吳云峰

摘要于2007年開始在美國全面爆發(fā)的“次貸危機(jī)”的影響已經(jīng)擴(kuò)大到全球,并隨之產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī),對(duì)世界實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊。中國作為最大的發(fā)展中國家,在這場(chǎng)危機(jī)中也深受其害,尤其是與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)來說,更是損失巨大。房地產(chǎn)業(yè)本身又影響著眾多社會(huì)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)。如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī),渡過難關(guān),已經(jīng)成為所有房地產(chǎn)人甚至普通居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題。本文通過對(duì)金融危機(jī)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,并結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況提出了應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞金融危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類號(hào):F832文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 引發(fā)全球金融危機(jī)的美國次貸危機(jī)

1.1 次貸危機(jī)的定義

次貸危機(jī)(subprime lending crisis)又稱次級(jí)房貸危機(jī)、次級(jí)房貸風(fēng)暴、次級(jí)按揭風(fēng)暴、二房風(fēng)暴、二房危機(jī)。

為緩解次貸風(fēng)暴及信用緊縮所帶來的各種經(jīng)濟(jì)問題、穩(wěn)定金融市場(chǎng),美聯(lián)儲(chǔ)幾月來大幅降低了聯(lián)邦基金利率,并打破常規(guī)為投資銀行等金融機(jī)構(gòu)提供直接貸款及其他融資渠道。美國政府還批準(zhǔn)了耗資逾1500億美元的刺激經(jīng)濟(jì)方案,另外放寬了對(duì)房利美、房地美(美國兩家最大的房屋抵押貸款公司)等金融機(jī)構(gòu)融資、準(zhǔn)備金額度等方面的限制。

1.2 次貸危機(jī)的原因

利息上升,以至于增大了還款的壓力,還款壓力的增大讓很大一部分本來信用就不好的用戶出現(xiàn)違約的可能,對(duì)銀行貸款的收回造成影響的危機(jī)。但是這個(gè)回報(bào)高有一個(gè)很大的前提,就是美國房?jī)r(jià)不斷上漲。房?jī)r(jià)不斷上漲,樓市大熱,雖然這些次級(jí)按揭貸款違約率是比較高的,但放貸的機(jī)構(gòu)即使收不回貸款,也可以把抵押的房子收回,再次出售,因?yàn)闃鞘写鬅?房?jī)r(jià)不斷漲。2006年開始,美國樓市開始掉頭,房?jī)r(jià)開始下跌,購房者難以將房屋出售或通過抵押獲得融資。即便放貸的機(jī)構(gòu)錢收不回來,將抵押房收回,再次出售也無法彌補(bǔ)放貸后的損失。那么,由此發(fā)行的債券,也無升值空間,因?yàn)榕c它關(guān)聯(lián)著的貸款無法收回。之前購買這些債券的機(jī)構(gòu)也跟著損失。很多投資銀行,對(duì)沖基金都買了這些債券或者是由這些債券組成的投資組合,導(dǎo)致很大損失。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

應(yīng)該說,從2007年到今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看,我們可以判定:我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期,步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段,也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”,而不是我國房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看,我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面:(1)泡沫成份開始收縮,市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力,一些城市的房?jī)r(jià)開始下降。(2)成交量萎縮,空置率上升。(3)緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。(4)市場(chǎng)開始走向分化,一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。(5)房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難。

3 金融危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)作為世界性金融危機(jī)深度影響的產(chǎn)業(yè)之一,面臨著確立發(fā)展目標(biāo)和找尋前進(jìn)道路的艱難選擇,盡管房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的定位有一定的爭(zhēng)議,但從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)角度來看,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)支持中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用。1998年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率也穩(wěn)步上升。根據(jù)世行數(shù)據(jù),1997-2008年間,房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到13%,其增長(zhǎng)速度和貢獻(xiàn)率在各大主要行業(yè)中排在前列。2008年盡管受到宏觀經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響,全國仍完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元,同比增長(zhǎng)20.9%,其中,商品住宅完成投資22081億元,同比增長(zhǎng)22.6%,遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)速度和其它大部分行業(yè)的投資增速。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方政府財(cái)政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等同樣作出了重大的貢獻(xiàn),土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成為各大城市財(cái)政收入的重要組成部分,為城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善提供了大量的資金。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元,占全國財(cái)政收入的1/4左右,而在部分城市這一比例甚至達(dá)到50%。

