楊少鋒

房地產行業(yè)未來幾年格局將發(fā)生重大變化，造成房價飆漲根源之一的土地政策正在經歷一個180度的轉折，其對樓市長遠的影響，或許還將超過房貸新政。

日前落幕的“2008中國地產新視角地產責任高峰論壇”上，北京華遠集團總裁任志強提出：“卡住18億畝耕地不準城市化”，是造成城市土地供應緊缺的原因，拋出了“城市化就是要把農村的宅基地集中起來變成城市”的觀點。相鄰而坐的美國龍安集團行政總裁饒及人當即反駁：“不要為了這一代的繁華把子孫的地都分掉!”由此又引發(fā)了唇槍舌劍。

“紅線”能不能碰?

20世紀末，美國學者布朗曾發(fā)問：“誰來養(yǎng)活中國?”當時國人對這種提法頗不以為然，但中國耕地銳減的形勢卻越來越嚴峻。國土資源部提供的數據顯示，截至2006年10月31日，全國耕地面積只有18.27億畝，人均僅有1.39畝，還不到世界人均水平的40%。去年我國糧食總產量近5億噸。按照我國共有13億人口，每年人均需要糧食300多公斤計算，這點家底生產出的糧食，剛剛能解決13億中國人的吃飯問題。

耕地保有量直接關系到一個國家的糧食安全，失地農民會給社會帶來憂患，這一問題已經引發(fā)了中國領導人的高度警惕。根據“十一五”規(guī)劃綱要，到2010年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝。國務院總理溫家寶在2007年“兩會”上指出：“在土地問題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國耕地不少于18億畝這條‘紅線，以確保糧食安全?！?/p>

姑且不論中國耕地的底線究竟應該是多少畝，重要的是，中國9億多農民，唯一可以擁有和依賴的生產資源，就是這18億畝耕地。中國的城市化進程不應該以剝奪農民的權利為前提。城市化是為了能夠讓農民過上更好的生活，享受更好的環(huán)境，而不是讓農民一無所有。

“地荒”加劇“地慌”

國家保護耕地無可厚非，但對于房地產業(yè)而言，誰獲得土地，誰就獲得了未來房地產發(fā)展的先機。任先生作為開發(fā)商話語權的“帶頭大哥”，卻長期拿不到土地，焦急心理可以理解，“限制供給只會抬升房價”也是他一直以來的觀點。但他將房價飆漲、土地稀缺歸結于農民擁有土地太多、可供開發(fā)商開發(fā)建設用地太少的觀點，筆者實在不敢茍同。

早在“8·31”大限出臺的時候，筆者就曾表示：土地在流通環(huán)節(jié)中的囤積是造成供應不足的根本原因。

根據中國建設銀行之前發(fā)布的數據，2001年初至2007年5月，開發(fā)商累計購置土地22億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，加上2008年多個城市成交的地塊，近10億平方米的土地囤積在開發(fā)商的手中，足夠供應全國市場5年的開發(fā)量。

就以北京為例。2007年4月，北京國土局公布數據，2002年至2005年期間，北京未形成商品住宅實物供應的項目供地達到3200公頃，可建住宅建筑面積約6300萬平方米。7月，國土局公布數據，自2004年1月到2007年6月，北京住宅項目土地供應面積5775公頃，建設用地面積4206公頃，規(guī)劃建筑面積7866萬平方米。但兩年半以來，北京供應712宗住宅項目用地，目前已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12%，其余多數為在建項目或尚未動工土地。

由此可見，如果不對流通環(huán)節(jié)中所囤積的土地嚴格查處，再大的供應量都無法解決目前的供求矛盾問題，土地在流通環(huán)節(jié)中的囤積或許也是國土部門之所以緊縮地根的依據。此前，國土部門未能對土地資源進行控制，過度放松土地供應尺度，造成了國有資產的大量流失，“8·31”大限“亡羊補牢”也就不難理解。

問題是，國土部門緊縮地根雖然控制了國有資產的流失，但在土地使用環(huán)節(jié)中管理的缺位卻造成了表面上的供應大幅減少，大部分閑置土地未能進入市場。“一刀切”緊縮地根的政策直接導致大部分此前未能獲得廉價土地的開發(fā)商土地儲備嚴重不足。土地供應減少“配合”著房地產商捂盤惜售的做法，進一步加劇了國內房價的上漲。

