韓　楊

在房地產(chǎn)業(yè)遭遇國家宏觀調(diào)控之時(shí)，逆流而上推介房地產(chǎn)項(xiàng)目，武漢市政府憑的是什么樣的判斷和自信

“如果說二十年前的機(jī)會(huì)在深圳，十年前機(jī)會(huì)在上海，那么，我可以自豪地說，最好的投資機(jī)會(huì)現(xiàn)在是在武漢?！蔽錆h市市長李憲生在2004年“漢港經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)·武漢周”開幕式上如是說。

當(dāng)時(shí)，在座的嘉賓有長江集團(tuán)李嘉誠、新世界鄭裕彤、恒基兆業(yè)李兆基、嘉里集團(tuán)郭孔演、九龍倉中國主席李唯仁、瑞安集團(tuán)羅康瑞和世茂集團(tuán)許榮茂等“香港七雄”。

今年上半年，李嘉誠和許榮茂兩位巨頭均持巨資進(jìn)軍武漢房地產(chǎn)業(yè)，而香港瑞安集團(tuán)、和記黃埔、新恒基、新世界、九龍倉、嘉里集團(tuán)等大集團(tuán)紛紛在武漢投資，也為李市長的話添寫了注腳。

2005年8月25日，在上海、廣州等地召開推介會(huì)后，2005武漢市舊城改造與新區(qū)開發(fā)招商推介會(huì)又在北京高調(diào)登場。武漢市政府期待以房地產(chǎn)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中部崛起戰(zhàn)略目標(biāo)的雄心讓人印象深刻。

2005年3月，在上海房地產(chǎn)瘋狂上漲近兩年后，國家終于制定一系列措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，以制止?jié)撛诘姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)全國房價(jià)普漲時(shí)，武漢房地產(chǎn)市場相對沉寂，而在房地產(chǎn)業(yè)遭遇國家宏觀調(diào)控的今天，逆流而上推介房地產(chǎn)項(xiàng)目，武漢市政府憑的是什么樣的判斷和自信？

房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)

王志綱工作室首席戰(zhàn)略顧問王志綱至今還記得第一次到武漢去時(shí)的情景：“我2002年來武漢，看到非常令人驚奇的地產(chǎn)市場狀況，別墅可以賣到一千二，公寓可以賣到七百，我后來自問，像武漢這么好的地方，房子居然這么便宜？”

王志綱說，經(jīng)過仔細(xì)的調(diào)研，他用兩句話來解釋這個(gè)現(xiàn)象：第一句話，“城市價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值”。第二句話，“一個(gè)城市輻射半徑?jīng)Q定它的地產(chǎn)價(jià)值”。如果按這兩個(gè)指標(biāo)來看武漢，90年代末的武漢，的確是情況不佳。

王志綱說，當(dāng)時(shí)武漢的輻射伙伴非常有限，在這種背景下，幾乎所有的房地產(chǎn)商進(jìn)入市場的手段就是低價(jià)模式。這樣就造成“卡拉OK式”刺激消費(fèi)的方式，即本地人開發(fā)，本地人消費(fèi)。

王志綱解釋說，這種現(xiàn)象并非武漢獨(dú)有，在上海的房地產(chǎn)開發(fā)過程中也經(jīng)歷過這個(gè)階段。1999年，上海蘇州河沿岸的房地產(chǎn)每平方米才賣4000元錢，內(nèi)環(huán)、內(nèi)環(huán)以外和外環(huán)之間的房價(jià)也是這個(gè)水平。今年上半年，據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，上海市房產(chǎn)銷售均價(jià)為7029元/平方米。即便如此，仍有很多人看好上海的投資價(jià)值，這正說明城市價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值。

其實(shí)，上海在由房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，主動(dòng)采取了政策扶持。2000年前后，上海房地產(chǎn)市場一度很低迷，上海市政府出臺(tái)兩項(xiàng)政策來拉動(dòng)房地產(chǎn)市場，一是凡購買上海房產(chǎn)的人，一律可以獲得上海市戶口。二是個(gè)人所得稅抵扣，凡購買房子的人，不用交個(gè)人所得稅。此后，上海的房產(chǎn)市場逐漸被扶持起來，最終一發(fā)不可收拾。

目前，武漢市商品房的均價(jià)在每平方米3000元左右，但已經(jīng)開始體現(xiàn)出升值的趨勢。

潛在的商機(jī)

在房地產(chǎn)遭遇國家宏觀調(diào)控的今天，武漢房地產(chǎn)市場為何還要高調(diào)登場？王志綱先生笑言：“國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，不是說不能發(fā)展房地產(chǎn)，而是說要穩(wěn)健地發(fā)展房地產(chǎn)市場。如今武漢房地產(chǎn)的登場，就如橫空出世的‘超女。平時(shí)大家都去注意劉德華、張學(xué)友，現(xiàn)在才看得見超級女生?！?/p>

2002年，浙江知名企業(yè)錢江集團(tuán)聯(lián)手銘基集團(tuán)攜50億重金進(jìn)入武漢，組建武漢龍騰置業(yè)有限公司，規(guī)劃改造漢正街。2005年9月11日，漢正街第一大道與美國紐約第五大道管理協(xié)會(huì)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定相互推廣商業(yè)街區(qū)成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營模式。

