易憲容

在往年，十一黃金周都會(huì)成為房地產(chǎn)繁榮的標(biāo)志，也會(huì)成為全國(guó)房地產(chǎn)的嘉年華?！敖鹁陪y十”更是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收獲的季節(jié)。但是，今年的“金九”沒(méi)有出現(xiàn)，“銀十”更是不可能到來(lái)。來(lái)自一線城市的消息，今年所謂的房地產(chǎn)嘉年華上，房地產(chǎn)銷售比平時(shí)甚是黯然失色。比如，深圳5天的房地產(chǎn)秋交會(huì)，盡管房?jī)r(jià)逐漸走低，但日均銷售量不足2005年之前的正常成交零頭，更不能與2006年相比。

為何“金九銀十”已不復(fù)

首先，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策、國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)環(huán)境、居民住房理念、購(gòu)買(mǎi)住房的對(duì)象等都發(fā)生了大的改變，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)手法與銷售模式?jīng)]有變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有調(diào)整，那么市場(chǎng)供求關(guān)系又如何能夠找到相應(yīng)的結(jié)合點(diǎn)？

可能有人會(huì)說(shuō)，各地的房交會(huì)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是在打折銷售嗎？有些地方的房?jī)r(jià)不是下調(diào)不少嗎？為什么住房的銷售仍然沒(méi)有上去？其實(shí)，這要看與什么價(jià)格比，與什么樣的購(gòu)房對(duì)象的價(jià)格預(yù)期相比。比如說(shuō)深圳的房?jī)r(jià)今年與去年同期相比下降近24%。如果不是市場(chǎng)條件環(huán)境的變化，炒房者在房?jī)r(jià)下降24%時(shí)，當(dāng)然是有利可圖的事情，他們可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。但是，目前市場(chǎng)環(huán)境變化了，加上政府對(duì)炒房者嚴(yán)格遏制，因此，房?jī)r(jià)即使下降24%，他們也不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)，因?yàn)樗麄冞M(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。而對(duì)于住房自住者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下降24%后仍然在自住者能夠承受的房?jī)r(jià)范圍外，只有房?jī)r(jià)下降到他們出價(jià)期望值范圍之內(nèi)，他們才會(huì)去購(gòu)買(mǎi)，而這種自住者的出價(jià)期望值就是住房自住者不同的購(gòu)買(mǎi)住房支付能力。

今年十一黃金周住房銷售的失敗，還在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然以往年的套數(shù)來(lái)推銷住房。比如，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴我，只要購(gòu)買(mǎi)住房者的信心有了，再加上一定程度的促銷活動(dòng)，住房銷售的繁榮就又會(huì)出現(xiàn)。但是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是不同的，由去年的投資者為主變成了自住者為主，因此用以往的促銷方式來(lái)做是不成功的。因?yàn)樵谕顿Y者為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格是由投資者或炒作者對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及預(yù)期來(lái)決定的。如果炒作者認(rèn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，投資的預(yù)期收益高，那么就會(huì)涌入市場(chǎng)。在這種情況下，市場(chǎng)信心當(dāng)然十分重要。但是，如果是以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格由消費(fèi)者的支付能力來(lái)決定。若把房產(chǎn)價(jià)格定得過(guò)高，讓絕大多數(shù)沒(méi)有支付能力的人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是不可能的。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商的促銷政策再好，需要購(gòu)買(mǎi)住房的居民同樣無(wú)能力進(jìn)入該市場(chǎng)。因此在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望通過(guò)提振信心來(lái)誘使住房消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的。要讓住房消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的方式就是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到他們有支付能力的水平上。

同樣，不少地方政府希望以購(gòu)房?jī)?yōu)惠的政策誘使居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是不太可能的。對(duì)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，由于過(guò)高的房?jī)r(jià)超過(guò)他們的支付能力，政策對(duì)他們的優(yōu)惠，其意義并不大。還有，隨著美國(guó)次貸危機(jī)所暴露出來(lái)的房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，盡管中央政府也可能推出短期繁榮政策，但是中央政府更不愿意看到美國(guó)的“金融海嘯”在中國(guó)重演。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要想重新走上炒作或投機(jī)之路不可能，對(duì)房地產(chǎn)炒作遏制的政策不會(huì)改變。

