住宅的市場(chǎng)流通存在住宅出售(房屋買賣市場(chǎng))與住宅服務(wù)(租賃市場(chǎng))兩種形式。住宅出售是一次性實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，所有者轉(zhuǎn)移消費(fèi)行為或收回其投資，獲取利潤。房價(jià)就是在住宅買賣市場(chǎng)中產(chǎn)生，本文中所提的房價(jià)主要指開發(fā)商出售新房形成的房價(jià)。出租則是在住宅服務(wù)市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)上所有者暫時(shí)轉(zhuǎn)移消費(fèi)分期逐步實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值，獲得消費(fèi)轉(zhuǎn)移的補(bǔ)償或投資收益，此即租金。
　　目前，對(duì)于房價(jià)與租金的關(guān)系研究的較少，大多數(shù)人理所當(dāng)然地認(rèn)為它們之間存在著一種正相關(guān)關(guān)系。房價(jià)確實(shí)與房租存在一定的相關(guān)，但是否是正相關(guān)關(guān)系，我們通過本文來進(jìn)一步分析。
　　
　　一、房價(jià)與租金的一般關(guān)系
　　
　　馬克思的地租理論認(rèn)為房價(jià)和房租都是房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，都應(yīng)該反映房屋的價(jià)值。馬克思通過含地租(地價(jià))的租售比價(jià)概念來考察房價(jià)和租金的關(guān)系，租售比價(jià)就是指同一時(shí)間、同一區(qū)位、同類型房屋租金與房價(jià)的比例關(guān)系，即租售比價(jià)=住宅市場(chǎng)租金/住宅買賣市場(chǎng)價(jià)格。馬克思的地租理論的前提條件是房價(jià)與租金處于同一個(gè)成熟市場(chǎng)環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國家，特別是發(fā)達(dá)國家中，住房是一個(gè)自由供給的市場(chǎng)，除社會(huì)保障體系之外，買與租是完全充分的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。住房的私有化率水平較低。相當(dāng)一部分住房(除私人自有住房之外)由基金、機(jī)構(gòu)或私人組織(包括個(gè)人)所擁有。由于大量的房屋是用于出租獲取收益，因此租金的多少與房價(jià)直接掛鉤，影響著購買與建設(shè)。當(dāng)租金回報(bào)率高時(shí)，人們會(huì)購進(jìn)更多的住房用于出租，房價(jià)會(huì)在購買需求增加時(shí)上升。如果由于房價(jià)的上升使租金回報(bào)率過度下降時(shí)，購買行為就會(huì)減少，使房價(jià)上升的幅度降低或下降。當(dāng)房價(jià)下降到租金回報(bào)率提升到增加購買需求時(shí)，租金又影響著房價(jià)的上升，并靠市場(chǎng)中的供求關(guān)系保持上升中的相對(duì)平衡。租金影響著房價(jià)，房價(jià)影響著租金，相互制約。但是總體的房租和房價(jià)都是在一個(gè)較長的周期中保持上升的趨勢(shì)，因?yàn)槿司鵊DP和人均收入水平是始終保持著上升而非下降的趨勢(shì)的，人們對(duì)生活享受的追求是只會(huì)上升而不會(huì)下降的。
　　
　　二、我國房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況
　　
　　我國是從1998年正式開始推動(dòng)商品房的改革，這時(shí)房價(jià)逐步進(jìn)入市場(chǎng)化的階段，房價(jià)從1999年底逐步上漲，至2002年平均每年緩慢增長1%。但是從2003年開始進(jìn)入高速增長階段。
　　對(duì)于租金而言，自公房租金改革的1998年開始出現(xiàn)租金上揚(yáng)，到2000年市場(chǎng)租金總漲幅達(dá)到近6%，但自2001年以后租金漲幅一直在2%以下，波動(dòng)很小，與房價(jià)市場(chǎng)連年上漲的趨勢(shì)并沒有呈現(xiàn)出線性相關(guān)。尤其是2002年開始，房價(jià)與租金有背道而馳的跡象，房價(jià)上漲迅速，而租金則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，出現(xiàn)了與馬克思經(jīng)典理論的背離。由于經(jīng)典理論的前提假定條件是兩者應(yīng)處于同一緊密聯(lián)系的成熟市場(chǎng)內(nèi)，而這與當(dāng)前中國的房屋買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的情況并不相同，重要的原因在于我國長達(dá)50年的住房福利性實(shí)物分配制度和以限定租金標(biāo)準(zhǔn)的公房出租為主導(dǎo)的非市場(chǎng)化供給制度的基礎(chǔ)。
