陳速奇

一、引言

住房貸款(home loan),是指銀行及其他金融機構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持,通常以所購房屋作為抵押。

住房貸款一直以來被公認(rèn)為風(fēng)險很低,但隨著近幾年房地產(chǎn)的不穩(wěn)定發(fā)展和住房貸款的過快發(fā)展,其潛在的風(fēng)險日益增大,且日益趨向明顯化。由此引發(fā)了住房貸款的各種風(fēng)險。就目前我國住房貸款的情況來看,我國房貸風(fēng)險大致分為銀行流動性風(fēng)險、客戶信用風(fēng)險、交易真實性風(fēng)險、貸款操作性程序風(fēng)險。而其中最重要并應(yīng)該引起重視的是流動性風(fēng)險。目前我國住房貸款的二級市場還處在萌發(fā)階段,住房貸款的債權(quán)不易變現(xiàn),這就為住房貸款的銀行或是金融機構(gòu)帶來了許多流動性的難題。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,住房貸款的流動性風(fēng)險,是指貸款人持有的住房貸款債權(quán)不易變現(xiàn),而導(dǎo)致提供貸款的銀行或是金融機構(gòu)無力為資產(chǎn)的增加或負(fù)債的減少提供融資,導(dǎo)致無法以合理的成本吸收負(fù)債或以合理的收益變現(xiàn)資產(chǎn)來滿足儲戶取款、客戶合理的貸款或其他及時的現(xiàn)金要求而使提供房貸的金融機構(gòu)遭受可能的損失或引發(fā)危機的可能性。住房貸款的流動性風(fēng)險屬于復(fù)合風(fēng)險,是住房貸款中一系列問題和矛盾顯露、激化的結(jié)果。它具有不確定性強、隱蔽性高、沖擊力大、突發(fā)性和加速性等特點。因此認(rèn)識到住房貸款流動性風(fēng)險的嚴(yán)重性并對其加以分析,對我國房貸市場的順利穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

二、住房貸款流動性風(fēng)險分析

當(dāng)前,在房貸市場快速發(fā)展的情況下,我國的房貸銀行和金融機構(gòu)面臨著資金流動性泛濫和盈利壓力大的難題,于是為了防范這種風(fēng)險的發(fā)生,各房貸機構(gòu)紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。然而,隨著房地產(chǎn)市場的大幅度波動,個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險也開始加大。對于房貸銀行和金融性機構(gòu)來說,個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高,會在很大程度上為房貸機構(gòu)帶來流動性風(fēng)險。

目前,我國的房貸流動性風(fēng)險的具體表現(xiàn)為房貸銀行和金融機構(gòu)中長期貸款比例過大,缺乏及時融資的手段和渠道,導(dǎo)致其資金不足以應(yīng)付房貸市場的需要。由經(jīng)驗得出,個人住房貸款的快速增長和房貸比率在信貸中的迅速提升,可能會帶來流動性風(fēng)險。目前有一些中小房貸機構(gòu)開始出現(xiàn)暫時性的資金緊張,已經(jīng)開始產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

一般情況下,個人房貸的持續(xù)期為20年-30年,而從我國的實際情況看,我國個人的房貸持續(xù)期平均為15年,這在一定程度上了緩解了我國房貸市場可能出現(xiàn)的流動性風(fēng)險。同時在金融經(jīng)濟(jì)危機的影響下,市場經(jīng)濟(jì)低迷,銀行存款利率較低,甚至出現(xiàn)負(fù)利率,很多借款人選擇提前還款銀行,因此我國房貸發(fā)放金額和回收金額的效率較高,且態(tài)勢發(fā)展良好,一直呈現(xiàn)上升的趨勢,這在一定程度上緩解甚至消除了我國房貸市場可能出現(xiàn)的流動性風(fēng)險。

從房貸銀行和金融機構(gòu)的中長期貸款結(jié)構(gòu)來看,我國的住房貸款金額已接近中長期貸款總額的50%左右。換句話說,我國住房貸款的快速增長伴隨著其他中長期貸款的較慢增長,甚至是下降。目前,我國政府對信貸市場的宏觀調(diào)控力度加大,固定資產(chǎn)投資增速下降,商業(yè)銀行基本建設(shè)貸款、技術(shù)改造貸款等中長期貸款增速明顯回落。這也在一定程度上為房貸的發(fā)展留出了大量的可利用資金,為我國房貸市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。

三、住房貸款流動性風(fēng)險隱患

住房貸款流動性風(fēng)險是指銀行在辦理住房抵押貸款過程中,因各種因素的影響使作為抵押品的住房不能及時變現(xiàn),貸款不能及時回流,致使銀行信貸資金遭受損失。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展下一種特殊的商品。作為固定資產(chǎn)的一部分,房地產(chǎn)具有投資額高、生產(chǎn)周期長、受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大的特點,這就決定了住房貸款的抵押融資量大、貸款期限長的特征,雖然住房貸款都有住房作為抵押,但貸款的營利性和安全性依然不能得到有效地保障,因此信貸機構(gòu)這種在住房上發(fā)放長期貸款的行為,仍然帶有較大的流動性風(fēng)險。

