業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中的新生事物，關(guān)于其性質(zhì)和法律地位的問(wèn)題，在房地產(chǎn)法律研究中一直是一個(gè)受到關(guān)注的領(lǐng)域，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)是不是一個(gè)獨(dú)立的法人，有沒(méi)有獨(dú)立的民事權(quán)利義務(wù)，可不可以成為獨(dú)立的訴訟主體，行使民事訴訟權(quán)利的問(wèn)題。
　　
　　一、 業(yè)主委員會(huì)的概述
　　
　　(一)業(yè)主委員會(huì)的概念
　　 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。它是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。
　　(二)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主代表大會(huì)的區(qū)別
　　1.聯(lián)系：都是由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，都是對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主的自治管理。
　　2.區(qū)別：業(yè)主代表大會(huì)是與業(yè)主大會(huì)等同的一個(gè)概念，是由于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主過(guò)多，由全體業(yè)主組成大會(huì)較為不便，才由業(yè)主選出代表組成大會(huì)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)。它并不是一個(gè)常設(shè)機(jī)構(gòu)，只在業(yè)主公約規(guī)定的時(shí)間召開會(huì)議，平時(shí)并不持續(xù)行使職權(quán)。而業(yè)主委員會(huì)是它的常設(shè)機(jī)構(gòu)，二者有上下級(jí)關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
　　(三)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系
　　兩者之間是一個(gè)委托代理關(guān)系，除了他們之間有監(jiān)督關(guān)系外，仍應(yīng)對(duì)其二者之間相互關(guān)系的實(shí)質(zhì)進(jìn)行分析，以準(zhǔn)確定位二者的地位，處理好在日常的物業(yè)區(qū)域管理中業(yè)主自治管理機(jī)制與物業(yè)管理公司委托管理、服務(wù)機(jī)制之間的協(xié)調(diào)共存。
　　沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，缺少了物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展基礎(chǔ)，也就談不到發(fā)揮物業(yè)管理新體制和市場(chǎng)機(jī)制的作用和效能。因此，建立業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是我國(guó)建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必然要求。
　　
　　二、國(guó)外對(duì)業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)的界定
　　
　　(一)德國(guó)模式：不具有法人資格
　　該模式認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它沒(méi)有獨(dú)立的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，不是獨(dú)立的民事主體。此團(tuán)體是住宅所有權(quán)人共同體，不具備權(quán)利能力，因而不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)主體為單個(gè)的住宅所有權(quán)人，而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國(guó)的《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國(guó)學(xué)術(shù)界認(rèn)為，該住宅所有29c74ba033d46945c5e47967f71b2e26權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體，即該團(tuán)體可以借區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國(guó)現(xiàn)行住宅所有權(quán)法規(guī)定，住宅所有人通過(guò)契約結(jié)成住宅所有人共同體即管理團(tuán)體，而非法律強(qiáng)制成立。
　　(二)法國(guó)、新加坡模式：具有法人資格，與法人無(wú)區(qū)別
　　該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權(quán)利能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。在實(shí)體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面與法人均無(wú)區(qū)別。
　　《法國(guó)住宅分居所有權(quán)法》規(guī)定，如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且，該兩名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成員。該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人資格的團(tuán)體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)。依此可知，法國(guó)在立法上認(rèn)為，全體業(yè)主當(dāng)然構(gòu)成具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體。
　　據(jù)新加坡現(xiàn)行法的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體在登記官的“區(qū)分所有權(quán)一覽書”上登記的同時(shí)就自動(dòng)設(shè)立。該管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有法人資格的實(shí)體，且具有永續(xù)性。該管理團(tuán)體可以締結(jié)任何契約，或就有關(guān)涉及共同所有財(cái)產(chǎn)的任何問(wèn)題，承擔(dān)訴訟的原告或被告。
　　(三)美國(guó)模式：具有判例實(shí)務(wù)的法人資格
　　美國(guó)傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具有法人資格，但隨著形勢(shì)發(fā)展及法律學(xué)說(shuō)的推動(dòng)，美國(guó)法院在20世紀(jì)70年代通過(guò)判例承認(rèn)該組織具有法人資格。至今，業(yè)主委員會(huì)的法人資格已于美國(guó)判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。
　　從世界各國(guó)立法及實(shí)務(wù)的情勢(shì)看，業(yè)主委員會(huì)具有明顯的法人化共同傾向?？傻贸鋈缦陆Y(jié)論：一是立法上大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)都承認(rèn)和支持成立業(yè)主委員會(huì)來(lái)解決區(qū)分所有權(quán)人有效管理其共有財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題；二是不論業(yè)主委員會(huì)是否具有法人資格，它都是作為一個(gè)民事主體存在的，具有當(dāng)事人能力，能以自己的名義起訴或應(yīng)訴。而筆者更偏向于美國(guó)模式，它能夠使業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)與維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益在理論和實(shí)踐中達(dá)到平衡。
　　
