摘要：商業(yè)地產(chǎn)投資目前是我國的投資熱點(diǎn)，論文建立了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)的指標(biāo)體系，并對我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了后評價(jià)分析，最后提出后評價(jià)理論方法應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)注意的問題，為今后改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃提供了幫助。
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目后評價(jià)；層次分析法
　　
　　為了適應(yīng)我國商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，解決商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域普遍投資決策水平不高，增強(qiáng)理性投資和科學(xué)決策，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，增強(qiáng)人們對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)作用的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大其影響的現(xiàn)實(shí)所需，同時(shí)為我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)理論和實(shí)踐的發(fā)展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項(xiàng)目為例，采用層次分析法進(jìn)行了該項(xiàng)目后評價(jià)研究。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高商業(yè)地產(chǎn)投資主體決策水平和實(shí)施主體管理水平的一種科學(xué)方法。
　　
　　一、層次分析法
　　
　　層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀(jì)70年代美國學(xué)者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析相結(jié)合的層次權(quán)重決策分析方法[1]。AHP在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)過程中運(yùn)用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)主要的步驟有[2]：①構(gòu)造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型一般分為三層，如圖1所示：目標(biāo)層（A）、目的層（B）、指標(biāo)層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計(jì)算權(quán)重向量并做一致性檢驗(yàn)[3-4]。
　　
　　二、后評價(jià)過程實(shí)例分析
　　
　　結(jié)合大連“萬象城”項(xiàng)目的特點(diǎn)、后評價(jià)指標(biāo)及內(nèi)容、使用范圍和實(shí)際操作情況，后評價(jià)指標(biāo)可分為一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)。一級(jí)指標(biāo)主要從技術(shù)、財(cái)務(wù)、國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境影響和管理水平來設(shè)定；二級(jí)指標(biāo)主要是一級(jí)指標(biāo)的細(xì)化。根據(jù)“萬象城”項(xiàng)目自身的具體情況和大連地區(qū)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行酌情增減，該項(xiàng)目的后評價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示。
　　XX集團(tuán)聘請了10位對該項(xiàng)目十分了解的專家或權(quán)威進(jìn)行了評價(jià)，其中有政府人員、設(shè)計(jì)院工程師、施工方的結(jié)構(gòu)工程師、監(jiān)理方咨詢工程師、招商部經(jīng)理、營銷推廣部策劃師、學(xué)校教授等專家和權(quán)威。在選擇評價(jià)方法時(shí)，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據(jù)，有些指標(biāo)具有模糊和非定量化的特點(diǎn)，對其只能進(jìn)行定性的分析與評價(jià)。由于個(gè)人的文化水平、知識(shí)結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)歷和能力大小的差異，人們對各項(xiàng)影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標(biāo) 、多方案的項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，但是AHP分析結(jié)果的質(zhì)量依賴于專家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，盡可能多找行業(yè)中的專家來共同確定判斷矩陣中的標(biāo)度。
　　1. AHP法計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重向量并做一致性檢驗(yàn)
　　后評價(jià)組對各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構(gòu)造不同層次的判斷矩陣，并分別計(jì)算最大特征根、對應(yīng)的特征向量并進(jìn)行判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)。
　　（1）A—B層次的判斷矩陣及對應(yīng)的特征向量：
　　
　　2.模糊綜合評價(jià)法計(jì)算評價(jià)結(jié)果
　　后評價(jià)組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優(yōu)，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價(jià)因素進(jìn)行評價(jià)，所組成評價(jià)人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
　?。?）專家評分。后評價(jià)組成員根據(jù)自己的對該項(xiàng)目各方面現(xiàn)狀的了解，同時(shí)參考國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的狀況進(jìn)行打分，綜合評價(jià)各單因素評價(jià)情況，由評價(jià)表得出評價(jià)分值R。
　　
　　3.評價(jià)結(jié)果分析
　　由評價(jià)得分可以看出，大連“萬象城”項(xiàng)目的技術(shù)水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財(cái)務(wù)效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項(xiàng)目是可行的，但是很多方面仍需進(jìn)一步提升和完善，尤其是財(cái)務(wù)效益，效果不是特別理想。
　　
　　四、結(jié)論
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)后評價(jià)由于涉及現(xiàn)代管理理論、費(fèi)用與效益理論、控制與反饋理論、可持續(xù)發(fā)展理論等作為理論基礎(chǔ)和分析工具，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，將來還會(huì)不斷提出許多理論和實(shí)踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)大致進(jìn)行分析研究，構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)后評價(jià)指標(biāo)體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進(jìn)一步深化研究。
　　作者單位：江福秀 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）
　　茆旭川 西華大學(xué)管理學(xué)院
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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