從現(xiàn)實(shí)情況來看,唯有房地產(chǎn)業(yè)振興才能更好的抵御危機(jī)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2008年,在全球金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下,我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變得異常嚴(yán)峻,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)大幅的滑坡,四季度GDP增長(zhǎng)速度下降到6.8%,為十年來最低點(diǎn)。各個(gè)行業(yè)中出口行業(yè)受到的沖擊最大,由于國外主要經(jīng)濟(jì)體紛紛陷入衰退,導(dǎo)致外部需求急劇萎縮,導(dǎo)致我國出口出現(xiàn)了大幅度的下降,2009年1月份出口額同比大幅下滑了17.5%,為近三十年罕見。在此背景下,全力保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、GDP增長(zhǎng)保八就成為政府2009年最為緊迫的任務(wù)。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),離不開房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與振興。 房地產(chǎn)業(yè)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以直接帶動(dòng)建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、木材、化工等建材業(yè)發(fā)展,帶動(dòng)配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和整個(gè)城市建設(shè)的發(fā)展,間接帶動(dòng)裝修業(yè)、消費(fèi)品工業(yè)和商業(yè)、文化教育的發(fā)展,其產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù),其興衰將直接影響到這些行業(yè)的景氣度。因此,重振中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵。這也促使政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變,(下轉(zhuǎn)第192頁)(上接第181頁)從調(diào)控轉(zhuǎn)向扶持,2009年房地產(chǎn)業(yè)作為保證宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)而將被高度重視。

從影響來看,如弱化房地產(chǎn)支柱行業(yè)地位將產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。國家制定十大行業(yè)振興規(guī)劃,如果房地產(chǎn)業(yè)不能進(jìn)入十大行業(yè),其支柱性行業(yè)地位將被弱化,果真如此,在目前的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,將對(duì)中國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響:首先,將影響到社會(huì)的穩(wěn)定。金融危機(jī)以來,我國大批中小企業(yè)倒閉,大量工人失業(yè),這個(gè)問題如果不能穩(wěn)妥解決將直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)能夠吸納大量的業(yè)人口,房地產(chǎn)業(yè)如果能夠迅速復(fù)蘇,將大量減少失業(yè)人口數(shù)量,從而消除社會(huì)隱患。 其次,房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷,將直接導(dǎo)致政府財(cái)政收入增長(zhǎng)緩慢,地方政府收入甚至出現(xiàn)大幅縮水。2008年由于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,土地出讓收入同比減少了20%,政府收入減少了2400億元。地方政府財(cái)政收入縮水程度更為嚴(yán)重。財(cái)政收入下降將制約國家2009年加大投資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策實(shí)施力度。 總而言之,我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)的地位不容否認(rèn),在目前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨困境的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)的振興是重振經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵,房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)得到相應(yīng)的支持。

4 我國房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對(duì)金融危機(jī)

世界金融危機(jī)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整波動(dòng)較大,對(duì)于企業(yè)而言應(yīng)做好多方面的工作和準(zhǔn)備。首先是策略上要進(jìn)行主動(dòng)的降價(jià)促銷活動(dòng),其次是要保持用穩(wěn)定的心態(tài)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需意義重大。面對(duì)來勢(shì)洶涌的世界金融危機(jī),房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì),政府應(yīng)采取哪些措施來保障行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定和民眾住房問題的解決,這是一個(gè)緊迫而重要的課題。應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展危機(jī),各方都要采取積極的行動(dòng)。(1)加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空。(2)經(jīng)濟(jì)力爭(zhēng)“保八”,千方百計(jì)穩(wěn)定就業(yè)和居民收入。(3)鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰,大幅提高市場(chǎng)集中度。(4)營造良好的外資投資環(huán)境,限外政策可以考慮放松。(5)繼續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,盡快推出REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)。(6)企業(yè)要通過加強(qiáng)自身實(shí)力做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

在世界金融危機(jī)籠罩下,中國的房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重受到影響,價(jià)格方面的調(diào)整還不是很關(guān)鍵,最嚴(yán)重的是成交量減少了大半。開發(fā)商的生存環(huán)境受到了極大的挑戰(zhàn),如果沒有充足的資金和完備的遠(yuǎn)景規(guī)劃,是很難生存下去的。所以開發(fā)商應(yīng)該是積極調(diào)整好心態(tài),平穩(wěn)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn),并逐步改善自身經(jīng)營管理,通過多方面、多渠道打開市場(chǎng)銷路,采取靈活多變的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù),勇于適應(yīng)樓市的冬天。

5結(jié)論

面對(duì)全球金融海嘯,政府應(yīng)當(dāng)積極調(diào)整政策,在拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間的同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,良性競(jìng)爭(zhēng),要穩(wěn)定并增加居民收入,繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)本身也應(yīng)當(dāng)清醒的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì),在國家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下,本著靈活原則繼續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行改革和創(chuàng)新,以度過寒冷又漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)寒冬。

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