摘要：我國集體農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒形成，流轉(zhuǎn)范圍小、速度慢，其主要原因是缺乏土地市場(chǎng)交易的主體，沒有形成土地的價(jià)格機(jī)制，土地產(chǎn)權(quán)不清晰，土地的保障功能過重，交易的成本大，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系不完善。文章根據(jù)這些問題提出了建立農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制的建議。
　　關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；土地流轉(zhuǎn)；中介組織；物權(quán)
　　
　　農(nóng)業(yè)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、園地、牧草地、其他農(nóng)用地（養(yǎng)殖水面、畜禽飼
　　養(yǎng)地、農(nóng)田水利用地）等。
　　
　　一、農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
　　
　　從我國農(nóng)村整體上看，農(nóng)地還沒有真正流轉(zhuǎn)起來，農(nóng)地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的發(fā)生率仍然偏低，現(xiàn)代意義上的土地集中經(jīng)營(yíng)更是很少發(fā)生。目前農(nóng)地內(nèi)部流轉(zhuǎn)的主要形式有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓和入股等，“反租倒包”和股份合作是在中國東南沿海地區(qū)興起的農(nóng)地流轉(zhuǎn)形式，存在的范圍較小，主要集中在廣東、浙江等地區(qū)，尚處于摸索階段。土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀不容樂觀，現(xiàn)實(shí)中的土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)不僅速度緩慢，范圍狹小，流轉(zhuǎn)也不規(guī)范，不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，沒有履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多。
　　
　　二、農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)發(fā)生率低的原因
　　
　?。ㄒ唬┤狈ν恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)的主體
　　農(nóng)民作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，要追求利益或效用的最大化，會(huì)進(jìn)行行為的成本-收益分析。只有當(dāng)流轉(zhuǎn)的收益大于自己耕種的收獲時(shí)，才有流轉(zhuǎn)的意愿，才能提供土地的供給；而需求土地的只有當(dāng)土地的規(guī)模效益加科技使他取得大于他租地的成本時(shí)，才有土地需求的愿望。由于目前農(nóng)村缺乏能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和利用現(xiàn)代生物技術(shù)提升農(nóng)業(yè)檔次的人才，因此農(nóng)業(yè)的比較利益很低，種地幾乎無利可圖，農(nóng)民沒有種地的迫切愿望，不能形成對(duì)土地市場(chǎng)的需求。由于沒有土地市場(chǎng)最基本的要素即需求者與供給者，當(dāng)然就不會(huì)形成農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)。
　　（二）土地使用權(quán)的殘缺
　　土地使用權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)，不能使權(quán)利交易主體形成合理的預(yù)期，進(jìn)而使得流轉(zhuǎn)交易主體缺乏應(yīng)有的積極性。物權(quán)是一種排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)物有直接管理和支配的權(quán)利，現(xiàn)在的農(nóng)村土地還只具有債權(quán)性質(zhì)，而債權(quán)則不具有排他性。土地承包權(quán)的債權(quán)屬性具有很大的隨意性，農(nóng)戶對(duì)抗他人侵權(quán)行為（尤其是對(duì)抗鄉(xiāng)村集體干部隨意調(diào)整土地、更改土地合同行為的效力）因土地承包權(quán)的債權(quán)性質(zhì)而降低。農(nóng)民擁有土地的完整物權(quán)才能獨(dú)立決定自己流轉(zhuǎn)的意愿，才能自由的交易。市場(chǎng)交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的讓渡，產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)交易的基本前提。我國已頒布的《物權(quán)法》相對(duì)于十幾年前頒布實(shí)施的《擔(dān)保法》并沒有突破，不但沒寫明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可設(shè)抵押權(quán)，而且仍然原則上對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用權(quán)禁止抵押。只有讓農(nóng)民享有對(duì)土地的排它性占有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)租賃權(quán)、抵押權(quán)及入股權(quán)利等，土地才能真正流轉(zhuǎn)起來。
　?。ㄈ┩恋氐膬r(jià)格機(jī)制沒有形成
