關(guān)于房價過高以及房價漲降等問題，大家已經(jīng)討論很久了。大空對我關(guān)于“政府換屆房價普降”的所謂“陳真誠預(yù)言”也爭論很久了。盡管有些城市目前房價高位運(yùn)行，但我依然認(rèn)為普降是必然。關(guān)于個中原因，我已經(jīng)分析了很多理由。至于為什么房價會不斷地被推高以及目前在有些城市不降逆漲？也有很多人在分析，有些分析也有道理，但很多人依然在納悶……

一般來說，關(guān)于高房價和有些城市房價不降逆漲的原因是：房地產(chǎn)投資過熱，地方政府和開發(fā)商聯(lián)手操縱房價，商業(yè)銀行信貸膨脹，腐敗，成本不公開，暴利，供需以及地方政府為了預(yù)算外收入利益和開發(fā)商聯(lián)手阻止房價下降，等等。但一般的分析中，忘記了一個幾乎不被人提及的重要原因。

中國的房地產(chǎn)業(yè)，作為中國市場經(jīng)濟(jì)的一個經(jīng)濟(jì)元素，必然要由政府(自然包括了土地供應(yīng)及相關(guān)的游戲規(guī)則制訂等行為)、開發(fā)商、金融、需求和消費(fèi)者這幾大要素有機(jī)而成的。否則，就成不了房地產(chǎn)業(yè)，也成不了房地產(chǎn)市場。而許多人往往忽視了消費(fèi)者這個同樣也影響房價的重要因素。

本文就從這個角度來分析高房價以及目前有些地方高位運(yùn)行的原因。

房地產(chǎn)消費(fèi)者，指的不是某一部分人?？梢哉f指全國國民。消費(fèi)者對房價的影響，主要指心態(tài)及其心態(tài)影響下的行為。高房價，與一些國民的“從奴心態(tài)”不無關(guān)系!

漫長的封建社會歷史，不少國民骨子里，有著習(xí)慣性或傳承性的“從奴”情節(jié)。這種“從奴”情節(jié)，一直在無聲無息地影響著國民的思維慣性、心態(tài)和行為方式：對事物以傳統(tǒng)價值取向來判斷，盲目崇拜所謂權(quán)威，容易相信欺騙，逆來順受，自甘認(rèn)命，祈求僥幸等，以及這諸多原因而綜合衍生的恐慌心理、盲從心理和跟風(fēng)心理。這些都是深深植根于骨子里的東西，許多人難以在具體的房市行為中得到及時覺醒或反正。

有些地方政府官員出于自身“仕途”著想的政績行為和腐敗行為，以及有些地方政府的相關(guān)政策與市場管理，往往在一開始就得到了當(dāng)?shù)毓竦捻憫?yīng)或認(rèn)同，至少是默認(rèn)，甚至參與。對于腐敗，一方面有恨之入骨，另一方面又有許多人卻在推波助瀾。辦理大大小小的事情時，又把“腐敗”視為“情理之中”。當(dāng)三五成群在一起議論某貪官或某樁腐敗時，往往還能聽到“換成是你，你也會這樣”的腔調(diào)，甚至還有羨慕的成份。這種心態(tài)，往往助長了一些地方政府官員進(jìn)而某些地方政府的不當(dāng)行為，助長了他們的不當(dāng)價值取向和政績心理。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，比較典型的是有些地方政府官員在“加快城市建設(shè)”口號下的各種行為，包括土地出讓、地方財政預(yù)算外收入的來源和支出、對某些開發(fā)商的“扶持”以及曾出過許多事的“拆遷”等。這是房地產(chǎn)領(lǐng)域很能產(chǎn)生腐敗和助推房價的“地帶”。

不少人一方面對某些開發(fā)商(或利用媒體)對所開發(fā)的物業(yè)做夸張乃至不實(shí)宣傳信以為真，甚至把一些開發(fā)商(含一些銷售代理商和一些媒體)為了造市而故意宣揚(yáng)的“產(chǎn)品看漲”乃至“房價看漲”輿論也信以為真，容易“入套”。如前不久，中部地區(qū)某省會城市舉辦秋季房地產(chǎn)交易會期間，居然有開發(fā)商在所謂的“論壇”上放言“房市均價將超過5000元”。媒體信了，許多民眾也信了，然后有不少人趕緊去買房?？伤麄兡睦镏溃词贡本?，政府公開的所謂均價才多少呀?某些開發(fā)商為了商業(yè)目的，拉上政府機(jī)構(gòu)搞實(shí)為促銷的活動，或利用某種手段拉上一個領(lǐng)導(dǎo)到場亮相或講話。不少人就對開發(fā)商或物業(yè)“看好”，究其本質(zhì)，實(shí)為“送錢買個形象產(chǎn)品”。

