摘要：酒店式公寓是最近兩年盛行于我國房地產(chǎn)市場的一種既有酒店式服務(wù)又有居家舒適性，主要用于投資的居住建筑。酒店式公寓的主要目標客戶群是作為白領(lǐng)的年輕人、小型辦公族、常駐商務(wù)人士和商務(wù)旅游等短期租賃人士。
　　關(guān)鍵詞：酒店式公寓；市場分析；市場細分
　　
　　最近一兩年，全國各地的房地產(chǎn)市場上，關(guān)于“酒店式公寓”的廣告如雨后春筍般紛紛冒了出來?！熬频晔焦ⅰ边@種新興房地產(chǎn)商品開始在房地產(chǎn)市場上盛行起來。
　　
　　一、酒店式公寓市場興起的原因
　　
　　1、市場細分催生酒店式公寓
　　房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)商品淋漓種種，各種商品都在功能、格局、價格等多方面吸引消費者，市場競爭頗為激烈。這種情況下，惟有對市場進行充分的細分，進行準確的市場定位，深刻把握市場需求特點，開發(fā)出符合市場需求的差異化產(chǎn)品，才能免于陷入產(chǎn)品同質(zhì)化的價格競爭，才能在市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢。
　　產(chǎn)品多樣化形成功能互補。目前，酒店式公寓市場從功能上可以細分為：商務(wù)型公寓、居住型公寓和混合型公寓幾種產(chǎn)品。以上三種不同類型的公寓，在功能上相互補充，滿足了不同需求的消費者的不同需要，形成了較為完善的酒店式公寓市場。
　　差異化競爭引導產(chǎn)品升級。酒店式公寓一直以來都在根據(jù)所在城市區(qū)域的特點進行進一步的功能定位細分和合理規(guī)劃。這就要求不同區(qū)域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的各種配套設(shè)備、設(shè)施及提供的服務(wù)必須滿足商務(wù)和辦公的需要。
　　這種差異化的產(chǎn)品競爭不僅方便了消費者，滿足了消費者的需要，可以避免價格戰(zhàn)等形式的惡性競爭，而且可以建立起開發(fā)商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓項目在更多方面具有挖掘優(yōu)勢的潛力，引導產(chǎn)品在不同方面升級發(fā)展，使酒店式公寓的發(fā)展前景更加光明。
　　2、投資優(yōu)勢催生酒店式公寓
　　酒店式公寓作為居住建筑與一般住宅公寓相比較，主要有以下幾個方面的投資優(yōu)勢：
　　出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的承租客源，保證了公寓的出租率。
　　租金穩(wěn)定性較有保證。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。
　　性價比比酒店更有優(yōu)勢。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高，但在軟、硬件的配置上與酒店相差無幾，租金價格卻相去甚遠。因此許多酒店長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。
　　隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度的加大，使得在房地產(chǎn)市場上的投機成本急劇增加。因此，許多以前在房地產(chǎn)市場上進行投機的流動資本逐漸轉(zhuǎn)向于房地產(chǎn)商品的中長線投資。而酒店式公寓的高投資回報率便自然成為這些投資者的首選。
　　
　　二、酒店式公寓目標市場的選擇
　　
　　由于酒店式公寓是一種既有家的感覺又能享受高品質(zhì)的酒店服務(wù)的居住類建筑。因此，其目標消費者應(yīng)當是有這兩方面需求的人群。主要有以下幾個方面的人群可作為酒店式公寓的目標消費者：
　　年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領(lǐng)、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時尚、有質(zhì)量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，負擔不會太重，也不會對今后的生活造成影響。
　　小型辦公族。對于許多由幾個人組成，對網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴較高，經(jīng)常通宵達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織。而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設(shè)備一應(yīng)俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。
　　長期駐外商務(wù)人士。這一類人群主要有商業(yè)項目人士、外派常駐人士。他們大多數(shù)是高學歷、高速之人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環(huán)境有獨特的理解和需求，有的甚至“拖家?guī)Э凇薄６频戤吘故欠?wù)性營業(yè)場所，長期居住，經(jīng)濟上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務(wù)性需求，酒店式公寓的出現(xiàn)正好填補了這項市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標客戶群。
　　商務(wù)、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，目的不同，要求也有差異，一般要求較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店雖有較好的服務(wù)，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務(wù)和商務(wù)功能的酒店式公寓對這類人士的各項需求都能予以滿足。
　　作者單位：沈陽航空工業(yè)學院管理系
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　　參考文獻：
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