游曉清

不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保常用作借貸合同的擔(dān)保過(guò)程，但在債權(quán)人與債務(wù)人簽訂借貸合同后很多都未完成不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，這可能由債權(quán)人、不動(dòng)產(chǎn)抵押人、債務(wù)人等某一方或多方的原因?qū)е隆８鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法典》相關(guān)規(guī)定，抵押登記僅對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立有影響，而不會(huì)干涉合同的法律效力，一旦發(fā)生違約情況，債權(quán)人可通過(guò)正當(dāng)途徑主張自身的合法權(quán)益。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《民法典》內(nèi)容，除特殊規(guī)定情形外，抵押權(quán)的設(shè)立是自不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)起效，而未登記的則默認(rèn)抵押權(quán)未設(shè)立。因涉及債權(quán)人利益而被廣泛爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理登記時(shí)，抵押合同法律效力如何認(rèn)定。這一內(nèi)容在學(xué)理上目前沒(méi)有固定的成文法條，最高法在裁決時(shí)一般認(rèn)定抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以抵押物為限的賠償或連帶責(zé)任，各地方法院雖然一般以最高法對(duì)此類(lèi)判決的法律見(jiàn)解為依據(jù)進(jìn)行裁判，但在法理上這判決方式不來(lái)源于法的淵源地位，近年來(lái)隨著相關(guān)案例增多，各地區(qū)紛紛對(duì)該類(lèi)問(wèn)題的判決方式、法理基礎(chǔ)進(jìn)行探索。本文通過(guò)對(duì)自《民法典》實(shí)施以來(lái)最高法相關(guān)案例的裁判資料進(jìn)行總結(jié)分析，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記情況的抵押合同效力問(wèn)題研究，以深化對(duì)此類(lèi)問(wèn)題在法學(xué)研究體系的認(rèn)識(shí)。

抵押與抵押權(quán)

抵押是指通過(guò)對(duì)抵押物自身價(jià)值的衡量與發(fā)揮，來(lái)保證債權(quán)人利益的一種擔(dān)保形式，通俗來(lái)講，就是當(dāng)甲方借款給予乙方，雙方簽訂借款合同后，為保證乙方能夠忠誠(chéng)履行借貸合同，此時(shí)由丙方或乙方以其所有的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，對(duì)該項(xiàng)借款合同做擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定，抵押即為了擔(dān)保債務(wù)履行，當(dāng)發(fā)生債務(wù)人到期不履行債務(wù)或發(fā)生其他約定情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)在抵押物變現(xiàn)時(shí)優(yōu)先獲得償付。抵押權(quán)，是物權(quán)的一種，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)即利用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)擔(dān)保抵押而享有的一種權(quán)利，一般在法學(xué)專(zhuān)著中可與抵押一詞相互替代使用。

抵押登記

抵押登記是我國(guó)現(xiàn)有的一種抵押登記制度，法學(xué)界普遍認(rèn)為這一制度起源于12世紀(jì)的德國(guó)北部的物權(quán)登記制度。抵押登記即抵押權(quán)登記，指相關(guān)權(quán)利人（債權(quán)人與抵押人）向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，對(duì)抵押物的抵押權(quán)進(jìn)行設(shè)立，并將這一過(guò)程進(jìn)行法定登記。對(duì)抵押登記的概念進(jìn)行分析能夠幫助我們對(duì)抵押權(quán)登記的效力、程序、性質(zhì)、相關(guān)證書(shū)與登記簿等的理解與區(qū)分。從性質(zhì)上分，抵押登記既包含民事行為性質(zhì)，也包含行政行為性質(zhì)，一般而言抵押登記可以分解為兩個(gè)部分，一是抵押行為的民事法律行為，二是抵押登記的行政行為。

