摘要：隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)過熱和泡沫問題越來越引起人們的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了國際比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國際比較；防治措施
　　
　　一、前言
　　
　　對于泡沫一詞，根據(jù)前美國經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。
　　所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎(chǔ)價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。
　　本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。
　　
　　二、房地產(chǎn)泡沫的國際比較
　　
　?。ㄒ唬┟绹姆康禺a(chǎn)泡沫
　　20世紀(jì)80年代末90年代初，美國曾發(fā)生過由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲貸會，其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時期中，在國家優(yōu)惠政策推動下，儲貸會一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國房地產(chǎn)價格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲貸會則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。
　　從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產(chǎn)價格增長率出現(xiàn)了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國房地產(chǎn)“泡沫”其實很大。目前正在QNL0RxL/iHw2lCarUOpHFxqzt52wwFwTwdMxG9jmACo=襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國次級房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。
　　（二）日本的房地產(chǎn)泡沫
　　日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達(dá)到42.5%，年漲幅超過20%的次數(shù)就有8次。一項關(guān)于地價指數(shù)與價格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經(jīng)折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。
　　日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開始推行的開放國內(nèi)金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。
　　1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對整個國家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財務(wù)危機(jī)，各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長達(dá)十年的低迷。
　　（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫
　　有關(guān)專家認(rèn)為：銀行信貸擴(kuò)張在東亞國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。
　　東南亞各國在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長中，房地產(chǎn)價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開放的國家應(yīng)引以高度重視的問題，不可掉以輕心。
　　
　　三、國際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因
　　
　　通過對美國、日本和東亞等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個國家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國際資本流動等。
　?。ㄒ唬┱暧^調(diào)控失誤
　　政府行為對房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機(jī)制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。
　　例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標(biāo)從實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會三種力量的推動下，房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。
　?。ǘ┿y行貸款的過度支持
　　由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，就會不斷堆積金融風(fēng)險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報率的領(lǐng)域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價格極速膨脹。
　?。ㄈ捤傻慕鹑诃h(huán)境
　　寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床?？v觀各國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進(jìn)了美國金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。
　?。ㄋ模┻^剩的國際資本流動
　　資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經(jīng)濟(jì)信號將誤導(dǎo)大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會被進(jìn)一步放大。
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長和人民幣的升值，相應(yīng)的中國的資產(chǎn)價格相對于國外資產(chǎn)價格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期，所以流入中國的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達(dá)到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產(chǎn)市場。而反過來，不斷上漲的房地產(chǎn)價格又吸引更多的外資進(jìn)入，過度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環(huán)的強(qiáng)化過程。
　　
　　四、房地產(chǎn)泡沫的防治
　　
　　房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個我國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時期，因此，吸取國際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。
　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤
　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策背景的改變，對房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。
　?。ǘ┘訌?qiáng)對銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過度支持
　　推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設(shè)計合理的土地稅制來控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險。
　?。ㄈ┮?guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境
　　規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。
　　嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。
　　（四）警惕過剩的國際資本流動
　　在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國際短期投資的投機(jī)性涌入。
　　加強(qiáng)對外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進(jìn)外資的同時，還應(yīng)調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、范如國.房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢大學(xué)