　　只要有土地的流轉(zhuǎn)，必然牽涉到地價(jià)。合理的地價(jià)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場(chǎng)運(yùn)作的必要前提。土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)必然要求有一個(gè)統(tǒng)一的土地價(jià)格，連片承包荒山、連片承包耕地等都可能涉及到幾個(gè)分屬于不同集體所有的土地。同等條件的土地理論上要求它價(jià)格一致，實(shí)際操作過程中地價(jià)客觀上也必須一致，才能體現(xiàn)公平公正。股份合作制己經(jīng)把對(duì)土地的實(shí)物占有轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值占有，并且按股分紅、土地價(jià)格的高低在一定程度上更加敏銳地決定了農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及其效率。總之，土地流轉(zhuǎn)中的收費(fèi)要以地價(jià)為基礎(chǔ)。在價(jià)格機(jī)制的引導(dǎo)下流向價(jià)值最高的用途，并最終達(dá)到合理的配置。流轉(zhuǎn)中的土地流轉(zhuǎn)收益和土地流轉(zhuǎn)增值收益都要以土地價(jià)格為基礎(chǔ)。但至今土地價(jià)格仍模糊不清，地價(jià)的空缺與土地有償流轉(zhuǎn)形成很大反差，阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。因此，必須合理科學(xué)的確定土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格。
　?。ㄋ模┩恋爻休d的負(fù)擔(dān)重
　　農(nóng)民沒有養(yǎng)老和失業(yè)的保障，農(nóng)村土地具有社會(huì)保障功能。進(jìn)城打工的農(nóng)民徹底放棄土地得不到任何補(bǔ)償，所以寧可拋荒或讓親戚耕種。只有當(dāng)能用土地使用權(quán)換來一定的生活保障，才會(huì)把土地轉(zhuǎn)讓，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)有償給集體，放棄土地，實(shí)現(xiàn)向城市的轉(zhuǎn)移。
　?。ㄎ澹┺r(nóng)民進(jìn)行土地交易的成本太大
　　交易的成本包括：相關(guān)信息的搜集成本和為了達(dá)成交易的談判成本、簽訂契約耗費(fèi)的成本、契約簽訂后按約定行事即履行契約的成本、當(dāng)一方違反契約時(shí)對(duì)其懲罰的成本。農(nóng)村自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)多是以掌握少量土地的農(nóng)戶為單位進(jìn)行，在信息傳播渠道不暢通的情況下，必然導(dǎo)致交易雙方的搜尋成本和談判成本過高，市場(chǎng)交易實(shí)踐客觀上對(duì)建立土地流轉(zhuǎn)的中介組織和土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)組織產(chǎn)生了需求。如我國目前興起的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織就是分散的農(nóng)民從交易成本的角度出發(fā)，組織起來以有效地減少交易次數(shù)和交易摩擦，降低交易成本實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)的努力。
　?。┤狈σ?guī)范與健全的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系
　　沒有形成土地流轉(zhuǎn)的信息市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、以及資本和勞動(dòng)力市場(chǎng)，沒有土地銀行或土地信托合作社，也沒有土地經(jīng)營(yíng)的資金，技術(shù)和管理人才。
　　
　　三、建立合理有序的農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制的建議
　　
　?。ㄒ唬┡嘤袌?chǎng)主體，堅(jiān)持政府的支持和政策的激勵(lì)
　　土地流轉(zhuǎn)最根本的不在于流轉(zhuǎn)制度和土地的供給方面，而是在于這種流轉(zhuǎn)方面有支付能力的需求不足。也就是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益差，缺乏能帶來規(guī)模效益的種田能手和科技型農(nóng)民。因此，當(dāng)前應(yīng)大力培育企業(yè)家型農(nóng)戶和農(nóng)民。對(duì)那些對(duì)農(nóng)業(yè)有興趣，有能力從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者，要在各方面給予支持，把其培育為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的主體，提高農(nóng)地的利用率和農(nóng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，增強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的需求。
