投資商鋪成為不少市民置業(yè)理財?shù)囊环N方式，但是商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險的投資品種。市民在商鋪投資、租賃、轉(zhuǎn)租等過程中應(yīng)當(dāng)注意防范哪些法律風(fēng)險?遇到糾紛又該如何處理?希望您可以從下面的狀況中吸取教訓(xùn)，正確解決。
　　
　　廣告承諾不兌現(xiàn)怎樣維權(quán)
　　
　　朝陽區(qū)芳菁園小區(qū)附近的瑞祥百貨商場的欠款事件可以說是時下投資商業(yè)中炒得最火的事件。3年前，業(yè)主們購買了這家商場的商鋪。當(dāng)時業(yè)主們被告知，投資3年內(nèi)，每年可拿到購房款10%的利潤，3年后如不愿繼續(xù)投資，可取回房款。去年9月，3年合同到期，460名業(yè)主沒有拿回他們的購房款——總計約2.2億元資金。開發(fā)商表示，資金緊張無力還款。這個事件在投資中并不少見，開發(fā)商當(dāng)初“宣傳廣告”中承諾的投資回報不能兌現(xiàn)時，投資者能夠采取哪些補救措施?
　　律師解答：關(guān)于商業(yè)廣告，根據(jù)《合同法》第15條第1款，它一般屬于邀約邀請，但同時該條第1款也規(guī)定了，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合邀約規(guī)定的，視為邀約，即內(nèi)容具體確定，表明經(jīng)受邀約人承諾，邀約人即受該意思表示的約束。具體到商鋪類似“每年可拿到購房款10%的利息，還有一些比如售后包租”的說法，其內(nèi)容具體確定自不必說，并且投資者之所以購買，主要是被其高收益回報所吸引。所以，可以認(rèn)為此廣告宣傳屬于邀約，它也仍然屬于合同的內(nèi)容。一旦合同的目的無法實現(xiàn)，投資者可以根據(jù)《合同法》第五十四條第二款“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”的規(guī)定主張撤銷，并根據(jù)第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，要求開發(fā)商返還購房款，并要求賠償相應(yīng)的能夠舉證的損失。
　　
　　包租商鋪收不到租金能否退房
　　
　　市民王先生購買了一間商鋪，買房合同中約定五年內(nèi)開發(fā)商替業(yè)主將商鋪出租，每年一月份和七月份向王先生支付約定數(shù)額的租金，五年后可以選擇退房或自行出租，現(xiàn)在合同已經(jīng)執(zhí)行兩年，但合同中并未約定相應(yīng)的違約責(zé)任。王先生擔(dān)心，生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金，現(xiàn)在有退房想法。
　　律師解答：由于購房人購買的房屋的期限不到五年，才兩年，退房條件尚未達(dá)到。另外購房合同中并沒有約定相應(yīng)的違約責(zé)任作保障，但你可以根據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。要求開發(fā)商支付租金，并主張逾期支付的銀行同期貸款利率計算的損失。
　　
　　開發(fā)、經(jīng)營方若為一體能否主張共同擔(dān)責(zé)
　　
　　馬先生在購買商鋪時，開發(fā)商承諾包租，但是開發(fā)商要求他與另一家房產(chǎn)經(jīng)營管理公司簽訂出租協(xié)議，但不知道可以采取什么辦法，讓有支付能力的開發(fā)商也一起共同承擔(dān)將來的租金支付義務(wù)？
　　律師解答：房產(chǎn)經(jīng)營管理公司與開發(fā)商雖然是兩個不同的法律主體，而實質(zhì)上房產(chǎn)經(jīng)營管理公司經(jīng)常是開發(fā)商臺前的“代理人”。開發(fā)商在背后操控著經(jīng)營管理公司與投資人之間的民事活動，并且是這些活動導(dǎo)致法律后果的最終承受者。但是如何揭開開發(fā)商的面紗，證明其與投資者確實存在著售后返租的行為，卻是實踐中的一大難題。只要房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)經(jīng)營管理公司在工商管理部門登記的股東名冊不完全一致，就很難證明他們兩者是同一法律實體，而售后返租的說法就無從談起。因此，股東通過絕對控股、間接投資、隱名投資等多種投資策略，就可以輕易地做到房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)經(jīng)營管理公司實質(zhì)上的“一套班子、兩塊牌子”。因此，可以委托律師對開發(fā)商和承租的這家公司的檔案進(jìn)行調(diào)查，以確定他們之間是否有牽連關(guān)系。（來源：《北京青年報》2008年4月24日編輯／劉麗琴）