.5%，二季度是10.1%，三季度是8.8%。

今年第一季度，房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定?3月17日，中國人民銀行宣布商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率下限上調(diào)。首先將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，利率提高0.2個百分點。其次對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由20％提高到30％。

此舉好像是在平靜的湖面上扔進了一塊石頭。首付由20％提至30％，利率提升0.2個百分點，使購房者索性把錢揣到口袋里。其實這僅僅只是一個開始，接下來的第二季度，大雨就要來了，除了部分開發(fā)商外，受打擊的還有一些別有用心的炒房者。

第二季，數(shù)道藥方開給房地產(chǎn)市場?3月17日僅僅只是個開場，隨后，相關部門陸陸續(xù)續(xù)都有政策出臺，從《房地產(chǎn)藍皮書》、國務院八點意見穩(wěn)定房價再到七部委新政抑房價等等，讓房地產(chǎn)業(yè)應接不暇。由于受到政策影響，全國很多城市都存在購房者“持幣待購”和開發(fā)商觀望樓市升降的現(xiàn)象。一些開發(fā)商甚至停止了一切有關樓盤促銷的廣告宣傳、僵局在這個季度出現(xiàn)了。

第三季，購房者信心受挫嚴重?其實，今年調(diào)控一開始，有購房者就開始觀望了，只不過業(yè)內(nèi)人士原來預計的房地產(chǎn)市場在8月份以后回暖好像泡湯了，就是傳統(tǒng)的“金九銀十”，也不盡如人意。

第三季開始的時候，開發(fā)商說房子賣得不錯，但后來國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是84％的消費者認為目前不是購房的最佳時機。這時候，不僅購房者茫然了，開發(fā)商也茫然了。購房者的信心受挫，最直接的反應就是市場冷淡。對購房者來說，主要是等待和觀望，而不是馬上出手。但事實證明，“金九”并沒有像很多開發(fā)商預期的那樣，房子賣得非常好，開發(fā)商賺得滿滿當當，所謂的好，只不過比五六月份有進步，但和去年同期相比，還有一定的差距。

第四季，樓市會往哪兒走?那么，第四季，樓市會往哪兒走?，F(xiàn)在大部分人預計，地產(chǎn)新政應該不會出了，房地產(chǎn)行業(yè)總算有了喘口氣的機會。潘石屹就說了，購房人已經(jīng)放棄觀望了，樓市開始回暖了，觀望氣氛的炒作是媒體在“忽悠”，“今年房價已經(jīng)漲了，還觀望什么？”

按以往的經(jīng)驗，如果不出什么意外，行業(yè)新政大都在每年的第三季度出臺，10月以后，地產(chǎn)基本就進入年度的調(diào)整期。但是今年的房地產(chǎn)市場不同于往年，新政對市場的影響將使得樓市的旺季整體向后推移，因此，第四季對于房地產(chǎn)市場來說，將起到?jīng)Q定性的作用。

調(diào)控之“手”繼續(xù)發(fā)力

2005年，對于房地產(chǎn)開發(fā)商們來說委實不是一個平常年頭。國八條實施兩個月后，樓市低迷，房地產(chǎn)商們一片沉默時，建設部急急忙忙出來安撫:年底之前，將不會出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政策(8月初發(fā)布的聲明)。正在房地產(chǎn)商們似乎看到光明額手稱慶時，突然又冒出個央行的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，歷數(shù)當前房地產(chǎn)之金融風險，更明確建議“取消期房預售制度”，讓潘石屹們好不容易落下去的心又提了起來。

《報告》重點指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。這簡短的70個字，像晴天一個悶雷，驚得開發(fā)商一片恐慌。

房屋預售制度是我國房地產(chǎn)行業(yè)和市場長期以來運行的基礎。當前大多數(shù)開發(fā)商仍處于“資金擴張型”階段，在開發(fā)過程中，大量的資金是在這一環(huán)節(jié)中得以回流。房屋預售制度的取消無疑會讓這些處于“資金擴張型”階段的開發(fā)商窒息，從根本上動搖開發(fā)商資金鏈的基礎，開發(fā)商、銀行、消費者都會遭到規(guī)則變化的沖擊，房地產(chǎn)市場的變數(shù)將不可預測。

就在央行發(fā)布《報告》后的第4天，8月19日，建設部組織全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)、金融部門和中國社會科學院召開會議，討論“取消房屋預售制度”的建議。會議出現(xiàn)壓倒性的觀點，認為在目前的房地產(chǎn)政策、市場環(huán)境下取消房屋預售制度不現(xiàn)實。

8月24日，建設部發(fā)言人明確提出國家近期不會取消商品房預售制度。這位發(fā)言人指出，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重點，是堅定不移地貫徹好國家已出臺的各項調(diào)控措施，以切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。近期，國家不再出臺新的調(diào)控政策。

穩(wěn)定市場，也許應該是2005年壓倒一切的主題。

調(diào)控投資結(jié)構(gòu)將奏出強音

在政府重拳調(diào)控下，2005年商品房平均售價上漲幅度一直在回落，但在很多地方尤其是北京、上海、杭州等城市，房價仍然高不可攀。

如何看待2006年的房地產(chǎn)市場“大勢”？諸多學者和政策分析人士給出了“向好”的判斷。

“一方面，中央最近兩年持續(xù)調(diào)控的效果將會得到進一步顯現(xiàn)和鞏固；另一方面，由于目前國家對房市的調(diào)控正處在關鍵階段，將有可能進一步加大調(diào)控與落實的力度?！敝袊嗣翊髮W教授鄭保衛(wèi)如此說。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確提出：明年將把增加居民消費作為擴大消費需求的重點。而中央已經(jīng)清醒地認識到，過快增長的房價已對普通百姓形成“擠出”效應，成為國內(nèi)擴大消費需求的最大障礙。

事實上，已有種種跡象表明，穩(wěn)定住房價格已被列為明年房市調(diào)控的醒目主題。近日，國家發(fā)展和改革委員會副主任張平明確表示，2006年將進一步強化房地產(chǎn)價格管理，包括改善征地、協(xié)議出讓土地最低價等土地價格管理；探索開展住房成本調(diào)查工作的有效途徑等。

調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)將奏出強音。針對高檔次、大面積、高價位住房投資開發(fā)過多扭曲住房需求的情況，國家發(fā)展和改革委員會有關負責人透露，2006年將增加普通商品房和經(jīng)濟適用房供給，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)。

2005最大誑語“房地產(chǎn)就該暴利”

如果有人評選“2005年十大誑語”的話，這條一定是排頭老大：“房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的?！?/p>

在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，房產(chǎn)商任志強的一句“表白”舉座皆驚：“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的?！碑斎沃緩娒嫔珖烂C地說出這句話時，立刻引發(fā)全場一陣騷動。

改革開放20多年來，從來沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁，各種富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山；“中國十大暴利行業(yè)”中，房地產(chǎn)業(yè)每年都是“第一名”，暴利絕對值和公眾評價惡譽度年年都是五星。如果任志強的暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我們的房地產(chǎn)業(yè)早已應該是品牌林立了?？蓪嶋H上呢？買房時鮮有讓老百姓真正放心的品牌，交稅時更沒有因為雄起而值得一說的品牌。

顯然，開發(fā)商的階層優(yōu)越感和特殊占有地位，對應著老百姓的階層卑微感和相對剝削感，而這兩種感覺延續(xù)下去的結(jié)果就是階層對立。在這個意義上，房地產(chǎn)業(yè)的暴利如果繼續(xù)維持，考驗的不僅是中國經(jīng)濟的穩(wěn)定，更是老百姓善良和忍耐的限度。