　　政府要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)的保護(hù)，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的財(cái)政投入，以改善農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。扶持農(nóng)業(yè)科技的開發(fā)與推廣，提高農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和效益。在耕地流轉(zhuǎn)中，要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，可采取促進(jìn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的政策，如每年中央財(cái)政可安排一定資金，地方再配以一定比例，補(bǔ)貼給購買有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、保護(hù)農(nóng)業(yè)資源、節(jié)本增效的高性能的大中型農(nóng)業(yè)機(jī)械、先進(jìn)適用機(jī)具的農(nóng)民。同時(shí)提供長(zhǎng)期優(yōu)惠貸款。嘗試給予種田大戶，和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的組織以獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)土地向種田大戶手中集中；可借鑒國外實(shí)行離農(nóng)獎(jiǎng)勵(lì)金的措施鼓勵(lì)其離農(nóng)就業(yè)；加速土地流轉(zhuǎn)。
　?。ǘ┓缮线M(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)
　　產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，是加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。要制定一部相應(yīng)的法律，改變土地權(quán)的契約性質(zhì)或債權(quán)性質(zhì)，以具有嚴(yán)格物權(quán)法意義的土地使用權(quán)取代土地承包權(quán)，即承包權(quán)物權(quán)化，使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)在獨(dú)立性和明確性上有所保障。農(nóng)民才可能以一種經(jīng)濟(jì)資源所有者的身份來和其他社會(huì)集團(tuán)進(jìn)行平等交易并參與制度博弈，從而使農(nóng)民能夠自主流轉(zhuǎn)其所承包的土地，并確保農(nóng)地轉(zhuǎn)讓收益。明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，使農(nóng)民真正享有占有、使用、收益和處分四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。另外土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)立法也應(yīng)加速進(jìn)行。明確規(guī)定流轉(zhuǎn)的原則、形式、期限、工作程序、使用權(quán)的確認(rèn)、管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，以及各方面的權(quán)利、義務(wù)、糾紛處理及法律責(zé)任。并對(duì)出讓費(fèi)管理、流轉(zhuǎn)合同文書、檔案、鑒證等做出明確要求。真正使土地流轉(zhuǎn)走上法制化、規(guī)范化軌道。
　?。ㄈ┘訌?qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估工作
　　要在充分考慮價(jià)格構(gòu)成因素的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行分等定級(jí)、科學(xué)評(píng)估、確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。對(duì)土地的科學(xué)評(píng)價(jià)是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)形成的重要前提。馬克思主義認(rèn)為，土地價(jià)值是地租的資本化。其基本計(jì)算公式為：
　　
　　土地價(jià)格=地租／利息率
　　地租是土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是土地所有者憑籍土地所有權(quán)無償占有的純收益，物權(quán)法意義的土地使用權(quán)可當(dāng)作所有權(quán)獲取收益。在利息不變條件下，地租的多少是由這塊土地當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厮赡塬@得的最大純收益決定的。也就是說，在利息率不變的條件下，地價(jià)與地租成正比。我們研究的是流轉(zhuǎn)土地的用途被限定在耕地范圍之內(nèi)，可以用下式計(jì)算它的價(jià)格。
　　土地價(jià)格=（常年純收入—經(jīng)營(yíng)者正常利潤(rùn)—稅金）／利息率+耕地上附加資產(chǎn)值（有效勞動(dòng)新創(chuàng)造的價(jià)值，指通過追加資本使農(nóng)地較肥沃或灌溉方便等條件）
　　以此作為基準(zhǔn)地價(jià)，并把基準(zhǔn)地價(jià)作為土地出租、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格依據(jù)，作為流轉(zhuǎn)的“起點(diǎn)價(jià)”。還要綜合考慮各種影響地價(jià)的因素，如土地使用期限影響土地價(jià)格，使用期長(zhǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者有利，可給流出土地者較高的價(jià)格。還要考慮級(jí)差地租。除了以上幾種計(jì)算地價(jià)方法，還有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等多種地價(jià)計(jì)算方法。入股的土地貨幣價(jià)值化時(shí)，土地價(jià)格可參照國家征收的地價(jià)定。
　　（四）完善土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)體系
