劉東升

一、經(jīng)濟(jì)下滑陰影下的呼包鄂房地產(chǎn)業(yè)

2008年無疑是中國經(jīng)濟(jì)最為困難的一年，受國際金融危機(jī)影響，我國的GDP從連續(xù)4年的二位數(shù)增長回落到三季度的9.9％。在內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)最為活躍的呼包鄂金三角地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，以呼和浩特市為例：截至2008年10月底，商品房竣工面積247.66萬平米，銷售面積比竣工面積下降151.96萬平米，空置商品房204.4萬平米，同比增長61.68％。高空置率使呼包鄂三市房地產(chǎn)業(yè)面臨資金回收困難，資金運(yùn)作鏈條處于斷裂的邊緣。呼和浩特市房價(jià)漲幅也從2007年的全國第1變?yōu)?008年的全國倒數(shù)第2；包頭市房價(jià)比2007年同期每平方米降低200-300元；鄂爾多斯市更是由2007年峰值每平方米近5000元降至目前均價(jià)4000元左右，與此對(duì)應(yīng)的三市房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鋼材的價(jià)格也持續(xù)下跌，三個(gè)月內(nèi)下降了30％—40％，而三市租房價(jià)格比2007年普漲20％—30％，也從側(cè)面反映出購房者相對(duì)減少的局面。這是2004年以來三市房地產(chǎn)業(yè)的最低點(diǎn)，三市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從快速上升階段到下降調(diào)整的過程。

2008年10月初，西安首先推出為購房補(bǔ)貼的刺激房地產(chǎn)政策，隨著國際金融危機(jī)的日益加深，為遏制經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，國務(wù)院又適時(shí)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十大措施，措施之首就是投資9000億元建設(shè)保障性住房，緊接著國家又出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)利好政策包括：購買90平方米第一套住房契稅下調(diào)1％，暫免征印花稅、土地增值稅，個(gè)貸首付下降為20％，個(gè)貸利率下調(diào)0.27百分點(diǎn)，個(gè)貸利率為基準(zhǔn)利率的0.7倍等政策措施。綜合分析這一系列的政策措施，不難看出，其主要目的只是鼓勵(lì)消費(fèi)而不是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的救市。于是就形成呼包鄂三市房地產(chǎn)項(xiàng)目目前的局面：待建項(xiàng)目因經(jīng)濟(jì)前景不明朗而暫停，已建項(xiàng)目因資金鏈緊張而被迫停工，銷售項(xiàng)目在煎熬，因?yàn)殇N售價(jià)格已接近成本，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)月最好也就銷售幾套。三市的購房者在觀望，因?yàn)榘l(fā)達(dá)城市房價(jià)下降成不爭的事實(shí)，國家出臺(tái)的降息、免稅、個(gè)貸政策和房價(jià)下跌趨勢比起來根本不值一提。以呼和浩特為例，上述措施僅使一套30萬元的房子省下不到3000塊錢，這讓購房者對(duì)國家出臺(tái)的政策置若罔聞，購買更加謹(jǐn)慎。蕭條成為三市房地產(chǎn)業(yè)的主流，三市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬。

二、形成呼包鄂房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的根源

(一)三市地方政府的土地財(cái)政政策導(dǎo)致人為推高房價(jià)，購房者無力購房

內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，引發(fā)呼包鄂三市的快速崛起，三地房地產(chǎn)業(yè)更是風(fēng)生水起。以呼和浩特市為例，房價(jià)從2004年均價(jià)1590元上升至2008年的均價(jià)3165元，平均年上漲14.7％，但10月份高達(dá)60％多的空置率，從源頭上說明市場供求極端不平衡，導(dǎo)致這種不平衡的原因是什么?理論上房地產(chǎn)增長是一致的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)需求是剛性的，國家也一直倡導(dǎo)居者有其屋，即使有經(jīng)濟(jì)下滑的陰影，呼和浩特市房地產(chǎn)不應(yīng)有如此高的空置率。從構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的土地、材料、勞務(wù)、稅費(fèi)等相關(guān)影響因素分析，材料、勞務(wù)、稅費(fèi)等都在可控范圍內(nèi)，屬確定性因素，其增長是可以預(yù)見的。但地價(jià)是不可控制因素，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，是國有的，國家規(guī)定以“招拍掛”方式取得土地的使用權(quán)，在現(xiàn)行的財(cái)政制度下，土地出讓金是地方政府極為重要的收入。以呼和浩特市為例，2005—2007三年通過“招拍掛”方式出讓的土地使用權(quán)分別為8797畝、8300畝、8707畝。土地價(jià)格也從2004年的每畝36.52萬元一直飚升至2008年100萬元以上，地價(jià)的飚升直接導(dǎo)致房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房價(jià)上升又直接推動(dòng)地價(jià)的上升，如此循環(huán)，盡管供大于求，開發(fā)商也不可能大幅降價(jià)，在此過程中唯一受益的是地方財(cái)政。呼和浩特現(xiàn)在房屋均價(jià)3165左右，但該市人口相對(duì)穩(wěn)定，除乳制品業(yè)外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一(第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱)，人均年收入2萬元左右，收入比與房價(jià)比大約為1:16；包頭市作為老工業(yè)基地，收入比呼和浩特略高，但購買力相對(duì)有限；資源大市鄂爾多斯，人均GDP6645美元，但財(cái)富主要掌握在煤炭企業(yè)中，其炒房相當(dāng)嚴(yán)重，房價(jià)存在泡沫是不爭的事實(shí)，普通人購房能力也非常有限。