在土地供應和需求矛盾得不到緩解的情況下，部分開發(fā)商開始將目光轉向農村的宅基地，利用政策的空子大量開發(fā)小產權房。由于價格同商品房差異巨大，小產權房得到眾多無力購買商品房的購房者的青睞，非常短的時間內在全國蔓延。對此，雖然相關部門屢次發(fā)出警告，并開展清查，但小產權房非但沒有得到控制，更大有愈演愈烈的勢頭。不少所謂的專家和開發(fā)商更是呼吁政府放開對小產權房的管制，為房地產開發(fā)提供便利。對此，筆者持強烈反對態(tài)度。如果政府承認小產權房的合法性，劇增的市場需求將在數年內吞噬大量的農村宅基地甚至耕地，18億畝的耕地紅線將迅速成為歷史。

土地新政核心

我們需要明白，保障耕地同滿足正常的住宅需求并不矛盾。正如筆者此前發(fā)表文章所說，之前土地調控的失效，國土部門應當承擔首要責任。在中國這個地少人多的國度，管不好房地產行業(yè)最基本也是最重要、最核心的資源——土地，宏觀調控就永遠不可能取得真正的成功。不管是銀行緊縮銀根還是提高利率，都不能從根本上改變中國房地產行業(yè)供不應求的狀況。雖然為了抑制房價過快上漲、防止房地產泡沫快速膨脹，我們支持銀行及相關部門采取果斷措施，擠壓房產投機空間，從而抑制部分需求。但社會要往前發(fā)展，城市化要繼續(xù)推進，單方面抑制需求的措施注定只能是短期行為。要解決房地產行業(yè)的供求矛盾，根源還是解決土地問題，最終依然依賴于國土資源部職能的回歸。

政府需要正視的，并不是如何加大土地的供應量，以滿足已經被資本所左右、被利益所俘虜的開發(fā)商的需求，而是如何促使土地的有效利用：

比如，需要繼續(xù)執(zhí)行最嚴厲的土地調控政策，堅決打擊囤地和違法用地行為。嚴格執(zhí)行限期開工和限期完工的“雙限”政策，加大對閑置土地的處罰力度，合理控制新供應單宗住宅項目用地出讓規(guī)模。將有限的土地資源分散供應給更多的開發(fā)商以加大市場競爭，防止地產寡頭的誕生及壟斷土地資源，確保土地供應能夠及時變成商品房供應市場。

再比如，要加大保障性住宅的土地供應力度，確保土地供應優(yōu)先滿足真正需要住宅的普通百姓的自住需求，其次才滿足富裕階層改善生活條件的需求，并抑制投資需求。嚴格貫徹廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%的政策，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應，將住宅需求和商品房需求嚴格區(qū)分。

更重要的是要完善土地管理機制，促使土地利用率最大化。在城市中心區(qū)域，應該放開對供應土地的容積率限制，鼓勵開發(fā)商最大限度地發(fā)揮土地價值，在不影響城市整體規(guī)劃前提下，對已經供應市場的土地，可以考慮讓開發(fā)商補繳土地出讓金的方式增加容積率，此舉不但可以大大增加商品房的供應量，同時還可以大幅緩解開發(fā)商拿地難的恐慌。

從近期國家公布的相關政策中我們不難看出，隨著土地供應方向、獲取模式、開發(fā)周期、供應結構的變化，房地產行業(yè)未來幾年格局將發(fā)生重大變化，造成房價飆漲根源之一的土地政策正在經歷一個180度的轉折，其對樓市長遠的影響，或許還將超過房貸新政。房貸新政只是抑制需求，而土地新政或將徹底改變房地產行業(yè)的總體格局。事實上，提高土地利用效率、節(jié)約用地、科學用地才是解決目前建設用地需求問題的正道，而打18億畝耕地紅線的主意，正如前國土資源部部長孫文盛所言：“我們無法向全國人民交待，愧對子孫后代?！?本文作者為聯(lián)達四方房地產經濟公司董事總經理)