譚　瑞

王偉東開了一家小店，店面是向一個二房東租的。房子的大房東是當(dāng)?shù)氐囊患椅飿I(yè)公司。前幾年，王偉東一直都是與二房東簽訂租房合同的。今年，因為要辦營業(yè)執(zhí)照，工商局讓王偉東出示直接與大房東簽訂的租房合同，如果沒有，執(zhí)照就不能辦理。王偉東決定和大房東簽合同，可一了解，麻煩還真多，二房東與大房東之間的租房合同還有兩年才到期，如果要讓二房東就此退出，讓王偉東直接與大房東簽合同，王偉東需支付10萬元的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓費。而且，合同只能一年一簽，也不是像二房東那樣一簽就是5年。王偉東心里沒底，如果和大房東一年一簽合同，出了事情可咋辦呢？為此，他專門請教了律師。

律師說：“你所說的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，不能保護你的利益。因為租賃合同期限的履行屆滿，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系宣告結(jié)束。你與二房東簽的合同其實是一個轉(zhuǎn)租合同。也就是說，二房東需要經(jīng)過大房東的同意，取得了轉(zhuǎn)租權(quán)后，才可以和你簽署轉(zhuǎn)租合同的。如果大房東和二房東之間本身沒有對于轉(zhuǎn)租權(quán)授權(quán)的確認，你的合同就不受保護。物業(yè)公司隨時可以以二房東沒有取得轉(zhuǎn)租權(quán)而要求解除合同。你現(xiàn)在想與大房東訂立租賃合同，所付的轉(zhuǎn)讓費是對二房東與大房東解除合同的補償。這對你來說，一年一簽合同就存在續(xù)租危險。因為每年租賃合同期滿時，你與大房東關(guān)系也終止。若是物業(yè)公司決定不出租，你就會失去繼續(xù)使用權(quán)。所付出的轉(zhuǎn)讓費就等于白費了。在實際操作中，如果租賃雙方能夠基于信用的原則履行合同的話，這么做也是可行的。眼下，你最好在租賃合同中對于續(xù)租條件與物業(yè)做出較為詳細的約定。這樣，就可以在一定程度上自己的權(quán)益了。”