成　暉

我國房地產金融基本情況

近年來，房地產開發(fā)投資占GDP比重不斷增加，目前已達到10%。房地產開發(fā)投資增長速度遠超GDP增長速度（見圖1）。房地產業(yè)包括房地產投資、開發(fā)、設計、承建、建材、裝修、綠化和物業(yè)服務等，鏈條長，影響廣泛，可以拉動鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等產業(yè)的發(fā)展。并且住房早已成為我國居民除金融資產以外最重要的財產。

房地產業(yè)有投資金額大、周期長、高風險、高回報四大特點。房地產占用銀行的資金比重大，雖然房地產開發(fā)資金有自籌、利用外資、銀行貸款和其他資金來源，但有60%以上來自銀行貸款，其他資金來源主要為定金和預收款，其中有30%左右來自銀行貸款。按圖2數(shù)據(jù)計算，目前我國房地產開發(fā)中適用銀行貸款的比重在55%左右。

商業(yè)性房地產貸款主要分房地產開發(fā)貸款和購房貸款，其中房地產開發(fā)貸款分為房產開發(fā)貸款和地產開發(fā)貸款，購房貸款分為個人購房貸款和企業(yè)購房貸款。在我國，購房貸款主要是個人住房按揭貸款。我國房地產貸款增長率持續(xù)高于全部金融機構人民幣貸款增長率，圖3為1998年以來各年度金融機構房地產貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比情況。

2008年以來，住宅交易量明顯下降。房地產市場變化帶動房地產開發(fā)投資增速回落，房屋新開工面積增速和土地購置面積下降，商業(yè)性房地產貸款增速明顯放緩。2008年9月末，全國商業(yè)性房地產貸款余額為5.3萬億元，同比增長14.3%，增速比2008上半年回落8.2個百分點，比2007年同期低15.3個百分點。

房地產開發(fā)貸款是房地產企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產開發(fā)貸款余額平均增長率為26%，房地產開發(fā)貸款余額從1998年的0.29萬億元增長到2008年9月末的1.97萬億元。2008年以來，房地產開發(fā)貸款增幅連續(xù)三個季度出現(xiàn)下降。

1998年以來，我國個人住房按揭貸款余額迅速上升，年均增長率超過75%。個人購房貸款余額由最初不到500億元增長到2008年9月末的3.3萬億元，增速超過房地產開發(fā)貸款。2008年前三個季度，商業(yè)性個人住房貸款新增2432億元，同比少增3119億元，主要與房地產市場成交量較少、金融機構對住房貸款投放謹慎以及居民觀望氣氛濃厚有關。

當前房地產金融面臨的主要風險與問題

開發(fā)商面臨較大資金困難，開發(fā)貸款違約風險上升

我國房地產開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀使得商業(yè)銀行信貸政策的變動極易引發(fā)房地產市場的“蝴蝶效應”。數(shù)據(jù)顯示，2008年以來全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)逐月下降，房價增幅明顯放緩（見圖4）。2007年11月房價增幅僅為0.2%，幾乎保持平穩(wěn)狀態(tài)。在這樣的情況下，開發(fā)商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價”的長期調整。長此下去，一些樓盤將成為爛尾樓，銀行將面臨巨額損失。當年海南房地產泡沫的破滅就曾引發(fā)過海南發(fā)展銀行的倒閉。此外，目前房地產企業(yè)普遍較高的負債率隱含著高額的財務風險。

房價低迷可能導致住房抵押貸款違約增加

盡管目前個人住房抵押貸款違約率處于較低水平，2007年底個人住房抵押貸款不良貸款率為1.06%。但美國的次貸危機警示我們，今天的優(yōu)質資產，明天有可能成為壞賬。尤其是在個人住房按揭貸款被當作優(yōu)質資產的情況下，部分商業(yè)銀行間為了占據(jù)更大的市場份額，采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核。當房價出現(xiàn)低迷時，房地產投資失敗的投資者選擇“斷供”將迅速提高住房抵押貸款違約率。

此外，以房地產為抵押的房地產相關貸款也會受到一定沖擊。在合格抵押品有限的環(huán)境下，房地產一直是各類銀行貸款的首選抵押品。據(jù)測算，當前我國商業(yè)銀行以房地產作為抵押物的貸款占總貸款比重在65％以上。以2008年6月底我國人民幣貸款余額28.6萬億計算，有18萬億以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中。