　　三、我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)的爭(zhēng)論
　　
　　我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界一直存在著爭(zhēng)議，歸納起來(lái)，主要有三種不同觀點(diǎn)：
　　(一)業(yè)主委員會(huì)屬于獨(dú)立的社團(tuán)法人
　　具體理由如下：
　　1.按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門注冊(cè)登記的有形實(shí)體組織，它有自己的章程。
　　2.現(xiàn)實(shí)中我國(guó)絕大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)都有相當(dāng)數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
　　3.業(yè)主委員會(huì)完全獨(dú)立于各個(gè)業(yè)主，享有擬制資格，能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，如對(duì)外簽訂合同、進(jìn)行訴訟等等。其行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個(gè)業(yè)主。
　　(二)業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織
　　具體理由如下：
　　1.業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，是經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該屬于《民事訴訟法》所說(shuō)的“其他組織”。
　　2.業(yè)主委員會(huì)雖然不具有法人資格，但作為一個(gè)合法組織，并非各個(gè)業(yè)主的簡(jiǎn)單聚合，有一定的組織性和穩(wěn)定性，并且長(zhǎng)期固定存在，就應(yīng)可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，在民事糾紛、爭(zhēng)議中應(yīng)享有獨(dú)立的訴訟權(quán)利，有獨(dú)立的訴訟主體資格。
　　3.業(yè)主委員會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的擬制資格，其行為的后果、責(zé)任應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　(三)業(yè)主委員會(huì)是既非法人，也無(wú)獨(dú)立訴訟主體資格的一般組織
　　具體理由如下：
　　1.業(yè)主委員會(huì)既不從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，業(yè)主也不繳納款項(xiàng)交給業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作。所以業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格，更不能成為法人。
　　2.當(dāng)在實(shí)踐中涉及糾紛訴訟事務(wù)時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會(huì)，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動(dòng)的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。
　　以筆者之拙見，觀點(diǎn)一依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于法人制度的規(guī)定不能成立。原因是雖然各地的物業(yè)管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)必須進(jìn)行必要的登記，有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門做出，即此登記為行政登記而非民事登記。而且，根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理的法律規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。而一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域就應(yīng)設(shè)立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，一個(gè)大中型城市可以劃分出許多的物業(yè)管理區(qū)域，從而存在著少則幾百家，多則數(shù)千家的業(yè)主委員會(huì)。如此一來(lái)，若將業(yè)主委員會(huì)視為一種社會(huì)團(tuán)體，將使得同一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)充斥著相類似的某某業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。因此，將業(yè)主委員會(huì)視為有法人資格的社會(huì)團(tuán)體或者沒(méi)有法人資格的社會(huì)團(tuán)體都頗為不妥。
　　觀點(diǎn)二，從我國(guó)目前的法學(xué)理論和司法實(shí)踐的發(fā)展來(lái)看過(guò)于保守。至于將業(yè)主委員會(huì)僅視為被委托人，沒(méi)有獨(dú)立訴訟主體資格的看法，在實(shí)踐中也有諸多麻煩，最終仍由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行訴訟活動(dòng)，因而并無(wú)將其作此區(qū)別的現(xiàn)實(shí)必要。
　　
　　綜上，筆者同意第二種觀點(diǎn)，即業(yè)主委員會(huì)屬于有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織。具體理由如下所述。
　　
　　四、業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織
　　
　　(一)業(yè)主委員會(huì)屬于非營(yíng)利性的非法人組織
　　1.非法人組織的含義
　　非法人組織常被法學(xué)界稱為非法人團(tuán)體。一般認(rèn)為是指不具有法人資格但以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的團(tuán)體。盡管對(duì)非法人組織在實(shí)體法上的權(quán)利能力和行為能力仍存有爭(zhēng)議，但正如上文所述，各國(guó)立法或?qū)崉?wù)上都肯定了其具有當(dāng)事人能力，具有訴訟主體資格。而業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，它與外界并不從事經(jīng)營(yíng)行為，是純粹的非營(yíng)利性的組織。
　　2.非法人組織與法人的區(qū)別
　　在我國(guó)，一般認(rèn)為，非法人組織與法人最實(shí)質(zhì)的不同在于而且只在于，它可以沒(méi)有自己獨(dú)立享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，它不具備完全的責(zé)任能力，其對(duì)外從事活動(dòng)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由其創(chuàng)辦人承擔(dān)法律后果。法人能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，是它擁有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的必然反映和結(jié)果。正因?yàn)榉ㄈ擞歇?dú)立的財(cái)產(chǎn)，所以它理所當(dāng)然地要獨(dú)立負(fù)擔(dān)由自己活動(dòng)所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。既然法人的財(cái)產(chǎn)與法人成員的財(cái)產(chǎn)以及創(chuàng)立人的財(cái)產(chǎn)是相互獨(dú)立的，因此除法律另有規(guī)定外，法人的成員或創(chuàng)立人個(gè)人對(duì)法人的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)由法人以自己的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。但是非法人組織都不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其成員或創(chuàng)立人通常要對(duì)其他組織的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。