當(dāng)政府出臺個曖味政策(如有宏觀調(diào)控文件中軟軟地措辭“對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價漲幅沒有得到有效控制…”)，不少人就以為政府已把房價上漲定調(diào)了，認(rèn)為“政府不是要降房價，只是控制漲幅，將來還是要漲”的，因而盲目地加入到購買者陣營中，構(gòu)成了某些人說的“真實(shí)需求”的一部分。其行為實(shí)際上又助推了房價。

不少人盲目相信數(shù)據(jù)，尤其是關(guān)于城市房價均價、平均漲幅、空置率等一些政府統(tǒng)計資料，在產(chǎn)生心理恐慌時盲目地加入到“買樓”陣營中。殊不知，目前在中國的城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計和計算方法等方面，普遍存在“不真實(shí)”問題，手段不科學(xué)。城市房價均價、平均漲幅，只是很籠統(tǒng)的概念，不能反映太多問題。至于空置率，可以說，全中國根本沒有一個準(zhǔn)確的統(tǒng)計資料。原因是，大量房地產(chǎn)企業(yè)存在假按揭現(xiàn)象。對于假按揭，沒有企業(yè)會真實(shí)上報。即使有銀行發(fā)現(xiàn)了部分企業(yè)的行為，為了其準(zhǔn)行政化銀行體制下的“政績”和“前途”著想，也會盡可能想辦法處理而不會上報。地方政府呢？一般也不會上報承認(rèn)自己管理的城市有很高的空置率。即使想真實(shí)上報，也難以得到真實(shí)的數(shù)據(jù)。由于假按揭、空置率等可說是企業(yè)真正的“商業(yè)機(jī)密”，就算相關(guān)的調(diào)查，也難以得到真實(shí)的數(shù)據(jù)?？墒?，就在這種情況下，一些不在企業(yè)一線長期工作的“學(xué)者”、“教授”、“專家”，在爭論實(shí)際空置率為多少、是否過了國際警戒線等問題，甚至還有人在強(qiáng)調(diào)有巨大“真實(shí)需求”(當(dāng)然，市場經(jīng)濟(jì)中，供求分析是很重要?？蓡栴}是，目前供和求均已被扭曲化了)。他們往往容易占領(lǐng)輿論陣地，通過媒體發(fā)布觀點(diǎn)(不排除有人為某些利益集團(tuán)造勢的可能)造成輿論。許多盲目相信“權(quán)威”的民眾，又被某些輿論“誤導(dǎo)”乃至“欺騙”，錯誤地評判市場的“今天或未來”。

就在近日，一篇題為《全國房價高位運(yùn)行，國務(wù)院對房產(chǎn)調(diào)控效果不滿意》的報道，幾乎同時出現(xiàn)在各大網(wǎng)站的顯著位置。說的是：全國房價依然高位運(yùn)行，建設(shè)部官員解釋調(diào)控政策具有滯后性，專家則開始質(zhì)疑房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)向。“國務(wù)院對房地產(chǎn)調(diào)控情況并不是很滿意，現(xiàn)在有關(guān)部門壓力很大?！睆?月17日推出“國六條”的國務(wù)院常務(wù)會議到10月17日專門聽取房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落實(shí)情況的國務(wù)院會議，整整5個月，國務(wù)院仍基本維持“原判”：少數(shù)城市住房價格上漲過快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。等等。然后，又有某專家說“按照目前的調(diào)控政策，房價上漲難以改變”?！胺康禺a(chǎn)市場如果真有泡沫，這5個月來早就應(yīng)該擠掉了。但目前處于觀望期的房市，其價格仍在如此上漲，只能說明存在著巨大真實(shí)需求”。接著，又有某網(wǎng)評人接著出來文章認(rèn)為，“存在巨大泡沫”是一個不爭的事實(shí)。不能因為經(jīng)過幾個月的調(diào)控效果不理想，就認(rèn)為所有的需求都是“真實(shí)需求”，就否定存在的巨大泡沫，進(jìn)而動搖國家進(jìn)一步調(diào)控房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的決心。調(diào)控效果不理想無非兩個原因，一是“藥”不對“癥”，政策措施有偏差。二是“藥”也對癥，政策措施也正確，但沒有下“猛藥”，劑量不到，政策措施落實(shí)不力。并認(rèn)為主要原因是后者。