房地產貸款管理薄弱可能造成信貸資產損失

商業(yè)銀行自身主動對房地產貸款風險進行識別、衡量、監(jiān)測和控制的手段和能力的不足可能造成信貸資產損失。商業(yè)銀行在貸款審查上把關不嚴，對“假按揭”不能及時有效識別極易造成信貸資產損失。貸款審查把關不嚴包括：貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實；抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施。

銀行披露的數(shù)據(jù)是否審慎和準確有待觀察

從過去的教訓看，風險管理不完善的銀行傾向于在經(jīng)濟下行時低估或隱瞞不良貸款數(shù)字，畢竟沒有銀行愿意首先承認自己的壞賬增加、業(yè)績下滑。近年來，在外部加強監(jiān)管、內部強化風險管控的多方努力下，我國商業(yè)銀行的風險管理能力有所上升，但在激烈的競爭環(huán)境下，不排除部分銀行放松貸款分類標準，將新增不良貸款遲記、不記。例如，本應該最快出現(xiàn)壞賬的商業(yè)用房貸款的風險尚未暴露令業(yè)界匪夷所思。從國內外經(jīng)驗看，這部分貸款的順周期性最為明顯，房地產市場下滑和經(jīng)濟回調應該首先會影響到這部分信貸的質量。

系列救市措施可能引發(fā)新的問題

在2008年10月中央經(jīng)濟工作會議明確要發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用之后，2008年12月21日，國務院公布《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。從這一連串“大動作”可見，房地產業(yè)在這一輪“保增長、擴內需、調結構”中被寄予厚望。但如果政策出臺頻率過高會使市場形成等待觀望態(tài)度，政策刺激內需的效果可能大打折扣。同時，房貸新政只見原則不見細則使得新政在實施上出現(xiàn)問題。如2008年10月27日人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，但沒有對“存量房貸”統(tǒng)一的政策，這使得商業(yè)銀行的存量房貸出現(xiàn)“搬家”現(xiàn)象，極大地浪費了社會資源。

相關政策建議

建立多元化的融資渠道。我國房地產融資主要集中在信貸市場，降低房地產金融風險的有效途徑就是改變房地產融資單一集中于銀行的局面，制定各種政策鼓勵房地產企業(yè)通過多種方式進行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產公司發(fā)行公司債券，吸引社會閑散資金進行房地產投資；吸引信托基金、海外基金等投入房地產業(yè)。值得注意的是2008年12月8日《國務院辦公廳關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道?！蹦壳吧虾Ｆ謻|已開始試點房地產信托投資基金（REITs）。

建立和完善房地產金融市場。在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上，逐步建立和完善房地產金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構發(fā)起的證券化產品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產金融產品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產金融產品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產品以適應貸款人不同層次的需要。為了支持房地產金融的良好運行，為市場服務的各種專業(yè)性中介服務機構是不可或缺的，包括房產評估機構、貸款保險(擔保)機構、會計師事務所、律師事務所、評級機構等。

防范和化解房地產金融市場風險。建立和完善與金融市場和房地產市場相關的法律體系，通過立法對房地產金融所涉及的各個方面進行規(guī)范，明確各有關主體的權利和義務。加強房地產市場和房地產金融相關指標的監(jiān)測分析，以此制定金融政策，調控房地產投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產金融的健康運行。關注房地產貸款的集中度風險，針對房地產業(yè)較強的區(qū)域性特征，建立房地產金融地區(qū)聯(lián)系制度。加強個人征信系統(tǒng)的應用和推廣，充分發(fā)揮其聯(lián)網(wǎng)功能，有效防范違約風險。商業(yè)銀行對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信；嚴格遵守有關制度和業(yè)務操作規(guī)程，認真執(zhí)行“三查”制度，嚴厲打擊企業(yè)的欺詐行為。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理。完善境內外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，促進住房抵押貸款擔保和保險制度的培育和發(fā)展。盡快研究建立專業(yè)化的、跨區(qū)域的住房抵押貸款擔保體系。建立和完善住房抵押貸款二級市場的擔保和保險制度。

最后，對于違約客戶，銀行應全力保全資產，必要時要訴諸法律，維護基本的信用秩序，防止債務人出現(xiàn)集體違約和道德風險。同時，積極鼓勵大型房地產公司并購中小公司，以推動行業(yè)整合，減少銀行體系的系統(tǒng)性風險。

（作者單位：中央財經(jīng)大學金融學院）