　　3.業(yè)主委員會(huì)符合非法人組織的法律特征：
　　⑴非法人組織是依法成立并具有一定目的的組織體，其存在是全體構(gòu)成人員或上級(jí)單位為實(shí)現(xiàn)該組織總體目的和利益的法律形式。 新《物權(quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。”業(yè)主委員會(huì)成立的目的是使業(yè)主對(duì)物業(yè)自治管理權(quán)能有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)來(lái)行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中，它代表并維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
　?、品欠ㄈ私M織是具有一定穩(wěn)定性的組織體，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和組織規(guī)則，并設(shè)有代表人或管理人。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，它并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個(gè)固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。
　　⑶非法人組織是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的組織體。但這種民事權(quán)利能力和民事行為能力的享有是受到一定限制的。業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)時(shí)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并且監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。其要在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)做出決定，不應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)做出決定，如《物權(quán)法》第76條所規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)做出決定。
　?、确欠ㄈ私M織是不能完全獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的組織體，因其所支配財(cái)產(chǎn)的非獨(dú)立性及其民事責(zé)任能力的不完整性，需要由與其有法定責(zé)任關(guān)系的單位或個(gè)人負(fù)補(bǔ)充連帶責(zé)任。
　　法人承擔(dān)民事責(zé)任的前提和基礎(chǔ)便是擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但是業(yè)主委員會(huì)自身享有的財(cái)產(chǎn)并不獨(dú)立，它只是在某一期限內(nèi)由業(yè)主共同繳納相關(guān)的物業(yè)維修費(fèi)用和其他經(jīng)費(fèi)，所以業(yè)主委員會(huì)只是暫時(shí)的有相對(duì)獨(dú)立的支配管理權(quán)，因此在分擔(dān)責(zé)任時(shí)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　　(二)業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法規(guī)定的“其他組織”
　　 1.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人或其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見》第40條規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”其作為民事訴訟當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)由其主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟。
　　 2.其他組織雖然可以以自己的名義從事民事活動(dòng)，但它們本身不是民事主體，并不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，而只能由其成員承擔(dān)民事責(zé)任。民事訴訟法之所以認(rèn)為是民事訴訟主體，有當(dāng)事人地位，主要是出于方便訴訟的目的。
　　3.由此可知，業(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織，即符合法學(xué)理論上所講的非法人組織的特征和構(gòu)成要件。具體而言，業(yè)主委員會(huì)具備“其他組織”的以下構(gòu)成要件：
　?、藕戏ǔ闪?br/>　　 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！贝耸稣f(shuō)明業(yè)主委員會(huì)是依法成立的組織。
　?、朴幸欢ǖ慕M織機(jī)構(gòu)
　　 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”同時(shí)，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》以及一些地方物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章還對(duì)相關(guān)內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定，因此業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)是健全與完備的。
　?、怯幸欢ǖ呢?cái)產(chǎn)
　　依照目前我國(guó)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)除了少量的辦公和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)外，并沒(méi)有自己獨(dú)立享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)主要來(lái)源于以下三個(gè)部分：
　?、傥飿I(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理。
　?、谧≌灿貌课?、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，其屬于全體業(yè)主所有。
　?、蹣I(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。其可以從物業(yè)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得中提取，也可按業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議向業(yè)主籌集。
　　綜上所述，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)完善各個(gè)區(qū)域的立法狀況，建立健全物業(yè)管理方面的特別法律規(guī)定，促使業(yè)主委員會(huì)在理論和實(shí)踐中都能得到統(tǒng)一的定論，防止出現(xiàn)過(guò)多的分歧與爭(zhēng)議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，給予業(yè)主委員會(huì)一個(gè)準(zhǔn)確合理的法律定位，并使我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)能夠在一個(gè)法律的環(huán)境下有序地發(fā)展生存，并且擴(kuò)大和規(guī)范民事主體的種類，為業(yè)主委員會(huì)法律地位的確立奠定法律基礎(chǔ)，將業(yè)主委員會(huì)納入其他組織的范疇，讓業(yè)主委員會(huì)與其他不具有法人資格的組織一樣享有獨(dú)立的民事主體地位和訴訟主體地位。同時(shí)，亦應(yīng)協(xié)調(diào)好相關(guān)組織的法律關(guān)系。
　　(西北政法大學(xué))