摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的違法行為大量存在，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須對(duì)這些違法行為加以分析，明確法律責(zé)任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。以此為基礎(chǔ)，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作落到實(shí)處，爭(zhēng)取收到實(shí)效，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展大有裨益。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；違法行為；責(zé)任
　　
　　近年來，隨著我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，從國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)逐漸上升成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用日益明顯和突出。但由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜，一些單位或個(gè)人遵法、守法的觀念淡薄，惡意侵害相對(duì)人合法權(quán)益，致使法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度得不到很好地貫徹落實(shí)；某些房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)也存在監(jiān)管不嚴(yán)、查處不力的情況，個(gè)別主管部門以罰代法，使違法者受益，國家工作人員知法犯法，違法者逃避法律制裁。當(dāng)前的住房制度改革，無不與土地、房屋有著密切的關(guān)系，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)糾紛。[1]長(zhǎng)此以往，違法行為和糾紛的大量存在必將嚴(yán)重?fù)p害我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而直接影響住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至影響到社會(huì)的穩(wěn)定。因此，必須對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違法行為加以分析，明確其法律責(zé)任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。
　　一、房地產(chǎn)違法行為概述
　　所謂房地產(chǎn)違法行為，是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。[2]房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的，違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為。
　　違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為；非法占用土地的違法行為；非法批準(zhǔn)用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的違法行為；拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的違法行為；拒不交還土地的違法行為；擅自將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法行為；不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為。
　　違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)；變相采用分解項(xiàng)目、不按時(shí)開竣工以及不履行銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；不執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，虛假出資、騙取貸款從事項(xiàng)目開發(fā)；不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自變動(dòng)建筑容積率等指標(biāo)，增加建筑面積和層數(shù)獲取額外收益；串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，在面積計(jì)算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛；虛構(gòu)或不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購房人，損害購房人的合法權(quán)益；囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購。
　　違反其它方面法律法規(guī)的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，以各種形式發(fā)布違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息，在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)的用語，做出與戶口、入學(xué)有關(guān)的承諾，在預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；違反《合同法》，采用格式條款侵害購房人的合法權(quán)益，將工程肢解成若干部分分包給幾個(gè)承包人，承包人又擅自將工程轉(zhuǎn)包；違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，捏造、散布虛偽事實(shí)損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)，串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)，虛假招標(biāo)；違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，一房多賣，面積“縮水”，公共設(shè)施擅自變更等；違反《刑法》，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進(jìn)行欺詐和商業(yè)賄賂，隱瞞利潤(rùn)，少繳稅款，偷稅漏稅。
　　違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體有不同情況：一是與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織，如隱瞞房地產(chǎn)已被查封的情況而設(shè)定抵押權(quán)的公民，違反規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等；二是房地產(chǎn)行政主管部門，如沒有法律、法規(guī)的依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的房管部門；三是其它違法主體，如非法出讓土地使用權(quán)的其他行政機(jī)關(guān)。
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的法律責(zé)任
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的違法行為主要承擔(dān)三種責(zé)任，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。
　　1.民事責(zé)任
　　房地產(chǎn)的民事責(zé)任，是指房地產(chǎn)主體違法或者違約之后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果，包括侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任等。
　　房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重做、更換或退回，賠償損失，違約金，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉等十種民事責(zé)任方式。例如，《中華人民共和國廣告法》第3條、第4條規(guī)定：“廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)合法”，“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”，第38條則規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。”據(jù)此，對(duì)于違反《廣告法》的欺騙和誤導(dǎo)行為，購房者可以要求房地產(chǎn)商承擔(dān)的民事責(zé)任包括：?履行承諾、賠償損失、退房等，這主要通過具有直接經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的各種形式體現(xiàn)出來。益?！?br/>　　2.行政責(zé)任
　　房地產(chǎn)的行政責(zé)任，是指違反房地產(chǎn)行政管理秩序，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政法律后果。違反房地產(chǎn)行政管理秩序，主要指違反土地行政管理秩序和城市房地產(chǎn)行政管理秩序，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)行政主管部門的責(zé)任和管理相對(duì)人的責(zé)任。
　　房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人承擔(dān)行政責(zé)任的形式。對(duì)于房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人來說，其基本的行政責(zé)任形式是行政處罰。種類主要有：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。這些行政處罰措施可以單獨(dú)使用，也可合并使用，但對(duì)當(dāng)事人的同一違法行為，不能施行兩次以上罰款。
　　對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員而言，其基本的行政責(zé)任形式是行政處分。包括對(duì)土地管理過程中的違法行為和城市房地產(chǎn)管理過程中的違法行為，進(jìn)行處分，具體措施包括警告、記過、記大過、降級(jí)、撤職、開除等。
　　3.刑事責(zé)任
　　刑事責(zé)任是指危害社會(huì)的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事法律后果。房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體包括個(gè)人和單位。對(duì)個(gè)人犯罪，判處的主刑有管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑；附加刑有罰金、剝奪政治權(quán)利、沒收財(cái)產(chǎn)。單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處刑罰。
　　房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體可能會(huì)觸犯的罪名包括：非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，以牟利為目的，違反土地管理法律、法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金。單位犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。
　　非法占用耕地罪：違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作它用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。單位犯非法占用耕地罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。
　　非法批準(zhǔn)征用、占有土地罪和非法低價(jià)出讓國土使用權(quán)罪：國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地或者非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處3年以上10年以下有期徒刑。
　　擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)罪：違反規(guī)定，擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接責(zé)任人員，處3年以上、10年以下有期徒刑。
　　三、結(jié)論
　　住房問題是民生問題，是一個(gè)關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)大量存在的違法行為，損害了住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象，阻礙了住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的非理性上漲，影響到了社會(huì)的穩(wěn)定。
　　誠然，僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為及其責(zé)任做出明確還是不夠的，要開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治，緊緊圍繞容易發(fā)生違法行為的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行全面清理，要以查處典型案例為工作突破口，通過查處典型案例，嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作落到實(shí)處、收到實(shí)效，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和降低高房?jī)r(jià)都大有裨益。
　　解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法問題，要靠健全法制和嚴(yán)格執(zhí)法，也要靠更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠實(shí)守信、依法開展工作。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法現(xiàn)象很多，但對(duì)此也不能全盤否定，而是要進(jìn)行引導(dǎo)，“凡是合理的東西都是現(xiàn)實(shí)的，凡是現(xiàn)實(shí)的東西都是合理的”，[3]要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)范的要求，加強(qiáng)自律，堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法犯罪行為，對(duì)行業(yè)發(fā)展起到示范作用；正確認(rèn)識(shí)和判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，自覺適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，把長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與市場(chǎng)的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來；要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，在工作中尊重、保護(hù)一切利益相關(guān)主體的權(quán)益，使自己的核心價(jià)值觀與國家提倡的價(jià)值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。
　　作者單位：山東政法學(xué)院經(jīng)貿(mào)法學(xué)院
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