　　(一)中國是一個(gè)人均GDP較低的發(fā)展中國家，但長期的住房實(shí)物分配制度和房改價(jià)售房制度讓中國城鎮(zhèn)的住房私有化率高達(dá)80%以上，私有化住房中80%是用房改購房方式取得產(chǎn)權(quán)的。如果按國際上不分城市對(duì)農(nóng)村的住房合并計(jì)算的住房私有化率大約會(huì)高達(dá)94%。如果在扣除大量城市中的標(biāo)準(zhǔn)租金的公房出租之后，嚴(yán)格意義上說中國根本就沒有一個(gè)市場(chǎng)化的租務(wù)市場(chǎng)，其租房市場(chǎng)的總量是極低的(不超過總量中的5%)。這種租金對(duì)市場(chǎng)中的房價(jià)的影響也是極低的。
　　(二)中國城鎮(zhèn)中市場(chǎng)化租金的稅務(wù)市場(chǎng)大部分面對(duì)流動(dòng)性人口和臨時(shí)性家庭，完全是一種過渡性的租務(wù)市場(chǎng)，而不像大多數(shù)發(fā)達(dá)國家中許多家庭幾輩子都是租房。因此過渡性租房的標(biāo)準(zhǔn)則與完全市場(chǎng)化中的常態(tài)是有差別的。
　　(三)中國的商品房市場(chǎng)是以期房銷售為主的市場(chǎng)(期房銷售約占64%)，因此租金對(duì)購房的反映是一種相對(duì)滯后的信息，而非當(dāng)期的信息。
　　(四)市場(chǎng)中用于出租的住房本來并不多，租房難是全國各城市的普遍現(xiàn)象，但嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，特別是一系列稅收征管規(guī)定讓未來用于轉(zhuǎn)讓的住房被突然抬高的門檻擋在了交易市場(chǎng)之外，被動(dòng)的轉(zhuǎn)化成了用于出租的產(chǎn)品。市場(chǎng)中用于出租的房源迅速增加了，但短時(shí)間內(nèi)的需求卻基本不變，租金降低成為必然。
　　
　　三、當(dāng)前我國房價(jià)和租金分別處于壟斷競(jìng)爭和完全競(jìng)爭市場(chǎng)的理論解釋
　　
　　(一)壟斷競(jìng)爭下的房屋買賣市場(chǎng)
　　1.大量開發(fā)商提供有差別的房屋商品，彼此為接近的替代品。開發(fā)商所提供的房產(chǎn)都是有差異的，甚至同一開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)也存在差異。
　　2.開發(fā)商數(shù)量多而且相對(duì)規(guī)模較小，單個(gè)開發(fā)商行為影響較小，不會(huì)引起競(jìng)爭對(duì)手的報(bào)復(fù)性措施。
　　3.進(jìn)出房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)壁壘較低。目前許多開發(fā)商大量的土地儲(chǔ)備都是前幾年通過計(jì)劃性手段獲得的廉價(jià)資源，低成本就可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　4.房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)信息不對(duì)稱。開發(fā)商往往具有專業(yè)知識(shí)和隊(duì)伍，對(duì)政策信息的把握也更為全面。一般居民則明顯處于信息劣勢(shì)地位。
　　5.政府作用。政府利用法律法規(guī)、財(cái)政和貨幣政策以及道義勸導(dǎo)等，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展起到實(shí)際調(diào)控作用。
　　上面總結(jié)的五個(gè)因素是房屋買賣市場(chǎng)條件的真實(shí)反映，也與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的壟斷競(jìng)爭的市場(chǎng)條件完全相符?，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商也正是對(duì)同一小區(qū)不同地塊逐步開發(fā)，分別定價(jià)，從而盡可能地獲取超額壟斷利潤。從開發(fā)商建造的房屋檔次來看，開發(fā)商出于利潤最大化的考慮，所建高中檔的房屋開發(fā)量要遠(yuǎn)大于低檔公寓的開發(fā)量，造成實(shí)際房屋買賣市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)性供求失衡。
