楊正蓮

樓市下行過程中，退房是開發(fā)商和業(yè)主利益博弈的必然

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要開始面對降價促銷帶來的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價促銷手段，眼下卻成了退房的導(dǎo)火索。

萬科遭遇退房潮

9月7日下午，133戶上海萬科金色雅筑的業(yè)主再次聚在一起，商量如何向萬科退房。這是本月以來他們的第5次聚會。

萬科金色雅筑是上海浦東新區(qū)一個位于中環(huán)外的樓盤，屬于上海的中高檔樓盤之一，開發(fā)商是中國房地產(chǎn)企業(yè)的老大萬科。自今年3月開盤以來，該樓盤已經(jīng)連續(xù)降價3次，前期最高均價曾經(jīng)達(dá)到18000元/平方米。一場始自于7月的促銷風(fēng)暴，使得一些房源單價最低達(dá)到了12000元/平方米，單價最高差額達(dá)到6000元/平方米。

以金色雅筑最主要的戶型90平方米三房二廳計算，如果在最高價格時買入，以最低價計算的話，房主可能已經(jīng)“損失”了54萬。

金色雅筑的業(yè)主中，第一個要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來的丈夫在售樓處正準(zhǔn)備補辦貸款等手續(xù)，偶然得知以后推出的房源將要降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，她當(dāng)場決定停辦購房手續(xù)，并要求退房。

成珍稱，自己看中的就是萬科的品質(zhì)，尤其是廣告中宣傳的“豪華A級精品裝修”。她為自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬元的首期款，該房總價格160多萬元。從6月29日中午看見宣傳資料，當(dāng)天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬科退房，中間只隔了4天時間。

成珍“對門”的杜仁波是在7月中下旬買房的。7月23日，萬科金色雅筑首次直降10萬元，8月16日，金色雅筑又通過代理商促銷再降10萬元。一月之間，杜仁波的房子相對貶值20萬元左右。萬科對杜仁波的解釋是，降價的房子與前期賣出的房子，其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，即調(diào)整此前的A級精裝修為C級裝修。

成珍和杜仁波的退房要求并沒有實現(xiàn)。但此后，越來越多的前期購房者也加入了退房行列，由最開始的幾個人要求說法，發(fā)展到一期、二期、三期的業(yè)主也都加入進(jìn)來，目前要求退房的業(yè)主在100戶以上。

現(xiàn)任“雅筑退房團(tuán)團(tuán)長”的賀成鋼就是在這個過程中被卷進(jìn)退房隊伍的。來自大連的賀成鋼是一家外企的中國區(qū)首席代表。由于具有領(lǐng)導(dǎo)氣質(zhì)，迅速成為這個隊伍中的主力。

賀成鋼認(rèn)為，單一的爭執(zhí)不能解決問題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來戶業(yè)主去售樓處理論未果，回家后在律師的建議下遞交退房申請。但是，合同約定的地址“無法送達(dá)”。

8月30日，按照合同約定的“現(xiàn)場送達(dá)”的方式，賀成鋼他們?nèi)ナ蹣翘庍f交退房申請。一天下來，萬科并沒有簽收退房申請。當(dāng)天撤離售樓處后，“退房團(tuán)”確定了下一步的行動計劃，并有了系統(tǒng)的分工。從那天起，“我每天在這個事情上要花費八九個小時。”賀成鋼說，“不管怎樣，我一定會堅持到最后?！?/p>

9月7日的商討會上，“金色雅筑退房團(tuán)”決定走法律程序維權(quán)。

退房的“條件”爭議

雖然退房者的退房要求強烈，但退房者遇到的最大問題是關(guān)于退房的合同約定，退房者和萬科的理解并不一致。

目前國內(nèi)的購房合同中，并無“房價下降可退房”的規(guī)定。一般來說，購房者在遇到三方面原因時可要求退房：

一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有開發(fā)商的項目開發(fā)違法和開發(fā)商采取欺詐手段兩種。違法是指開發(fā)商沒有履行相關(guān)的法律手續(xù)，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面隱瞞真實情況。

二是置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤銷，要求退房。

三是開發(fā)商違約。違約大致表現(xiàn)在逾期交房超過一定期限、房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題和由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書方面。

金色雅筑的業(yè)主遇到的問題可能不屬于此列?！拔覀凅w諒部分客戶的心情，不過對市場價格變化進(jìn)行補償沒有法律依據(jù)?！?月8日，在萬科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉?qū)Α巴朔砍薄比绱吮響B(tài)。

但金色雅筑的業(yè)主與萬科訂立購房合同時的一條補充條款，或許可以成為退房者的“福音”。

在這份購房合同中，其補充合同第十九條“關(guān)于單方解除合同”第二條規(guī)定，“乙方無論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對該房屋設(shè)定抵押或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)利限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注銷抵押或者已經(jīng)消除權(quán)利限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無法解除本合同?！?/p>