無(wú)效法律行為轉(zhuǎn)換制度

首先，法律行為制度是大陸法系民法的一項(xiàng)重要制度，主要體現(xiàn)兩方面含義：一是保護(hù)權(quán)利人的意識(shí)自治；二是將民事活動(dòng)納入法律規(guī)定之中。無(wú)效法律行為則是無(wú)法納入法律規(guī)定之中的各類(lèi)民事活動(dòng)，但大量的無(wú)效法律行為則會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人的意識(shí)自治受到影響，為維護(hù)法律行為制度的效力，就需要對(duì)無(wú)效法律行為導(dǎo)致的后果進(jìn)行救濟(jì)，即無(wú)效法律行為轉(zhuǎn)換。無(wú)效法律行為轉(zhuǎn)換是指，當(dāng)一個(gè)民事活動(dòng)屬于無(wú)效法律行為，且同時(shí)構(gòu)成或具備另一有效法律行為要件時(shí)，可以認(rèn)定民事行為主體知曉當(dāng)前行為無(wú)法律效力，并有意依從另一有效法律行為進(jìn)行民事判斷。我國(guó)的民事立法更傾向于強(qiáng)調(diào)社會(huì)秩序的要求，而對(duì)更側(cè)重功能性和意思自治的無(wú)效法律行為轉(zhuǎn)換很少提及和探討。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨成熟，涉及這一制度的民事行為逐漸增多，其功能性逐漸得到相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，逐漸引起法學(xué)界的重視。

抵押未登記的原因

1.抵押人不配合

抵押人不配合進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)法設(shè)立。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到因抵押人反悔而不愿進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情況。抵押人不配合也是最常見(jiàn)的抵押未登記原因。

2.債權(quán)人和抵押人皆有過(guò)錯(cuò)

債權(quán)人和抵押人雙方對(duì)抵押未登記均負(fù)有責(zé)任，主要包括兩種常見(jiàn)過(guò)錯(cuò)類(lèi)型：故意過(guò)錯(cuò)類(lèi)型和過(guò)失過(guò)錯(cuò)類(lèi)型，即債權(quán)人因面子問(wèn)題、途徑不方便或懈怠等原因并為積極要求抵押人配合辦理不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，同時(shí)抵押人默不作聲不主動(dòng)進(jìn)行抵押登記的；或債權(quán)人與抵押人雙方均默認(rèn)不辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的。這也是較為常見(jiàn)的抵押未登記原因。

3.債權(quán)人明確表示放棄抵押擔(dān)保

債權(quán)人明確表示要放棄抵押擔(dān)保，要求抵押人不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記。這種情形在司法實(shí)踐中出現(xiàn)較少，一般在進(jìn)行判斷時(shí)，需要指明債權(quán)人的明確表示，不能根據(jù)其怠于督促抵押人進(jìn)行抵押登記而推斷其放棄其權(quán)利。

抵押未登記的法律效果

我國(guó)現(xiàn)行的《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的相關(guān)情形進(jìn)行了規(guī)定：第一，用作擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，其抵押權(quán)的設(shè)立始于抵押登記；第二，抵押合同自成立之時(shí)生效，不受抵押權(quán)的影響?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，簽訂抵押合同但未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的，抵押合同有效，但不動(dòng)產(chǎn)不具備抵押權(quán)，債權(quán)人無(wú)法享有不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。

抵押登記請(qǐng)求權(quán)

在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記過(guò)程中，一般根據(jù)因抵押登記損益方將雙方區(qū)分為抵押登記的權(quán)利人與義務(wù)人，但由于法學(xué)界對(duì)雙方獲益情形的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致，很難完全區(qū)分抵押登記的權(quán)利人與義務(wù)人。但無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)講，要進(jìn)行抵押登記必須債權(quán)人與抵押人雙方的配合，而雙方當(dāng)事人都有權(quán)利就抵押登記一事提起申請(qǐng)，債權(quán)人自然也享有這一權(quán)利。

違約賠償請(qǐng)求權(quán)

違約賠償是指合同雙方當(dāng)事人中因某一方的違約而給守約方造成損失的，違約當(dāng)事人應(yīng)賠償守約當(dāng)事人的損失。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法典的規(guī)定，違約賠償是對(duì)守約一方損失的一種經(jīng)濟(jì)賠償，而當(dāng)合同雙方無(wú)特殊規(guī)定時(shí)，未發(fā)生損害時(shí)則不進(jìn)行賠償。在不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的情形中，抵押合同一經(jīng)成立立即生效，如抵押人拒不配合而導(dǎo)致債權(quán)人受到損害的屬于違法行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并賠償債權(quán)人損失。

