易憲容

從2007年上半年開始的美國次按危機，引起了國際金融市場一次又一次震蕩，也使美國經(jīng)濟面臨前所未有的困難。有人說，美國次按危機可能是引起美國經(jīng)濟衰退的誘因。盡管這樣的說法有點言過其實，但是美國次按危機的嚴重性，無論是對美國本土經(jīng)濟來說，還是對國際金融市場來說，其所造成的嚴重的負面影響是誰也不可低估的事情。

按理來說，美國次按危機，本來是一個小概率事件，但是為什么會發(fā)展成為目前這種嚴重的金融事件？這當(dāng)然與美國的次級按揭貸款的證券化、衍生品化有關(guān)，就是這些證券化產(chǎn)品把不大的按揭貸款的風(fēng)險無限地放大，但根源上還是美國次級按揭貸款的問題。正是美國這種僅占整個按揭貸款比重僅為13-15%次級按揭貸款，由于證券化把這里的風(fēng)險無限放大，從而造成美國及世界金融市場的嚴重危機。其教訓(xùn)之深刻是無以復(fù)加了。

對于中國來說，從1998年房地產(chǎn)市場個人住房按揭貸款快速發(fā)展以來，房地產(chǎn)市場得到快速的發(fā)展與繁榮。而房地產(chǎn)市場地快速發(fā)展，是在銀行信貸金融支持下，房價才出現(xiàn)前所未有的飚升。如果從1998年為基期來計算，那么全國的不少地方的房價可能上漲了4-5倍，甚至10倍以上。但是，也同樣是7-8年的時間，美國的房價上漲僅是50%，從2006年起美國的房價上漲逆轉(zhuǎn)，次按的問題在房價之后自然地顯露出來。

其實，在中國，有兩個問題比美國次按問題更為嚴重，一是房價上漲，在同樣的時間里，中國房價上漲遠大于美國幾倍。二是美國次按的貸款人，盡管其信用是次級信用，但他們還是有信用評級的。但是在中國，進入住房按揭信貸的人，由于沒有信用評級，由于在359號文件之前，只要個人購買住房都能夠從銀行獲得貸款，甚至于銀行都是采取優(yōu)惠的政策，因此，中國住房按揭信貸人的信用肯定會低于美國次按貸款人的信用，這種貸款面對的風(fēng)險也一定會高。

同時，在這里有兩個問題，一是由于中國房價上漲快于美國房價上漲幾倍，那么中國的住房泡沫風(fēng)險肯定要遠大于美國房價上漲的風(fēng)險。

二是中國的個人住房按揭貸款人的信用要低于美國次按貸款人，這就使得如果中國房價下跌，其面對的銀行信貸風(fēng)險要高于美國次按危機?？梢哉f，正因為以上的理由，央行出臺了加強銀行信貸管理的359號文件。

有人現(xiàn)在正在大肆宣傳，目前中國的高房價是合理的，目前中國的房地產(chǎn)投資比例較低。當(dāng)然要真的是這樣，則是中國之萬幸。因為，如果中國的高房價真的合理，如果中國房地產(chǎn)市場投資比例真的較低，那么中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)次按危機的機率就會減小。

但是實際情況并不是如此。只要看一下2007年中國個人住房按揭貸款的增加額（9000多億，是2006年3倍多，是2007年銀行信貸增加四分之一），就知道有多少人在利用銀行信貸的金融杠桿在投資或炒作房地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)市場投資比例有多高。還有，更好的佐證是，央行從2007年四季度開始對銀行信貸一管緊，房地產(chǎn)市場問題就暴露無遺。這些現(xiàn)象都表明，國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場，特別是那些房價上漲過快的地方，基本上是房地產(chǎn)市場炒作推高的結(jié)果。如果說政府不對這些問題嚴密關(guān)注，不采取有效政策，那么中國銀行信貸赴美國次按危機的后塵也就不遠了。

從近年看到消息表明，在北京市，各家銀行對個人住房按揭貸款申請一規(guī)范，就有一半以上希望進入住房按揭貸款的人無法進入這個市場，而即使經(jīng)過審查可進入這個按揭貸款的人，也不一定能夠同以往那樣按照個人意愿從銀行獲得所需貸款。為什么？因為，資格準入只是個人住房按揭貸款第一關(guān)，第二關(guān)、第三關(guān)等還有首付比例、利率不同、貸款額度等不同的要求。在這樣的情況下，當(dāng)然就有更多的人無法便利利用銀行信貸進入房地產(chǎn)炒作與投資了。也就是說，央行為防止中國銀行赴美國次按危機之后塵，只要對現(xiàn)有的信貸管理政策認真實施，房地產(chǎn)個人住房按揭貸款的許多問題就都暴露出來了。比如，個人住房按揭貸款資格審查（即月按揭還款額不得超過家庭可支配收入50%），第二套住房信貸優(yōu)惠政策取消等。這些政策并沒有多少特別的事情，只是如何來加強個人住房信貸政策的管理。

總之，美國次按危機已經(jīng)觸目驚心了，所造成危害與負面影響已經(jīng)無可復(fù)加了，因此，中央一定要以此為鑒，嚴格要求國內(nèi)商業(yè)銀行加強對個人住房按揭貸款的管理。在個人住房按揭貸款資格及第二套住房的審查上，只要與個人所得稅稅單、銀行工資對賬單、個人信用及單位工資單相結(jié)合，一些人要造假是不容易的。同是，要使這些規(guī)則得以實施，還得對商業(yè)銀行信貸員及管理者有一套嚴厲處罰政策。

對于商業(yè)銀行的信貸員或管理者，誰不遵守規(guī)則就嚴厲處罰誰。在這樣的情況下，359號文件及452號文件誰敢不認真執(zhí)行？而這一點是保證中國不赴美國次按危機的關(guān)鍵所在，也是中國房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵所在。