　　大力培育土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，由該組織從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔(dān)保，開展土地資產(chǎn)評(píng)估、物資供應(yīng)服務(wù)。幫助農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對(duì)象， 協(xié)助辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)，為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的雙方提供合理的價(jià)格信息。建立委托代理機(jī)構(gòu)， 受不愿種地的農(nóng)戶或經(jīng)營(yíng)能力差的農(nóng)戶委托，代為出租、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓給那些經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的業(yè)主，從而促進(jìn)農(nóng)地的流動(dòng)和集中。可建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)，及時(shí)發(fā)布供求信息。中介服務(wù)組織在農(nóng)地的供給主體和需求主體之間起媒介和橋梁作用，其形式可以是土地經(jīng)營(yíng)公司、土地評(píng)估事務(wù)所、土地銀行、土地保險(xiǎn)公司、土地證券公司等。
　　（五）大力發(fā)展促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的新組織形式
　　如土地股份合作組織、土地信托合作社以及農(nóng)民專業(yè)合作社等，這些組織有利于降低交易成本，提高農(nóng)民參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，對(duì)于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設(shè)將起到很大作用。土地股份合作組織將土地資產(chǎn)進(jìn)行股份量化以實(shí)現(xiàn)土地實(shí)物集中，并按照股份分享收益，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地增值收益、土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)收益等各類潛在收益最大程度的挖掘。
　　土地信托合作社是指在保留土地承包權(quán)的基礎(chǔ)上，將土地像銀行存款一樣存入農(nóng)村土地信用社，土地信用社根據(jù)土地的地理位置、肥沃程度、升值潛力等確定級(jí)差性的“存地租金”，定期向農(nóng)民發(fā)放。由“儲(chǔ)蓄”而集中起來的土地經(jīng)過土地信用社的整理和公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，出租給種田大戶，搞規(guī)模化種植和養(yǎng)殖等，這些用地大戶要按照所貸土地的地質(zhì)地力差異和期限的長(zhǎng)短繳納貸地租金。貸地租金高于土地信用社向存地農(nóng)民支付的“存地租金”。這種組織能解決信息不對(duì)稱和交易不經(jīng)濟(jì)的問題，可以避免交易中的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本交易，有利于土地資源的有效利用與合理配置。
　　農(nóng)民專業(yè)合作社是土地股份合作組織發(fā)展的重要依托，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要載體。這些組織都有利于土地的流轉(zhuǎn)。
　?。┘哟蠼鹑谥С值牧Χ?，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造優(yōu)越的條件
　　農(nóng)地使用權(quán)的轉(zhuǎn)入，以及經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，需要巨額的資金，將面臨的自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也更大。農(nóng)村信用社開展的小額信貸和聯(lián)保貸款相對(duì)于農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所需的資金而言，只占微小的份額。所以，必須多渠道地籌集民間資金，并逐步建立土地信用制度，逐步實(shí)現(xiàn)民間投資主體的多元化，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供合理的金融支持。而且金融機(jī)構(gòu)要嘗試給農(nóng)地以抵押權(quán)。
　　（七）建立農(nóng)村社會(huì)保障體系，弱化農(nóng)地保障功能
　　建立多層次農(nóng)村社會(huì)保障制度，以替代農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障功能。采取興辦養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、傷殘等保險(xiǎn)，建立以農(nóng)民家庭自籌為主，國家和集體保障為輔助的包括社會(huì)救助、社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)福利三個(gè)層次的社會(huì)保障體系。真正為農(nóng)民解除放棄承包地的后顧之憂，促進(jìn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的徹底轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的高效配置。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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