摘要：“以租代征”是這幾年土地違法的一個(gè)主要表現(xiàn)形式，也是國(guó)土資源部土地執(zhí)法百日行動(dòng)中一個(gè)重要的查處對(duì)象。文章主要對(duì)“以租代征”現(xiàn)象、產(chǎn)生原因進(jìn)行了探討，并且提出了解決“以租代征”問題的相關(guān)對(duì)策。
　　關(guān)鍵詞：“以租代征”；農(nóng)民；相關(guān)對(duì)策
　　
　　“以租代征”是這幾年土地違法的一個(gè)主要表現(xiàn)形式，它的實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村集體土地規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，逃避土地計(jì)劃調(diào)控，規(guī)避土地收益稅費(fèi)政策的調(diào)控，直接進(jìn)入非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的行為?！耙宰獯鳌毙袨椴粌H是嚴(yán)重違反土地法律法規(guī)的行為，也是違背土地管理、違背國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的一種行為。在2007年9月17日國(guó)務(wù)院新聞辦公廳舉辦了新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家土地副總督察甘藏春指出國(guó)土部開展土地執(zhí)法百日活動(dòng)重點(diǎn)查處“以租代征”。
　　
　　一、“以租代征”的定義及產(chǎn)生原因
　　
　　（一）“以租代征”的定義
　　所謂的“以租代征”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。土地租用與一般財(cái)產(chǎn)的出租不同，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為特別的標(biāo)的，被要求“不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途”。土地管理法也規(guī)定，建設(shè)用地必須使用國(guó)有土地而不得使用農(nóng)業(yè)用地，因此，無論是政府還是開發(fā)商，只要將租用的土地用于建設(shè)，其與村民委員會(huì)簽訂的土地租用協(xié)議在法律上就是無效的，是違法行為。由此可知那種以租賃為名，行征占之實(shí)的“以租代征”的土地租賃，其“租賃合同”完全違法。全國(guó)范圍內(nèi)的“以租代征”占新增建設(shè)用地或者說占違法用地的比例正在調(diào)查當(dāng)中。從小范圍來說，最近一段時(shí)間清理了70個(gè)城市的新增建設(shè)用地，其中屬于“以租代征”的，總數(shù)占9%，面積占9.6%。從個(gè)案上來講，一個(gè)被檢查的大城市，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是110萬畝，屬于“以租代征”的73萬畝，面積占到了67.4%。
　　（二）“以租代征”產(chǎn)生原因
　　1、追求政績(jī)工程。對(duì)于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，解除當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地制約，能夠使一個(gè)地區(qū)獲得短期的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于追求政績(jī)的地方政府而言，吸引力也是巨大的。因而，地方政府長(zhǎng)期對(duì)企事業(yè)單位的“以租代征”的做法采取一種默認(rèn)和放縱的態(tài)度，不擇手段追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。大搞非法經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設(shè)，并以招商引資為名引進(jìn)項(xiàng)目，在國(guó)家嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模的情況下，鋌而走險(xiǎn)選擇了以租代征的違法用地道路。到2004年8月，全國(guó)清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）6866個(gè)，規(guī)劃面積3.86萬km2。一些城市盲目鋪攤子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多為以租代征。這是一條危險(xiǎn)的發(fā)展道路。
　　2、逃避國(guó)家稅費(fèi)。業(yè)主在利益的驅(qū)動(dòng)下，“以租代征”逃避國(guó)家稅費(fèi)，達(dá)到省錢的目的。企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初，生產(chǎn)資金、建設(shè)資金本來就很緊張，辦征地手續(xù)，需要交耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、管理費(fèi)等一大筆國(guó)家稅費(fèi)，還有各部門、各種組卷材料的費(fèi)用以及其它有名無名的費(fèi)用。這筆費(fèi)用不僅令資金不足的業(yè)主望而卻步，更因企業(yè)前景難以預(yù)測(cè)而增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，而租地使這些費(fèi)用都可省下用于企業(yè)建設(shè)，賺了錢再考慮辦理正式用地手續(xù)。
　　3、農(nóng)民為長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)只租不征。對(duì)于一些被租地的農(nóng)民而言，“以租代征”可以使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，更能解決農(nóng)民的后顧之憂。農(nóng)民不用再因?yàn)槟昃暗脑蚨鴵?dān)心收入問題，這對(duì)農(nóng)民而言無疑具有很大的吸引力。征地使農(nóng)民永遠(yuǎn)失去了土地，即使一次性補(bǔ)償價(jià)格不菲，也是眼前利益，而非長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。農(nóng)民失去了土地就失去了生存的基本條件，所以一些村通過正式?jīng)Q議，除了國(guó)家公路、鐵路、機(jī)關(guān)等公益事業(yè)用地可征外，不得采用以改變權(quán)屬為特征的征地方式，只租不征，確保祖祖輩輩有地可用，有利可取。農(nóng)民在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)缺乏學(xué)習(xí)，不能利用法律武器保護(hù)自己；有些地方農(nóng)民形成一股盲從的愚民意識(shí)，“上邊說的就照辦”，不能分清是非，對(duì)村干部一味盲從，聽任擺布。