2005年5月，在無對手競爭的情況下，李嘉誠旗下公司和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)以16.23億元，購得漢口江漢路段兩塊土地的使用權(quán)，這是李嘉誠名下企業(yè)首次到武漢投資。

稍后不久，媒體傳出消息，武漢長江娛樂發(fā)展有限公司高管層目前正在香港與李嘉誠旗下“長和系”協(xié)商長江娛樂所轄武漢“長江樂園”項(xiàng)目合資事宜。該項(xiàng)目投資僅主題公園一項(xiàng)就高達(dá)8.25億美元(約合64.37億港元)。

據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備中心副主任舒福海先生介紹，武漢今后幾年的城市建設(shè)集中在以下五個(gè)方面：一、全方位建設(shè)涵蓋整個(gè)漢陽和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的武漢新區(qū)；二、全面開展舊城改造運(yùn)動(dòng)；三、新建生態(tài)型都市工業(yè)園區(qū)；四、綜合整治漢江兩岸；五、開發(fā)四大居住新城。此外，武漢市還有十大地產(chǎn)項(xiàng)目，如人文商業(yè)綜合區(qū)、商務(wù)綜合區(qū)、主城區(qū)內(nèi)居住新城、漢鋼東至和平公園、舊城改造重點(diǎn)和平公園周圍用地改造項(xiàng)目、濱水高檔居住區(qū)、濱江典雅生活區(qū)、高檔生活區(qū)、高檔酒店物業(yè)區(qū)、特色歷史風(fēng)貌街區(qū)等項(xiàng)目，在等待各界的招商。

北京陽光一百置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪對《新財(cái)經(jīng)》說，他很早就注意到了武漢的房產(chǎn)市場。他認(rèn)為，武漢房地產(chǎn)開發(fā)有兩個(gè)優(yōu)勢。首先，武漢的城市布局非常好，武漢三鎮(zhèn)擁有很大的活水面和綠化空間，未來武漢可能是內(nèi)地最漂亮的城市之一。其次，在一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較里面，武漢是性價(jià)比最好的土地供應(yīng)城市。而且，由于產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史機(jī)遇，武漢的潛力在短期內(nèi)就可以快速增長。

政府的作用

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平傾向于將武漢比喻成美國的芝加哥。他認(rèn)為芝加哥把美國中西部的精神匯聚在一起，形成了擁有厚重文化沉淀的文化之都，同時(shí)又是經(jīng)濟(jì)流通的中心。郎咸平期待，武漢政府可以借鑒芝加哥的情況，使武漢成為一個(gè)真正的各項(xiàng)物流集散中心。

郎咸平認(rèn)為，武漢的發(fā)展有一個(gè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，即它的發(fā)展是在北京、上海、廣州大發(fā)展之后。在旁人眼中，武漢在十幾年來發(fā)展落后于沿海各地是武漢的劣勢，可郎咸平認(rèn)為，時(shí)間上的落后并不是問題；相反，正因?yàn)榘l(fā)展較晚，政府反而可以借鑒先發(fā)展城市的教訓(xùn)，在自己的發(fā)展道路上走得更為順暢。

最先引進(jìn)外資的省份，在發(fā)展二三十年之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)低水平重復(fù)太多，反而有礙于整個(gè)城市的發(fā)展，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁不足就是例證；上海房地產(chǎn)市場的過度發(fā)展，則直接引發(fā)了高房價(jià)，這就使它經(jīng)濟(jì)中心的地位受到了制約；而北京在城市交通方面也有困境。這些城市發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)都值得武漢市認(rèn)真參考，以促進(jìn)自己的發(fā)展。

此外，談及房地產(chǎn)，難免涉及炒作的問題。郎咸平認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)一步整合，再加上良好的土地規(guī)劃和適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)炒作，這才是武漢發(fā)展的重點(diǎn)，而不能簡單靠房價(jià)帶動(dòng)城市發(fā)展。畢竟，在高房價(jià)的前提下，若想成為物流中心、金融中心、高科技中心是非常困難的，反而要造成發(fā)展的瓶頸，因此，一個(gè)城市過高的房價(jià)往往是城市衰退的誘因。

對于可能的房價(jià)上漲，不少武漢人表示擔(dān)心。但武漢市規(guī)劃國土資源管理局副局長、武漢市土地整理儲(chǔ)備中心主任張文彤說，武漢市政府對不同收入家庭提出了若干政策，比如調(diào)整供需結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格管理信貸政策等來保證不同階層居民的住房。

王志綱更希望武漢市政府能夠利用武漢的千年文化底蘊(yùn)，能夠在更高、更廣闊的層面上推介武漢、發(fā)展武漢，以武漢的文化吸引更多投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

政府的作用不容低估，尤其在房地產(chǎn)市場的調(diào)控上，更能體現(xiàn)出政府的智慧與力量。把握好挑戰(zhàn)與機(jī)遇，協(xié)調(diào)房產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系。武漢市政府大有作為的時(shí)刻到了。