司徒瑞芳

摘要近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“假按揭”現(xiàn)象頻繁發(fā)生,對(duì)消費(fèi)者和銀行的利益造成了嚴(yán)重侵害,也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展構(gòu)成了巨大威脅,因此,妥善解決“假按揭”現(xiàn)象已成為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要內(nèi)容之一。本文將對(duì)“假按揭”現(xiàn)象的成因進(jìn)行深入的分析和研究,并對(duì)其相關(guān)的法律責(zé)任進(jìn)行剖析,以期為妥善解決“假按揭”現(xiàn)象提供參考。

關(guān)鍵詞假按揭 詐騙 民事責(zé)任 刑事責(zé)任

中圖分類號(hào):D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-0592(2009)11-253-02

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展帶來(lái)許多新生的現(xiàn)象和問(wèn)題,尤其房?jī)r(jià)的高漲使民眾難以再依靠銀行里稀薄的存款去支付購(gòu)房款,房地產(chǎn)按揭已經(jīng)成為我國(guó)購(gòu)房者的主要融資方式。我國(guó)房地產(chǎn)按揭的歷史并不長(zhǎng),相關(guān)的法律和制度尚有缺陷,許多不法房地產(chǎn)開發(fā)商趁機(jī)鉆空子,通過(guò)“假按揭”去謀取不法利益。“假按揭”現(xiàn)象頻繁發(fā)生,既嚴(yán)重侵害購(gòu)房消費(fèi)者和銀行業(yè)的利益,又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展構(gòu)成巨大的威脅,甚至干擾國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常調(diào)控。本文將對(duì)“假按揭”現(xiàn)象的成因進(jìn)行深入的分析和研究,并對(duì)其相關(guān)的法律責(zé)任進(jìn)行剖析,以期為妥善解決“假按揭”現(xiàn)象提供參考。

一、假按揭的定義與成因

按揭,是香港學(xué)者對(duì)源于英美法中的Mortgage制度的音譯,mortgage是英美法中重要的擔(dān)保制度之一。在我國(guó),因物權(quán)法定的制約,按揭的含義與英美國(guó)家有所不同。依通說(shuō),我國(guó)的房地產(chǎn)按揭,是指購(gòu)房人(按揭人)、售房人(第三人)與銀行(按揭權(quán)人)簽訂有關(guān)合同,約定購(gòu)房人將具已經(jīng)預(yù)付部分房款的房產(chǎn)的全部權(quán)益設(shè)定抵押作為購(gòu)房人按期清償銀行貸款的擔(dān)保,售房人對(duì)購(gòu)房人的貸款承擔(dān)不可撤銷的保證責(zé)任,在購(gòu)房人不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí),銀行有權(quán)處分該抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。從現(xiàn)行的法律規(guī)定看,房地產(chǎn)按揭的性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)抵押。而“假按揭”,一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假的購(gòu)房合同、購(gòu)房人情況等材料,騙取銀行信用并非法獲得銀行按揭貸款的行為。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)商制造“假按揭”現(xiàn)象的成因有以下五個(gè):

(一)變通取得開發(fā)貸款,彌補(bǔ)開發(fā)資金的不足

房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金相對(duì)龐大,一般開發(fā)商在支付完土地出讓金后,可能資金已經(jīng)剩余無(wú)幾,勉強(qiáng)興建了幾層樓后,必須獲得新資金注入,方能繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。由于銀行對(duì)于商品房開發(fā)貸款一般要求比較嚴(yán)格,手續(xù)繁多,申請(qǐng)期過(guò)長(zhǎng),而住房按揭貸款相對(duì)手續(xù)簡(jiǎn)單省時(shí),此時(shí)開發(fā)商就會(huì)選擇不惜偽造按揭材料騙取大量按揭貸款,即通過(guò)“變通”的手段取得開發(fā)貸款,以便早日順利完成開發(fā)建設(shè),獲取更大的利潤(rùn)。

