孫　艷

摘要:主要對住宅房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提出策略及建議,為企業(yè)在投資開發(fā)不同類型項目時提供區(qū)位選擇的參考意見。并且針對不同開發(fā)規(guī)模、不同開發(fā)理念的企業(yè)的不同選址模式進行探討,為不同規(guī)模及理念的開發(fā)商提供選址參考標準。

關鍵詞:區(qū)位;房地產(chǎn);選擇;開發(fā)

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)19002302

隨著城市化的進程和規(guī)劃行為的介入,城市住宅開發(fā)已經(jīng)從初期對城市稀缺土地資源單純競爭的“地段時代”全面進入突顯區(qū)位內(nèi)涵的“板塊時代”。區(qū)位因素由此被置于前所未有的高度。

1區(qū)位的動態(tài)判斷與深層分析

1.1區(qū)位的升值潛力

區(qū)位選擇要對地塊的升值潛力進行分析。城市土地增值的原因可以從宏觀、中觀、微觀3個層次來進行。在宏觀層次上的上地增值成為宏觀級差地租,形成條件是城市天然的優(yōu)越地理位置和國家的宏觀政策。在中觀層次上,城市基礎設施的改善,城市人口的增加進而對土地面積需求的增加,地方政府的稅收政策以及其他許多因素都會影響土地的價格水平。在微觀層次上,具體考察城市內(nèi)某一特定區(qū)位的土地價值增值因素可能有:土地使用者對土地進行資金和勞動的投入,地方政府的投入,城市規(guī)劃的作用,土地效益的整體關聯(lián)使得對某塊土地的開發(fā)利用會對周圍的土地產(chǎn)生影響。

1.2區(qū)位的超前意識

要用超前的意識去選擇地塊,首先好地段、好區(qū)位的概念指的是開發(fā)商超出一般人的眼光,不看一時一地的地段,而是從更大范圍來考察地段的價值,有可能被認為是荒山野嶺的地方,而開發(fā)商認為是最佳的地段。

1.3區(qū)位的可改造性

地塊不可移動這一性質(zhì)僅僅是最基本的特征,但由于地塊的可改造性,會使同一地塊在不同時期的價值表現(xiàn)各異。由于開發(fā)和改造,使地塊顯示動態(tài)的價值走勢,必須是樓宇功能地位和地位相協(xié)調(diào)。

2不同類型住宅的不同的選址要求

2.1公寓區(qū)位的選址要求

(1)選擇在商務城市或旅游城市開發(fā)。

商務型的公寓比較適合在商務型的城市開發(fā),尤其是大城市。因為在這些城市許多國內(nèi)外的商務客需要短暫居住,對公寓產(chǎn)生較大的需求量。而產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在20世紀70年代興起于美國的一些著名旅游城市和地區(qū),其共同特點是都處于氣候溫和的旅游地區(qū),如夏威夷、加利福地區(qū)、佛羅里達、亞利桑那、澳洲黃金海岸等。這些地區(qū)全年氣候均適合旅游,因而酒店的出租率高,一般年出租率都在40%以上。但在我國,除了濱海城市外,一些大型城市的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓也深受市場歡迎,主要是其8%—10%的年回報率吸引眾多的投資者。

(2)在城市繁華地段,交通便利。

因為公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟實力的人,他們具有暫時居住性和工作便利性的需求特征,因此區(qū)位指向緊靠商業(yè)、金融業(yè)的繁華和交通發(fā)達的市區(qū)。

(3)周邊有良好的商務服務氛圍。

公寓大多數(shù)是商住兩用,很多中小型公司都選擇公寓作為自己的注冊地點或辦公地點。一般來說,城市CBD周邊地帶大中小型、高中低檔企業(yè)聚集,商務氣氛濃郁,便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設施齊全的生活環(huán)境形成了獨特的商務環(huán)境。

2.2住宅區(qū)位的選址要求

如按照戶型面積分類,可分為大中小戶型三類住宅。大戶型住宅選址沒有明顯的區(qū)域傾向,在市中心或城市郊區(qū)都有大戶型產(chǎn)品。但由于大戶型多提供給高端客戶,價格也比較高,因此這些項目一般處于不可復制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標客戶是以年輕的創(chuàng)業(yè)者為主的,這批客戶短期內(nèi)不會有車,他們一般選擇離市內(nèi)上班比較方便的地段購房,或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件:一是項目最好位于市區(qū)或城市邊緣(為老年人開發(fā)的中小戶型項目可在郊區(qū));二是要擁有完善的配套設施;三是需要交通便利;四是項目地處成熟社區(qū),生活便利。

2.3別墅區(qū)位的選址要求

(1)環(huán)境資源的稀缺性。

得天獨厚的自然環(huán)境,具稀缺性的景觀資源,是最基本的條件。有山、有水、油樹,鳥語花香,是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處,總體上是一流的環(huán)境地段。

(2)交通的便利性。

別墅的買家都是有車一族,在市內(nèi)辦公,公務較忙,時間觀念強烈,而且經(jīng)常出差,因此直通市內(nèi)或機場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強力賣點,而且車程宜在30分鐘之內(nèi)。

(3)人文資源的優(yōu)良性。

人文資源指居住的人文氛圍,除去旅游度假區(qū)以外,任何遠離城區(qū)的“野山僻嶺”都可能是別墅的“禁地”,即便風景也不錯。因為居住講究生活的氛圍,周邊不能太荒涼,更不能有破敗景觀(如垃圾場等)。具備鄉(xiāng)土文化,或是山水文化,并能融于建筑文化之中,這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。

