房地產(chǎn)開發(fā)金融是指與商業(yè)建筑、住宅建設(shè)、以及大規(guī)模現(xiàn)有房地產(chǎn)改造相關(guān)的融資活動。
　　
　　一、發(fā)達市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)金融的主要特征
　　
　　（一）融資來源多元化
　　美國，房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資渠道有：私人投資者（養(yǎng)老金基金，保險基金，富有的個人，合資企業(yè)等）、公共投資者（房地產(chǎn)投資信托，股票市場融資，公私合營等）、私人貸款（個人貸款，銀行抵押貸款，建設(shè)貸款等）、公共貸款（再開發(fā)貸款等）、私人贈款（非盈利目標(biāo)的贈與等）、公共贈款（可支付住宅信用，稅收優(yōu)惠，歷史遺跡保護贈款等）、權(quán)益融資（運用開發(fā)商從其他項目獲得的現(xiàn)金流）及其他。
　　德國，除了抵押貸款，“二戰(zhàn)”后出現(xiàn)了新的與房地產(chǎn)金融相關(guān)的金融工具。主要有：封閉式房地產(chǎn)基金、開放式房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)公司股份。德國的封閉式房地產(chǎn)基金是根據(jù)其民法或商法成立的一般合伙制企業(yè)。
　　日本，近年來，為了改變泡沫經(jīng)濟破裂以來房地產(chǎn)市場長期低迷的狀況，日本政府致力于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。
　?。ǘ﹤鶆?wù)融資是房地產(chǎn)開發(fā)的重要融資來源，商業(yè)銀行僅是眾多貸款人之一
　　傳統(tǒng)上，投資者和開發(fā)商都會將債務(wù)最大化、股權(quán)投資最小化作為其投融資策略，這主要有以下幾個原因：（1）受到資金的限制。大部分開發(fā)商會在其資源允許的范圍內(nèi)盡力開發(fā)最大的項目。（2）債務(wù)杠桿作用越大，投資回報越高。（3）債務(wù)資本成本一般低于股權(quán)資本成本，或者至少70%與80%貸款價值比之間的差別很小。中期型債務(wù)的貸款價值比往往可以達到90%甚至更高。
　　在發(fā)達國家，商業(yè)銀行只是眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款人之一，人壽保險公司、銀行和抵押貸款公司、節(jié)儉和信貸（S&L）機構(gòu)、互助儲蓄銀行和退休基金等也為房地產(chǎn)開發(fā)提供貸款。除了貸款，公開發(fā)行公司債券和抵押票據(jù)也是房地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)融資的重要形式。
　　（三）股權(quán)融資有多種實現(xiàn)方式，公開上市只是其中之一
　　截至2007年底，在紐約證券交易所掛牌的上市公司近4000家，嚴(yán)格意義的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司只有12家，其中美國房地產(chǎn)開發(fā)股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在東京證券交易所掛牌的上市公司中，不動產(chǎn)公司98家；上海證券交易所有上市公司864家，其中房地產(chǎn)公司37家。香港證券交易所房地產(chǎn)上市公司的市值占總市值的比重為13.26%。
　　
　　二、我國房地產(chǎn)開發(fā)金融發(fā)展?fàn)顩r和問題
　　
　?。ㄒ唬┌l(fā)展現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)金融發(fā)展很不平衡，服務(wù)能力整體薄弱
　　我國現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道以銀行信