(二)緩和樓盤銷售的困境,迅速盤活資金

在所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷窘境時(shí),在資金壓力之下,有的房地產(chǎn)開發(fā)商就可能實(shí)施“假按揭”,迅速盤活資金,先償還即將到期的房地產(chǎn)貸款。再將這些已經(jīng)被“按揭”的房產(chǎn)繼續(xù)對(duì)外出售,并利用出售所得資金向銀行償還貸款本息。

(三)單純?yōu)樵p騙銀行貸款而實(shí)施“假按揭”

有的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)初期或者過(guò)程中,對(duì)不愿或無(wú)能力繼續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,通過(guò)偽造購(gòu)房人材料申請(qǐng)“假按揭”貸款,騙取巨額資金之后即卷款而逃。

(四)節(jié)約利率成本,減輕還貸壓力

國(guó)家為鼓勵(lì)住房消費(fèi),個(gè)人住房貸款的利率要明顯比開發(fā)貸款低,兩者利率相差將近甚大,且銀行向開發(fā)商貸款一般期限不超過(guò)5年,而個(gè)人住房貸款最高年限為30年。所以有些開發(fā)商選擇以“假按揭”方式套取銀行貸款不僅可以極大降低貸款利率成本,還可以很大程度上減輕將來(lái)的還貸壓力。

(五)部分銀行的縱容與銀行職員的不法行為

現(xiàn)實(shí)中,部分銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù),降低按揭貸款門檻,放松對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查,甚至未辦理抵押登記手續(xù)就發(fā)放按揭貸款,客觀上縱容了假按揭的發(fā)生。而部分銀行工作人員也誤認(rèn)為,這些開發(fā)商即使是做“假按揭”也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,為了所謂的業(yè)務(wù)增量,也為了“照顧”大客戶,當(dāng)作一種“非惡意的、較良性的假按揭”而予以配合。另外,少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題,與包工頭、開發(fā)商惡意串通,內(nèi)外勾結(jié),甚至私下交易,對(duì)開發(fā)商的“造假”睜只眼閉只眼,放縱假按揭的發(fā)生。

二、開發(fā)商在“假按揭”中的法律責(zé)任

“假按揭”涉及到開發(fā)商、借款人、銀行三方法律主體,三者之間的法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜,我國(guó)的相關(guān)法律和制度亦不夠完善,給各方的法律責(zé)任分析帶來(lái)一定的難度。合理確定“假按揭”的責(zé)任人,公平處理按揭各方的關(guān)系,在追究“假按揭”的當(dāng)事人法律責(zé)任中顯得至關(guān)重要。本文主要闡述開發(fā)商在“假按揭”中的法律責(zé)任。

從銀行貸款流程上看,開發(fā)商在“假按揭”和真按揭中提供的各項(xiàng)手續(xù)基本上是相同的,包括商品房買賣合同、購(gòu)房人身份證明、工資(收入)證明、首期款收據(jù)等。從表面上而言,這些手續(xù)基本健全,完全符合銀行貸款的各項(xiàng)要求,在開發(fā)商的有意操作下,也可以辦理按揭手續(xù)。然則最根本的問(wèn)題是,“假按揭”所依據(jù)的基礎(chǔ)——商品房買賣關(guān)系是虛假的,所以“假按揭”應(yīng)是無(wú)效的,甚至是非法的。如果是開發(fā)商和借款人串通偽造商品房買賣合同,而發(fā)生訴訟時(shí),名義借款人提出其并未簽署借款合同、抵押合同的,或是開放商通過(guò)偽造借款人簽名進(jìn)行“假按揭”的,就有可能導(dǎo)致法院認(rèn)定借款、抵押合同不成立或者不生效,進(jìn)而使銀行可能喪失對(duì)抵押房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此時(shí)承擔(dān)還款責(zé)任的往往只能是開發(fā)商,然而開發(fā)商的這種假按揭行為是要承擔(dān)刑事責(zé)任,還是僅承擔(dān)民事責(zé)任呢,還有待商榷。