為保證我國房貸市場的順利進(jìn)行,我國中國人們銀行于1998年5月公布了《個人住房貸款管理辦法》其中規(guī)定:“商業(yè)銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主,借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)?！蔽覈姆抠J市場具有三大特點:房貸對象為個人,其目的就是為了購買住房;貸款期限長,一般以5年-30年為主;還款方式以按月歸還本息為主。由于我國房貸市場存在的這種特殊的環(huán)境,房貸的風(fēng)險較為普遍。根據(jù)我國金融環(huán)境餓現(xiàn)狀。目前,我國的信用體系還不健全,房貸信用不完善,房貸銀行和金融機構(gòu)融資渠道窄,不能提供足夠資金支撐。同時,我國的個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性的流動性風(fēng)險特征,增加了房貸的風(fēng)險,給我國開展房貸的管理是實際操作工作帶來了很大的困難,同時也阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。

三、住房貸款流動性風(fēng)險的應(yīng)對舉措

2008年以來,金融危機蔓延全球,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,運作資金緊張,房貸風(fēng)險明顯地顯現(xiàn)出來。為防范住房貸款流動性風(fēng)險,針對我國房貸市場的特點和自有缺陷,要做好住房貸款流動性風(fēng)險的應(yīng)對舉措。

(一)我國政府要加強對房地產(chǎn)市場和房貸市場的監(jiān)管力度,出臺利于我國房貸市場健康穩(wěn)定發(fā)展的法律法規(guī)。

1.政府作為我國房貸市場發(fā)展的政治性支撐,在房貸市場的風(fēng)險防范中占有重要的地位。一直以來,我國政府把改善人民的生活居住條件作為重要的政策目標(biāo),鼓勵人們購買自住房。但是,在現(xiàn)在住房逐漸商品化和經(jīng)濟(jì)化的前提下,大多數(shù)中低收入者有時根本無法提供首付款,或者根本達(dá)不到房貸機構(gòu)的貸款標(biāo)準(zhǔn)。在此情況下,政府應(yīng)該借鑒美國房利美、香港HKMC等政府信用金融機構(gòu)的成功經(jīng)驗,建立一套由政府作為主導(dǎo)的金融信貸機構(gòu),給予政策性扶持,使之可以籌集到低成本的資金,并作為承擔(dān)中低收入者住房貸款的主要機構(gòu)。

2.我國的住房貸款發(fā)展到現(xiàn)在,房貸的流動性風(fēng)險已經(jīng)較為明顯的顯現(xiàn)出來,因此房貸的信用問題就成為政府的關(guān)注所在。在房貸的流動性風(fēng)險的開始階段,對于我國政府設(shè)立的專門扶植機構(gòu),要提供完全的百分百的信用支撐。我國政府要根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有狀況,將房貸市場信用體系的建立作為一項重要工作來進(jìn)行。聯(lián)合各個行業(yè)部門,集合集體的力量,共同完善、健全信用體系,逐步建立全國范圍內(nèi)完整的政府信用個人信用體制。

(二)房貸銀行和金融機構(gòu)要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目和住房貸款的審核,并對房貸的資金流通進(jìn)行監(jiān)管。

房貸銀行和金融機構(gòu)在發(fā)放貸款前,要成立專門的審核、調(diào)查和監(jiān)管小組,對涉及房地產(chǎn)項目的開發(fā)、企業(yè)情況等各個方面進(jìn)行審查,以保證房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。同時要切實提高房貸管理水平,加強對房貸的全過程監(jiān)管。對貸款人的工作情況和收入情況等影響房貸的各個方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查,貸款人的資產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險承受能力進(jìn)行全面評估。對房貸資金的去處做好監(jiān)管,并加強對房貸抵押住房做好定期核查,貸款人還款時要落實好還款來源。

(三)完善住房信貸風(fēng)險管理,減少由于貸款人引起的流動性風(fēng)險。

目前,我國的住房貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,從長遠(yuǎn)看來,我國的住房貸款還有很大的發(fā)展空間。因此做好住房信貸風(fēng)險管理和房貸機構(gòu)的風(fēng)險管理也成為解決房貸流動性風(fēng)險的有效對策。

首先,要建立一整套完整的個人或是企業(yè)的信用體系,其中包括信用登記制度、信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等,并出臺相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范。同時,房貸銀行和金融機構(gòu)為了化解信用和流動性風(fēng)險,必須在住房貸款的過程中扮演好信用機構(gòu)的角色,建立專業(yè)化、規(guī)范化,初具規(guī)模的貸款人的信用的數(shù)據(jù)庫,為信用管理打好基礎(chǔ)。