張　紅　蔡偉偉

[摘要]我國(guó)應(yīng)實(shí)行租賃權(quán)登記與租賃權(quán)聲明并存制度，以解決“租賃在先，抵押在后”時(shí)二者的沖突；對(duì)于“抵押在先，租賃在后”的情況，租賃應(yīng)征得抵押權(quán)人的同意，否則，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。

[關(guān)鍵詞]抵押 抵押權(quán) 租賃權(quán)

在處理涉及抵押案件的過(guò)程中，常遇到抵押物上存在租賃權(quán)的情況，依據(jù)目前法律，還不易處理這兩者的關(guān)系。

抵押權(quán)與租賃權(quán)本屬不同性質(zhì)的權(quán)利，前者為擔(dān)保物權(quán)，后者為債權(quán)。但現(xiàn)代民法為保護(hù)承租人權(quán)益，創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，從而使債權(quán)物權(quán)化，[1]據(jù)此，既然二者同屬物權(quán)，根據(jù)物權(quán)的順序性，誰(shuí)設(shè)定在先，誰(shuí)具有優(yōu)先效力，即先有租賃后有抵押，抵押不能擊破租賃；先有抵押后有租賃，抵押可擊破租賃。這樣是否合理呢？下面分兩種情況進(jìn)行分析。

一、租賃在先，抵押在后

依“買賣不破租賃”的原則，即使主債權(quán)到期而不能獲償時(shí)，債權(quán)人采取拍賣、變賣等手段對(duì)抵押物進(jìn)行處置后，原租賃合同對(duì)新的抵押物所有人繼續(xù)生效，直至原租賃合同期滿。我國(guó)《擔(dān)保法》第 48 條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！?/p>

對(duì)此，一種意見認(rèn)為，由于抵押權(quán)人不易知道抵押物是否已設(shè)定租賃，因此應(yīng)建立承租人告知制度，賦予承租人告知義務(wù)，否則，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。筆者認(rèn)為，這種告知制度雖然有利于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，但由于承租人對(duì)抵押人與抵押權(quán)人之間的活動(dòng)并不了解，不易知悉該物是否被設(shè)定了抵押，所以單一的承租人告知制度也就失去了合理性。第二種意見認(rèn)為，應(yīng)建立租賃權(quán)登記制度，由于我國(guó)對(duì)租賃物實(shí)行的是備案制度，實(shí)踐中抵押權(quán)人沒有更多精力去查閱抵押物的權(quán)利狀況，因此設(shè)立登記制度，在租賃物所有權(quán)憑證上進(jìn)行標(biāo)記，便能克服這一弊端。不可否認(rèn)，抵押物的價(jià)值一般較大，登記制度可以有效保護(hù)抵押權(quán)人的利益，但筆者認(rèn)為把審查義務(wù)過(guò)多的交給抵押權(quán)人，由其來(lái)審查抵押物權(quán)利狀況，似乎不妥，也給其增加了不必要的負(fù)擔(dān)。第三種意見認(rèn)為，應(yīng)設(shè)立一種租賃權(quán)聲明制度。由抵押人在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，向抵押權(quán)人聲明該抵押物上存在租賃權(quán)，抵押人未就其租賃關(guān)系聲明的，租賃權(quán)不具有對(duì)抗抵押權(quán)人和抵押物買受人的效力。這種制度似乎克服了以上兩種制度的弊端，我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)此的規(guī)定近似于租賃權(quán)聲明制度，采取抵押人書面告知制度，但對(duì)于如果不告知的情況因抵押權(quán)的行使是否必然導(dǎo)致租賃關(guān)系無(wú)效沒有明確的規(guī)定，這與聲明制度有所區(qū)別。筆者認(rèn)為，租賃權(quán)聲明制度強(qiáng)調(diào)的只是聲明，即不管租賃關(guān)系存不存在，只要聲明，抵押就要受到限制。另外，現(xiàn)實(shí)中各種關(guān)系變化之頻繁，如果先前的租賃關(guān)系在抵押權(quán)行使前就已消滅，而抵押權(quán)人又剛好處在行使抵押權(quán)的時(shí)候，抵押人又與別人訂立了租賃合同，從而給抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)很大障礙，這也易使抵押人與假承租人串通簽定假租賃合同，損害抵押權(quán)人和抵押物買受人的利益。

因此，我國(guó)應(yīng)實(shí)行租賃權(quán)登記制度與租賃權(quán)聲明并存制度，由抵押人在與抵押權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)以租賃權(quán)登記證明向其書面聲明，未聲明的或未以租賃權(quán)登記證明書面聲明的，抵押權(quán)人行使或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃關(guān)系歸于消滅。

二、抵押在先，租賃在后

我國(guó)《擔(dān)保法》及相關(guān)的法律未就該問題作明確的規(guī)定。建設(shè)部1995年發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得出租，已出租的無(wú)效。由于抵押權(quán)人往往不需要行使抵押權(quán)就能實(shí)現(xiàn)主權(quán)利，如果一律規(guī)定其無(wú)效，顯失公平，因?yàn)樵O(shè)定抵押權(quán)的目的在于確保主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，抵押人通過(guò)出租抵押物獲取租金收益，可增強(qiáng)抵押人清償債務(wù)的能力，況且，“抵押權(quán)是價(jià)值上的優(yōu)先受償權(quán)，并非是對(duì)物的直接支配權(quán)，租賃權(quán)僅是對(duì)抵押物在一定期限內(nèi)占有、使用權(quán)，并不轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)?！盵2]