(一)民事責(zé)任

對(duì)于“假按揭”貸款,銀行在事先不知情,即為善意第三人的情況下,如果提起訴訟,想要優(yōu)先受償,必須對(duì)抵押物進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。即使在訴訟中出現(xiàn)抵押被認(rèn)定無(wú)效或不生效的情況下,由于采取了保全措施,根據(jù)我國(guó)相關(guān)的司法解釋,對(duì)于已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn),不得重復(fù)查封,也可以實(shí)際上優(yōu)先受償。銀行在與開發(fā)商對(duì)某一項(xiàng)目簽訂按揭合作協(xié)議時(shí),往往都會(huì)約定由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任或其他責(zé)任。即使出現(xiàn)借款合同無(wú)效或不生效或不成立的情況,名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任,因銀行可以證明貸款已實(shí)際發(fā)放,并撥入開發(fā)商賬戶內(nèi),如果開發(fā)商不能提供充足的相反證據(jù)證明其能免除責(zé)任,則法院很有可能判令開發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。銀行可以依據(jù)此判決結(jié)果申請(qǐng)執(zhí)行,拍賣抵押物,達(dá)到優(yōu)先受償?shù)哪康摹?/p>

(二)刑事責(zé)任

有人認(rèn)為,“假按揭”的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商利用虛假購(gòu)房合同,并以虛假購(gòu)房人的名義,套取銀行個(gè)人住房抵押貸款,其行為構(gòu)成金融貸款詐騙罪。首先,“假按揭”的作假開發(fā)商均是以非法占有銀行貸款為目的,符合金融貸款詐騙罪的主觀構(gòu)成要件;其次,“假按揭”的主要運(yùn)作形式不外乎制作虛假商品房買賣合同,并以虛假購(gòu)房者的名義向銀行套取個(gè)人住房按揭貸款,符合金融貸款詐騙罪的客觀構(gòu)成要件。

但是,由于貸款詐騙罪的犯罪主體必須是年滿16周歲的自然人,單位不能成為本罪的犯罪主體,因此開發(fā)商的金融貸款詐騙罪是不成立的,只能以此罪名追究開發(fā)商的法人代表或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)者的法律責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國(guó)法院審理金融犯罪案件工作座談會(huì)紀(jì)要》的通知(法[2001]8號(hào))的有關(guān)解釋,對(duì)于單位十分明顯地以非法占有為目的,利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款,符合刑法第二百二十四條規(guī)定的合同詐騙罪構(gòu)成要件的,應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪定罪處罰。

上述解釋明確了應(yīng)以合同詐騙罪對(duì)開發(fā)商進(jìn)行定罪處罰,但筆者認(rèn)為以此司法解釋來(lái)給開發(fā)商定罪,也存在不妥之處。因?yàn)楹贤p騙罪雖然沒(méi)有犯罪主體的要求,但是一般認(rèn)為合同詐騙罪的犯罪主體應(yīng)限于合同的當(dāng)事人,而在 “假按揭”中,有些開發(fā)商并非借款合同的當(dāng)事人,因此,開發(fā)商不符合該罪的犯罪主體,即不構(gòu)成合同詐騙罪,這樣就難以此罪名去追究其刑事責(zé)任。

筆者認(rèn)為,開發(fā)商的行為即使不能成立金融貸款詐騙罪或合同詐騙罪,但是仍能以一般詐騙罪來(lái)追究其刑事責(zé)任。以上三個(gè)罪名都要求行為人以非法占有為目的,適用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法,騙取數(shù)額較大公私財(cái)物,三者之間是特殊與一般的關(guān)系。開發(fā)商通過(guò)“假按揭”手段獲取銀行的貸款,犯罪客體和犯罪主體均符合詐騙罪的構(gòu)成要件,但對(duì)于其客觀方面和主觀方面是否符合詐騙罪的構(gòu)成要件,則要根據(jù)具體的案情再進(jìn)行具體分析。如果開發(fā)商的行為達(dá)到了合同詐騙罪的構(gòu)成要件,則以合同詐騙罪定罪處罰;如果沒(méi)有達(dá)到合同詐騙罪的要求,但達(dá)到了詐騙罪的構(gòu)成要件,則應(yīng)該以詐騙罪定罪處罰。因此,以詐騙罪來(lái)追究開發(fā)商的刑事責(zé)任亦是合適的。

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