“三率”齊降影響甚微

對(duì)于日前推出的“三率”(存貸款利率、存款準(zhǔn)備率)下降，有人說(shuō)這表明貨幣政策出現(xiàn)完全轉(zhuǎn)向，政府打出房地產(chǎn)“救市組合拳”會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本，防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。筆者認(rèn)為這些想法基本上都是一廂情愿。

第一，“三率”下降對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響幾乎微乎其微。

一是銀行的流動(dòng)性雖然增多，但這些流動(dòng)性是否一定會(huì)流入房地產(chǎn)企業(yè)，是相當(dāng)不確定的。這主要看商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。如果商業(yè)銀行認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，那么即使流動(dòng)性再高，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款仍然會(huì)十分謹(jǐn)慎，其流動(dòng)入房地產(chǎn)的貸款也不會(huì)太增加。特別是當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)泡沫引起金融海嘯的情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更為警惕。因此，流動(dòng)性的增加不一定會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二是降低貸款有利于降低房地產(chǎn)的融資成本，這是自然的。但是，0.27%的貸款利息下降，對(duì)于房地產(chǎn)的暴利來(lái)說(shuō)，這樣的貸款利率根本就可以忽略不計(jì)。貸款利息下降，主要是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。從這個(gè)意義上說(shuō)，“三率”下降對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響不會(huì)多大。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題主要是銷售迅速萎縮，而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本關(guān)系不大。因此，即使假定“三率”下降是針對(duì)房地產(chǎn)而來(lái)，其所起到的作用仍然十分有限。

第二，“三率”下降對(duì)炒房者或投資者的影響。就目前情況看，全球房地產(chǎn)泡沫都在擠破，房地產(chǎn)泡沫引起的金融危機(jī)也在四起。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)炒作有可能會(huì)血本無(wú)歸。世界都是如此，中國(guó)有沒(méi)有例外？如果沒(méi)有例外，中國(guó)房地產(chǎn)投資者在這樣的背景下是不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。我想，這是不言自明的事情。面對(duì)市場(chǎng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資者是不會(huì)輕易進(jìn)入市場(chǎng)的。況且這種幅度的貸款利率下降對(duì)他們的投資收益根本沒(méi)有多少影響，任何住房投資者都不會(huì)因?yàn)橄陆?.27%的貸款利息而貿(mào)然進(jìn)入。而且自2007年下半年以來(lái)，政府就在嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)的炒作與投機(jī)，這就使得房地產(chǎn)炒作者更是無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，無(wú)論是從市場(chǎng)客觀環(huán)境、政府的遏制政策，還是從主觀認(rèn)知來(lái)看，房地產(chǎn)炒作者都無(wú)法利用利率下降而再進(jìn)入房地產(chǎn)。因?yàn)楣墒械默F(xiàn)實(shí)早就把他們教訓(xùn)得清清楚楚了。

第三，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)住房的民眾來(lái)說(shuō)，特別是對(duì)于通過(guò)按揭貸款進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)住房的民眾來(lái)說(shuō)自然是好事。這次貸款利率下降幅度這樣高，再加上連續(xù)兩次下降貸款利息，當(dāng)然有利于減輕按揭貸款者的負(fù)擔(dān)。但是，由于他們住房早就購(gòu)買(mǎi)了，這種按揭貸款負(fù)擔(dān)減輕并不會(huì)影響房地產(chǎn)銷售的增減。

第四，“三率”下降對(duì)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住房的民眾的影響如何，是不是會(huì)鼓勵(lì)他們?cè)黾幼》啃刨J，鼓勵(lì)他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？這些民眾又分為兩類，一類是不需要貸款的，另一類是要按揭貸款的。對(duì)于前者，由于經(jīng)濟(jì)條件的關(guān)系，他們什么時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全由自己選擇，與銀行貸幣政策沒(méi)有多少關(guān)系。而在高房?jī)r(jià)時(shí)，只有這類人才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是他們與貸款利率上升與下降沒(méi)有多少關(guān)系。對(duì)于后者，則是貸款利率變化影響最大的人。但是，在目前情況下，由于房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行，因此，80%以下的絕大多數(shù)居民還是沒(méi)有支付能力進(jìn)入該市場(chǎng)。這點(diǎn)幅度的貸款利率與他們收入水平及住房心理價(jià)位差別太遠(yuǎn)，這些人光靠貸款利率小幅度調(diào)整同樣沒(méi)有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“兩率”下降對(duì)這部分購(gòu)買(mǎi)住房的居民的影響也不大。

(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

編輯：許倩xu.qian.1982@gmail.com