(二)呼包鄂三市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在以消化存量為前提，這將是三市房地產(chǎn)低迷另一重要原因

呼和浩特房地產(chǎn)年交易量大約為110萬平米左右，因氣候原因，呼和浩特房地產(chǎn)從開發(fā)到建成大約需要2年時(shí)間，2006—2007年大規(guī)模供地使呼和浩特房地產(chǎn)的新增供應(yīng)量在2008、2009兩年集中體現(xiàn)。2008年全年呼和浩特房地產(chǎn)新增供應(yīng)量大約350—400萬平米，相當(dāng)于正常量的3倍多，這就需要一定的時(shí)間讓市場消化，9月份暴發(fā)的全球金融危機(jī)，使經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放緩，內(nèi)需拉動(dòng)不足，進(jìn)一步加重了消化存量的難度。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏誠信，唯利是圖，也是房地產(chǎn)市場低迷的原因之一

房地產(chǎn)企業(yè)的承諾往往與現(xiàn)實(shí)存在較大的差距，越來越高的容積率，與生活息息相關(guān)的陽光、綠地等成為商購房的奢侈。購房者的權(quán)益得不到充分保障，導(dǎo)致購房者對(duì)房產(chǎn)商極不信任。

三、呼包鄂房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展

呼包鄂三市房地產(chǎn)開發(fā)要以人為本，就要以購房者為本，植根于購房者，服務(wù)于購房者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展。蓋房子是給人住的，說到底住房是最大的民生工程，讓老百姓買得起房，住得起房，是黨和國家建設(shè)和諧社會(huì)的根本。呼包鄂三市要借國家財(cái)政政策，積極采取措施，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策，加大投入，大力改善民生，刺激拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)三市房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

(一)三市應(yīng)在國家的政策范圍內(nèi)出臺(tái)一系列政策措施，既要保障市場中購房者的權(quán)益，又要保障中低收入者的住房根本需求。市場不是解決三市房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的唯一選擇，三市房地產(chǎn)應(yīng)該“兩條腿走路”，一條腿走市場，就是要發(fā)揮利率、稅率、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，一方面出臺(tái)鼓勵(lì)購房者買房的政策；另一方面增加居民收入，使購房者對(duì)房價(jià)有一定承受能力，保證不因購房導(dǎo)致生活質(zhì)量明顯下降。另一條腿是要搞好保障性住房。西方發(fā)達(dá)國家的住房政策也不是全部依靠市場解決，大部分國家都制定政策保證居者有其屋(例如美國的次貸危機(jī)就是政府為無力購房者進(jìn)行擔(dān)保而引發(fā)的)，三市更要以人為本，讓最底層、最邊緣群眾分享改革發(fā)展的成果，保證其居有定所。1998年制定的《國務(wù)院關(guān)于深化住房制度的決定》中明確規(guī)定中低收入者保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主導(dǎo)，但鑒于現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房本身制度設(shè)計(jì)就存在一些不合理、不確定性成分，加之在實(shí)施過程中不能公開透明，與初衷大相徑庭，不能很好地滿足中低收入者的住房需求。經(jīng)驗(yàn)證明：廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房更有優(yōu)勢來滿足中低收入者的住房，同時(shí)對(duì)三市居高不下的房價(jià)也有一定的抑制。研究表明：廉租房與當(dāng)?shù)胤績r(jià)成反比，當(dāng)廉租房的供給增加5％，就會(huì)使房價(jià)下降3％—4％。國家最近為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的4萬億元資金中有9000億元保障性住房資金，三市要借此東風(fēng)，制定相應(yīng)的廉租房政策，加大投資力度，保證廉租房建設(shè)，保障中低收者的住房需求。

(二)由于土地、資本等房地產(chǎn)要素仍然主要掌控在國家之手中，三市要加強(qiáng)政府在房地產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)作用，克服以往“經(jīng)營城市，以地生財(cái)”的理念，引導(dǎo)房地產(chǎn)走集約型、可持續(xù)發(fā)展之路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。借國家積極的財(cái)政政策出臺(tái)之機(jī)，要落實(shí)和完善政策，調(diào)整不合理的住房結(jié)構(gòu)，消化房地產(chǎn)市場的存量，避免以高價(jià)房換取低成交量的惡性循環(huán)，適當(dāng)減少開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，克服政府財(cái)政過度依靠土地出讓金的局面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供應(yīng)。加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，大力規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)公正、公平、公開的競爭環(huán)境。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)要走健康、快速、可持續(xù)發(fā)展之路，要以優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造和諧社區(qū)、和諧環(huán)境、和諧社會(huì)，充分認(rèn)識(shí)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，自覺接受社會(huì)各界的監(jiān)督檢查。要大力根治房地產(chǎn)企業(yè)不惜手段和代價(jià)去謀求不正當(dāng)?shù)陌l(fā)展，謀取不正當(dāng)利益。

(四)房地產(chǎn)同時(shí)具有消費(fèi)性和投資性，房地產(chǎn)的高收益性被放大后，成為賺取暴利的工具，投資者對(duì)此要有清醒認(rèn)識(shí)。為防止過度投資，要出臺(tái)一定的措施，相對(duì)大幅提高第二套房屋的持有成本，使得房屋盡可能最大程度滿足居住功能，減弱投資性，從根本上保證房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。