特殊債權(quán)擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)

當(dāng)面臨抵押合同簽訂后抵押人拒不配合進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，債權(quán)人除了通過(guò)抵押登記請(qǐng)求權(quán)和違約賠償請(qǐng)求權(quán)主張自身權(quán)益外，還可以通過(guò)特殊債券擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)來(lái)進(jìn)一步保障自身權(quán)益。首先，根據(jù)從合同關(guān)系的最初目的出發(fā)對(duì)抵押人與債權(quán)人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)進(jìn)行歸因分析：抵押人與債權(quán)人簽訂抵押擔(dān)保合同，即表明抵押人自愿為債權(quán)人的債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，相對(duì)應(yīng)的借款合同無(wú)法正常履行，債權(quán)人債務(wù)無(wú)法按期清償時(shí)，抵押人自愿以抵押的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行賠付。在這個(gè)過(guò)程中抵押登記只是關(guān)系到抵押權(quán)的設(shè)立，而并不影響抵押合同的效力，即便未進(jìn)行抵押登記，債權(quán)人依舊有權(quán)利要求抵押人承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

繼續(xù)履行抵押登記合同義務(wù)

抵押合同成立后，抵押人有義務(wù)配合債權(quán)人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，同時(shí)債權(quán)人也有權(quán)利通過(guò)行使抵押請(qǐng)求權(quán)要求抵押人履行抵押登記義務(wù)。抵押合同是自成立之日起就已生效，具備法律效力，無(wú)論是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，抵押人都有責(zé)任繼續(xù)履行抵押合同。在這個(gè)過(guò)程中需要注意的是，抵押人進(jìn)行抵押登記的只能是具有合法有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，且抵押登記并不是對(duì)所有權(quán)的出讓?zhuān)菍?duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。同時(shí)我國(guó)認(rèn)可多次抵押的情形，但由于抵押人多次逃避履行抵押登記責(zé)任的，法院有權(quán)判定由債權(quán)人獨(dú)自完成抵押登記，進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)立。

賠償違約損失

不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的違約責(zé)任是指由于抵押人拒不配合抵押登記而導(dǎo)致債權(quán)人產(chǎn)生損失時(shí)，抵押人有責(zé)任賠償債權(quán)人損失。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記而導(dǎo)致的違約責(zé)任，應(yīng)屬于嚴(yán)格責(zé)任，即以違約為判定條件，要求違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的情形。在一般情形下，如因抵押人不配合導(dǎo)致抵押登記遲遲未能完成的，即可認(rèn)定其違反合同義務(wù)，可按照嚴(yán)格責(zé)任對(duì)其違約責(zé)任進(jìn)行判定。

抵押人特殊債權(quán)擔(dān)保責(zé)任

在不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的情形下，當(dāng)債權(quán)人在約定時(shí)限內(nèi)未能收回欠款時(shí)，雖然由于未設(shè)定抵押權(quán)，債權(quán)人無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)，但抵押人依舊需要承擔(dān)相應(yīng)的連帶清償責(zé)任，清償限度以用以抵押擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為限。

不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保作為常見(jiàn)的擔(dān)保形式，經(jīng)常作為借款合同的補(bǔ)充出現(xiàn)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中，同時(shí)由于雙方當(dāng)事人對(duì)相關(guān)法條的不熟悉，不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記情況也經(jīng)常出現(xiàn)。在這種情況下如何保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮法律行為制度的功能性，是法學(xué)界需要探索的重要問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記未登記情形下債權(quán)人、抵押人責(zé)任與權(quán)利的判定不僅反映了我國(guó)民法制度的靈活性與功能性，更體現(xiàn)了我國(guó)法律體系的溯源性。

（福清市自然資源和規(guī)劃局）

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