　　(二)接近與完全競(jìng)爭的房屋租賃市場(chǎng)
　?、攀袌?chǎng)上有大量的買者和賣者，雙方力量都比較分散；⑵市場(chǎng)上可供租賃的同類住房是同質(zhì)的；⑶租賃房屋資源具有完全的流動(dòng)性；⑷信息充分和市場(chǎng)交易成本低；⑸租賃市場(chǎng)政府直接調(diào)控力量微弱。
　　從上面的分析中，可以大致判斷出房屋租賃市場(chǎng)接近完全競(jìng)爭市場(chǎng)的基本條件，由于完全競(jìng)爭模型的條件非?？量蹋F(xiàn)實(shí)中基本上不存在完全相同的市場(chǎng)條件。因此，只能說租賃市場(chǎng)比較接近于完全競(jìng)爭的市場(chǎng)狀態(tài)。
　　綜上所述，由于我國的房屋買賣與租賃分別屬于不同的市場(chǎng)，導(dǎo)致了與經(jīng)典理論相脫離的現(xiàn)象，但現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)還有一個(gè)重要假設(shè)是任何人的經(jīng)濟(jì)行為都可看做是投資與消費(fèi)的組合，通過資產(chǎn)組合達(dá)到效用最大化。任何一個(gè)擬進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人也是為追求其效用最大化，不管他是自住者還是純投資者。從資產(chǎn)組合的角度看，購買了一套房子自住，實(shí)際上就相當(dāng)于自己將房子租給自己。不管您買房是為了賣出獲利還是自住，如果有一個(gè)社會(huì)的房租標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，每個(gè)買房者就能大致估算出該交易是不是合理。理性購房者會(huì)比較房價(jià)、房租和存、貸款利率來做購房決策。由此可知，房租是長期房價(jià)變動(dòng)的決定因素，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
　　
　　四、政策建議
　　
　　第一，政府應(yīng)為平衡市場(chǎng)供需作出更大努力。當(dāng)前大多數(shù)地區(qū)的房價(jià)上漲過快，與住房有效供給相對(duì)不足有關(guān)。其一，宏觀調(diào)控緊縮了銀根和土地供應(yīng)，新建商品房的供應(yīng)量難以滿足需求；其二，住房升級(jí)的居民家庭由于各種主觀性和制度性因素缺乏出售舊房的積極性。在增加市場(chǎng)有效供給方面，政府宜盡早制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，明晰相應(yīng)的金融扶持政策與土地供應(yīng)政策，并清除二手房上市的有關(guān)障礙，鼓勵(lì)其上市，同時(shí)增加持有第二套住房的成本，形成分層次的、供給充分的住房市場(chǎng)。
　　第二，政府在解決中低收入者住房問題時(shí)宜加大力度。目前的問題在于經(jīng)濟(jì)適用房政策沒有找對(duì)幫助的對(duì)象，而廉租房的覆蓋面太小。我們建議政府既要加大投入，包括公共財(cái)政預(yù)算投入，來擴(kuò)大住房保障的覆蓋面(特別是政府廉租房的覆蓋面)，也要進(jìn)一步完善中低收入者住房保障制度(特別是受益人的資格)。第三，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理，保護(hù)租房者利益。目前，租房者租賃期限未滿而被房東驅(qū)趕、頻繁搬家的案例屢見不鮮。如果政府一方面通過增加廉租房的供應(yīng)緩解租賃市場(chǎng)的供需矛盾，另一方面加強(qiáng)對(duì)租房者利益的保護(hù)，租房者即會(huì)更平和地看待是否買房的問題，減少買房的急切和盲目行為，最終有利于房價(jià)租金比合理回歸。
　　第三，政府應(yīng)改革戶籍等制度，使住房不承載過多其他利益相關(guān)因素，避免政策性強(qiáng)制購房。目前，買房為孩子落戶、上學(xué)，已經(jīng)形成了一股相當(dāng)強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力，造成的不良后果應(yīng)引起警惕。
　　 (河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生學(xué)院)