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平據(jù)此認(rèn)為，這個條款可以反過來理解，也即：業(yè)主只要全額付款或者付清全部貸款之后，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補充條款，為上海的另一處業(yè)主打贏了退房官司。

目前國內(nèi)的購房合同中，訂立補充條款的并不多。關(guān)于“無理由退房”的條件更是絕無僅有。而有些購房合同即便規(guī)定了無理由退房，一般也限制了“須經(jīng)開發(fā)商同意”的條款，又或者將賠償?shù)拈T檻提得很高。而萬科金色雅筑的合同中，按照杜躍平的理解，“只規(guī)定了全部付清房款或貸款”，條件并不苛刻。

退房潮將在全國蔓延？

一邊是憤怒的退房者，一邊是觀望的購房者，崇尚現(xiàn)金為王的萬科，在對退房者說“不”的同時，選擇了強化促銷以刺激后者。

9月6日，《中國新聞周刊》記者在金色雅筑售樓處看到，包括銷售者和看房者在內(nèi)的人非常多。萬科銷售代理商漢宇地產(chǎn)的工作人員說，最近他們公司的人基本都過來賣金色雅筑了，“每天差不多都有三四百售樓人員的樣子”，也有工作人員說他們這里有一兩百人。

密集的降價促銷措施吸引了購房者?！白蛱斐山涣怂氖嗵装?，今天我們要清盤了，要買趁早，千萬別猶豫！”售樓人員說。

降價的銷售策略取得了成功。在此輪“迎中秋八盤集中優(yōu)惠促銷活動”中，截至9月7日，萬科實現(xiàn)銷售認(rèn)購337套，認(rèn)購金額5.67億元。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，金色雅筑從連續(xù)調(diào)價的8月至今，其銷量位于今年月銷量頂峰。

萬科降價促銷的背后是現(xiàn)金流的緊張狀況和全年銷售業(yè)績的壓力。

萬科日前獲批發(fā)行的59億元公司債中，除15億元用于調(diào)整公司負(fù)債結(jié)構(gòu)外，剩余資金將主要用于補充公司現(xiàn)金流。萬科2008年的計劃銷售額是800億元，截至8月1日，銷售額尚不足300億元，這就要求萬科在接下來的5個月內(nèi)，平均每月要銷售100億元。而萬科7月份的銷售額只有31.1億元，8月份銷售金額40.7億元，銷售壓力可想而知。

奉行現(xiàn)金為王的萬科，去年就曾經(jīng)嘗到了降價銷售的甜頭。2007年10月20日，萬科深圳項目“金域東郡”以均價7500元/平方米開盤，開盤當(dāng)日即告售罄，成為當(dāng)時已經(jīng)開始低迷的深圳樓市上的一個亮點。此后，萬科又在廣州、成都、北京、武漢、東莞、南京、上海、寧波等城市先后降價促銷。

佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，萬科明年還將有500萬～700萬平方米的新增房產(chǎn)需要消化，如果今年不能完成銷售任務(wù)，明年將面臨更大的壓力，由此萬科在上海、北京等城市樓盤的價格下半年一定會有不同程度的下降。

萬科只是中國無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的一個代表。作為中國銷售量第一的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科遭遇的資金瓶頸在其他房地產(chǎn)企業(yè)也同樣存在。此種情況下，降價就成為不得不走的策略。

退房大潮可能隨后而至。

南京市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，7月17日～8月16日期間，南京共有28套新增退房，加上此前未銷售出去的107套退房，南京本期的期房退房已多達(dá)135套，創(chuàng)下今年新高。

今年以來，深圳、北京、杭州、南京、武漢等城市均傳出業(yè)主集體要求退房的信息。上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平向《中國新聞周刊》表示，“當(dāng)?shù)_(dá)到30%的時候，退房就會開始?！?/p>

“現(xiàn)在缺乏談判的基礎(chǔ)，樓市一旦穩(wěn)定下來，市場本身就會有比較好的解決機制?！庇油禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄這么分析當(dāng)前的退房事件，“開發(fā)商和業(yè)主雙方其實都沒有很好的解決辦法，所以，業(yè)主退房也不會直接說是因為降價，真正的解決辦法要等市場見底。”他說。

9月8日，上海萬科房地產(chǎn)有限公司在給新浪財經(jīng)的獨家聲明中表示：“作為一家經(jīng)營實體和上市公司，萬科要對投資者和股東負(fù)責(zé)，其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則。”進(jìn)而申明：“企業(yè)對市場價格變化進(jìn)行補償沒有法律依據(jù)，因此雙方短期內(nèi)不容易達(dá)成共識。” ★