　　
　　二、“以租代征”的主要危害
　　
　?。ㄒ唬﹪?guó)家稅費(fèi)的流失
　　土地是“租”而非“征”，不用繳納土地出讓金，造成國(guó)家稅收流失。這也是“以租代征”帶來的最直接的損失，也是最顯而易見的損失。
　?。ǘ┯绊懜乇Ｗo(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
　　我國(guó)屬于人均耕地比較少的國(guó)家，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。更為嚴(yán)峻的是，我國(guó)有限的耕地資源還在大量減少，現(xiàn)在，我國(guó)人均耕地面積僅有不到世界平均水平的一半，而且我國(guó)后備耕地資源嚴(yán)重不足，通過開發(fā)補(bǔ)充耕地的潛力有限。我國(guó)的土地資源嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為了給后代留下發(fā)展的空間，必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)政策。
　　（三）損壞農(nóng)民群眾的利益
　　“以租代征”的用地多為農(nóng)用地，很多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的責(zé)任田，非法征用土地將使農(nóng)民直接失去土地資源這一最基本的生活保障，致使農(nóng)民生活水平下降，導(dǎo)致農(nóng)民成為種地?zé)o地、就業(yè)無崗、社保無份的“三無農(nóng)民”。有些時(shí)候由于補(bǔ)償費(fèi)用太低或不到位，致使群眾集體上訪事件不斷發(fā)生。這種“以租代征”的行為畢竟是一種違法行為，并沒有國(guó)家法律的保障，一旦租地方單方面毀約，農(nóng)民也是騎虎難下，只能任人宰割；即便是租地補(bǔ)償行為能夠正常進(jìn)行，也不能保證農(nóng)民的利益得到有效的保障。
　　（四）擾亂建設(shè)用地管理秩序
　　正常的建設(shè)用地必須嚴(yán)格執(zhí)行用地計(jì)劃，必須符合土地利用總體規(guī)劃，屬于征用范圍的，必須進(jìn)行征地補(bǔ)償和落實(shí)征地聽證制度。在具有審批權(quán)政府審批后，還必須按土地規(guī)劃用途組織供地，符合招標(biāo)或拍賣范圍的，還需要履行組織招標(biāo)掛牌等法律程序。以租代征的程序違背了土地征用的前提和程序，有的不符合規(guī)劃，有的非征即用、非拍即用，非法過渡土地所有權(quán)類型。
　　
　　三、解決“以租代征”的相關(guān)對(duì)策
　　
　?。ㄒ唬┘哟蟛樘幜Χ?br/>　　國(guó)土資源部公布《全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)方案》，表明為解決當(dāng)前土地執(zhí)法方面存在的突出問題，決定從現(xiàn)在起到今年底，開展以查處“以租代征”為重點(diǎn)的全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)。
　　遏制土地違法的行為，保證國(guó)家土地調(diào)控政策的落實(shí)。此次百日行動(dòng)分為三個(gè)階段：9月15日至10月14日為自查清理階段；10月15日至11月24日為查處糾正階段；11月25日至12月25日為督察整改階段。
　?。ǘ┘訌?qiáng)合法用地的認(rèn)識(shí)
　　1、切實(shí)提高各級(jí)政府和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的法制水平和政績(jī)觀，認(rèn)識(shí)到以租代征的危害?！耙缘厣?cái)”不僅要合法，還要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)。
　　2、要強(qiáng)調(diào)監(jiān)督，特別是農(nóng)民的監(jiān)督。因?yàn)檗r(nóng)民的監(jiān)督最直接、利益最攸關(guān)，必須切實(shí)提高農(nóng)民的法制水平?！盀檎?，首在足食”，要從糧食安全和民族生死存亡的角度進(jìn)行宣傳教育，提高民族危機(jī)感和憂患意識(shí)。
　　3、政府對(duì)村民委員會(huì)的監(jiān)管一定要到位。在村一級(jí)，雖然沒有正規(guī)的行政機(jī)構(gòu)，但是地方政府更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)它的管理。因?yàn)榈胤秸呛娃r(nóng)民利益關(guān)系最密切的組織。要保護(hù)農(nóng)民，首先要從村民委員會(huì)著手。
　?。ㄈ┩晟啤白獾亍钡南嚓P(guān)法律
　　進(jìn)一步完善《土地管理法》，把“租地”這種形式明確納入法律框架內(nèi)，要抬高租地門檻，嚴(yán)格審批手續(xù)，完善管理體制，強(qiáng)化監(jiān)控手段，使“租地”如同“征地”一樣處于國(guó)家的掌控之中，堅(jiān)決杜絕土地資源流失，確保我國(guó)耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過立法鼓勵(lì)農(nóng)民搞合作化經(jīng)營(yíng)，但不能改變土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這將在“永佃制”的框架內(nèi)，實(shí)現(xiàn)土地資源按市場(chǎng)化原則有序流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集體土地資源的合理配置。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、米強(qiáng).揭開“以租代征”的面紗[J].現(xiàn)代畜