我乍一看，以為出了個什么大新聞，趕快關(guān)注。而待我仔細(xì)看時，讓我哭笑不得：這是個在十多天以前被很多媒體報道過的老新聞了(本人10月下旬接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞報》記者采訪時就已提及過這

事)，今天怎么又被一些“名家”拿來做“名聲”呢?而且做出“房價上漲難以改變”的結(jié)論?真不知道此事是否有內(nèi)幕。然而，就這件事，相信許多人不會去想一些問題，可能只是盲從于“專家”的觀點(diǎn)“趕快買房”。

有許多人不但相信有些地方為阻止房價下降而發(fā)布沒有下降的不實(shí)消息，甚至相信一些開發(fā)商(或銷售代理公司或售樓人員)關(guān)于增值的夸張煽動說辭，盲目地匆忙“下單”。而實(shí)際的情況怎樣呢?不少人在事后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)(典型的是所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪和產(chǎn)權(quán)酒店)。買到的樓等著漲價，實(shí)際上賣出去的并不多。不少人想以租金沖抵銀行利息并贏利，但由于市場上的真實(shí)租賃供求關(guān)系和成本因素等的影響，有許多長期閑置著(所以，“入住率”是很相關(guān)于“空置率”的名詞，應(yīng)該也很重要。但要了解“住率”，恐怕也得要白天敲門和晚上數(shù)燈才能準(zhǔn)確。否則，依然“太假”)……

正因為如此，不少在“從奴心態(tài)”作用下的人們，一方面不斷以“從奴心態(tài)”來看待房價行為，一方面又因“從奴心態(tài)”作用而產(chǎn)生恐慌心理，進(jìn)而發(fā)生追捧房價和趕搶購買的行為。這些行為，又不斷推高放價，使另外的許多人做起了“房奴”。

“從奴心態(tài)”助推房價飆高，阻止房價下降，這個因素不能不引起重視。要讓過高的房價降下來，在采取其他手段的同時，還得要有能消除消費(fèi)者對未來房價產(chǎn)生恐慌心理的新的政策，否則“一輪過后又一輪”。本人曾建議政府采用“限房價行為”的新辦法來管理房價“政府出臺硬性政策，要求開發(fā)商就每一個項目，在公開宣傳和銷售前，經(jīng)過對市場形勢、成本、策略、競爭、升值、價格變化等因素分析、研判的綜合考量，做出決策。就每一個產(chǎn)品的具體質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)和最高銷售價格等，向政府部門一次性明晰申報并得到批準(zhǔn)，且強(qiáng)制在媒體公告以及銷售場所告示、宣傳資料宣傳和廣告中公開公告。公告前不得進(jìn)行任何銷售或預(yù)售或登記或預(yù)訂。公開公告的價格等，不得在其后的銷售中有任何更改。并要求新房在辦理第一次產(chǎn)權(quán)證起的5年內(nèi)不得上市交易或交易中不得高于這個價格。企業(yè)根據(jù)這個自己申請并得到批準(zhǔn)的最高銷售價格和市場等因素做出決策，可以在等同或低于這個最高價格的范圍內(nèi)銷售。銀行依據(jù)這個原則辦理銀行業(yè)務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)部門依據(jù)這個原則辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。違反這個原則的一律不得辦理，并給予嚴(yán)厲的懲罰，給予很高的違規(guī)成本代價。銀行或房屋產(chǎn)權(quán)部門違反原則的，給予更嚴(yán)厲的懲罰。”我認(rèn)為，如果采用這個新辦法，不但有利于解決消費(fèi)者恐慌心理問題，更“可防止目前普遍存在的一些與開發(fā)商相關(guān)的問題，如：開發(fā)商對外發(fā)布起價，而那個起價房就只有一間最差的房，或一般消費(fèi)者根本買不到，其他房屋的實(shí)際價格根本不是起價那個價格，而是要高；開發(fā)商逐層加價或逐層改變價格；開發(fā)商故意弄出不同時間不斷加價的辦法，使房價不斷上漲；開發(fā)商故意囤房漲價；開發(fā)商以及銷售人員(銷售人員或銷售代理公司故意以訂金方式炒房，也是推高房價的一個重要原因。往往被輿論忽視了)本身參與或操作炒房等。”這樣，就能直接攻擊到那些操縱房價、做假按揭、囤房、炒房者的軟肋……