一種意見認(rèn)為，抵押設(shè)定后成立的租賃關(guān)系不能影響抵押權(quán)的效力，在行使抵押權(quán)將抵押物拍賣給拍定人時(shí)，租賃對(duì)抵押物的買受人無(wú)約束力。這對(duì)抵押權(quán)人和抵押物的買受人極為有利，但法律的本質(zhì)在于公平，權(quán)利的失衡是不可取的，與法律保護(hù)租賃的宗旨相違背，實(shí)踐中也易使抵押物價(jià)值得不到充分利用；另一種意見認(rèn)為，只有當(dāng)租賃關(guān)系的存在影響抵押權(quán)人的利益時(shí)，抵押權(quán)才能對(duì)抗租賃權(quán)，否則租賃仍然有效。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人拍賣抵押物時(shí)，拍定人往往為了得到某物的實(shí)在價(jià)值，而對(duì)其上存在的租賃權(quán)不在乎，這種情況下，租賃權(quán)就不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但有時(shí)拍定人因租賃關(guān)系的存在使其不愿意購(gòu)買或不愿以高價(jià)購(gòu)買時(shí)，為了使抵押權(quán)人的利益不受損害，才能終止租賃合同。此種意見有可取之處，但仍不夠完備。還有一種意見認(rèn)為，抵押權(quán)人因行使或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而致租賃關(guān)系當(dāng)然解除，原因在于租賃權(quán)的繼續(xù)存在不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性極小，對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，都希望自己所得到的是具有完整所有權(quán)的物而不是附有負(fù)擔(dān)的物。這種觀點(diǎn)有失偏頗，一方面，抵押物的新所有人與承租人可能會(huì)自愿維持原租賃關(guān)系，法律不應(yīng)強(qiáng)加干涉，并且這對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并無(wú)影響；另一方面，如前所述，拍定人為得到抵押物而不在乎租賃關(guān)系的存在，仍以高價(jià)購(gòu)買，這也并不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)臺(tái)灣的做法是同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，還可設(shè)定租賃權(quán)?！安粍?dòng)產(chǎn)所有人，設(shè)立抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！盵3]依日本民法的規(guī)定，對(duì)于法律規(guī)定的短期租賃，即使抵押經(jīng)過(guò)登記并且租賃權(quán)于抵押權(quán)登記后成立，承租人仍可以其租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)，但租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)發(fā)生損害時(shí)，抵押權(quán)人得請(qǐng)求法院命令其解除。其中，“以樹木栽種、采伐為目的的山林租賃期為10年以下，其它土地的租賃期為5 年以下，房屋租賃期為3年以下，動(dòng)產(chǎn)租賃期為6個(gè)月以下，這些為短期租賃?！盵4]短期租賃權(quán)具有對(duì)抗抵押權(quán)人和抵押物買受人的效力，超過(guò)期限的，法律不予保護(hù)。這兼顧了各方的利益，有可取之處，但當(dāng)租賃權(quán)危及抵押權(quán)時(shí)，得請(qǐng)求法院命令其解除，由法院決定，勢(shì)必要耗費(fèi)一定時(shí)間，致使抵押物不能及早拍賣或變賣甚至有滅失或轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在貸款抵押中，時(shí)間對(duì)于銀行的工作效率至關(guān)重要。我國(guó)臺(tái)灣民法中規(guī)定的“抵押權(quán)人只能申請(qǐng)執(zhí)行法院解除租賃關(guān)系，而不能自行解除”也有類似弊端。

筆者認(rèn)為，抵押人與抵押權(quán)人設(shè)定抵押后，抵押物需租賃的，應(yīng)征求抵押權(quán)人的意見，如抵押權(quán)人不同意其出租，仍予出租的，租賃關(guān)系仍然有效，但抵押權(quán)人在將來(lái)行使或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃關(guān)系當(dāng)然解除；如抵押權(quán)人同意其出租的，法律對(duì)這種情況應(yīng)建立特定物短期租賃保護(hù)制度，鑒于我國(guó)實(shí)際，對(duì)于房屋、土地使用權(quán)、交通工具、林木等的租賃期限為兩年，如在短期租賃期間，租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，租賃仍然有效；超過(guò)期限的，二者發(fā)生沖突時(shí)，租賃關(guān)系當(dāng)然解除。對(duì)于其它財(cái)產(chǎn)的抵押，只要法院判定租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系就當(dāng)然解除。當(dāng)事人有約定的除外。

參考文獻(xiàn)

[1][2]李明發(fā)《抵押權(quán)若干問題探討》[J]，《民商法學(xué)》1998年第3期

[3]見《臺(tái)灣民法典》第866條

[4]見《日本民法典》第359條

作者簡(jiǎn)介；張紅，男，漢，安徽潁上，解放軍炮兵學(xué)院，政治理論教研室，助教；蔡偉偉，女，漢，安徽潁上，合肥工業(yè)大學(xué)，管理學(xué)院，助教。