3不同開發(fā)規(guī)模的企業(yè)的不同選址傾向

3.1大型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

一些大型開發(fā)企業(yè)除了為營利在優(yōu)勢地段進行開發(fā)外,還必須保持一種廣泛的、專業(yè)化的公司組織形式和維護自身的“品牌效應”,因此往往通過搜尋和競標獲取并累積合適的土地,建立自己的“土地銀行”。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規(guī)模的,因此也就是多位于郊區(qū),而且由于大型開發(fā)企業(yè)具有信息來源的優(yōu)勢,這些土地多處在根據(jù)城市規(guī)劃己經(jīng)確定的城市主要空間拓展方向上。

3.2中型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

中型開發(fā)企業(yè)一般很難承擔或不愿承擔土地風險,這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關信息,從而難以確保開發(fā)成功,也難以承受大面積土地長期開發(fā)建設所帶來的資金壓力;另一方面中型開發(fā)企業(yè)通常只追求利潤最大化,因此更傾向于在市中心的熱點區(qū)位開發(fā)高容積率住宅,或者針對最高端市場需求在具有自然環(huán)境優(yōu)勢的郊區(qū)建設低密度別墅區(qū)。

3.3小型開發(fā)企業(yè)的選址傾向

小型的開發(fā)企業(yè)則依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙,因而沒有特別固定的投資區(qū)位傾向,而是在更小的地塊上進行填充式建設。當然為了獲得市場認可,這些小型開發(fā)的區(qū)位還是多數(shù)選擇在業(yè)已建立起良好社會聲譽的“板塊”中。在中國還有一種特殊情況,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有一些可利用的“關系”資源,在土地協(xié)議出讓中,土地可以通過“關系”而以低于市場平均價格水平的地價成交,從而在開發(fā)完成后獲得超額利潤,因此這種開發(fā)行為的區(qū)位選擇空間指身性沒有明顯的規(guī)律特征可言。

4不同開發(fā)理念的企業(yè)的不同選址標準

4.1近郊開發(fā)理念

近郊開發(fā)的選址應該定位在城市的“發(fā)展區(qū)”。“發(fā)展區(qū)”是指因城市空間擴張而處于動態(tài)發(fā)展的一些地區(qū),因其特殊的區(qū)位環(huán)境,發(fā)展區(qū)的土地價格會隨著周邊環(huán)境、設施的改善而快速變化,而且項目本身開發(fā)的成功也將提升自身的區(qū)位價值。在城市發(fā)展區(qū)進行建設的規(guī)模一般相對較大,有利于實現(xiàn)規(guī)模效益,土地開發(fā)的成本較建成區(qū)也低得多,同時還具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢。具體選址依據(jù)可參考以下幾點:

(1)在宏觀區(qū)位上優(yōu)先選擇大都市型城市。

大都市型的城市如北京、上海、天津、沈陽等,因這些城市都具有如下特點:城市中心區(qū)人口密度高、環(huán)境差,而副中心區(qū)的發(fā)展較為迅速,各項配套設施齊全,大多數(shù)現(xiàn)代高科技產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)均選擇此處;另外,城市總體經(jīng)濟水平處于全國前列,居民收入與生活水準也比較高,具有一定的購買力,特別是在副中心區(qū)有一批具有中等收入的知識型白領階層,這個階層比較容易接受一些新的生活方式。

(2)選擇處于城市未來空間發(fā)展方向上的地塊。

這些由于基礎設施還不完善,區(qū)位條件較差,使得地價很低。政府為了鼓勵啟動項目的實施,往往給予開發(fā)企業(yè)一些優(yōu)惠地價政策,所以開發(fā)企業(yè)在確認未來良好發(fā)展前景的情況下,有可能會以極低的土地價格得到新區(qū)的開發(fā)權(quán)。雖然自建配套設施會使非地價成本有所上升,但如果開發(fā)產(chǎn)品的市場競爭力強,價格有可能會高于市場一般郊區(qū)住宅的平均價格,不僅彌補了建造成本的增加,利潤總額也相當可觀。

(3)具備一定的交通可達性。

項目地塊位于城郊結(jié)合部,車程在城市副中心區(qū)大約l0km半徑內(nèi),且盡量與捷運系統(tǒng)相關聯(lián),如地鐵、輕軌、快速交通環(huán)路以及放射性道路,以滿足項目至城市中心區(qū)、副中心區(qū)的交通可達性,一般應控制在20分鐘車程范圍內(nèi)。

(4)靠近自然環(huán)境優(yōu)越的地方。

項目地塊應具備優(yōu)良環(huán)境質(zhì)量,如空氣潔凈度高,水質(zhì)良好,噪音度低。以水資源為例,對于許多大城市而言,水己成為一種重要的自然景觀資源,也是城市空間發(fā)展中越來越稀缺的、被競相追逐的環(huán)境資源。

4.2舊廠開發(fā)理念

舊廠改造,其明顯優(yōu)點是地價相對便宜,拆遷方便,減少了開發(fā)過程中煩瑣的談判工作,加快產(chǎn)品的推出速度,將利于在市場營銷上把握主動。企業(yè)在起步伊始往往要尋找一條獨特的、適合自身發(fā)展的道路。對于搞房地產(chǎn)這樣一個系統(tǒng)集成度相當高的行業(yè)而言,成本控制對于小企業(yè)尤其重要。在整個房地產(chǎn)產(chǎn)品鏈中,土地及開發(fā)成本如能得到控制無疑是一種優(yōu)勢競爭力。舊廠開發(fā)選址依據(jù)可參考以下幾點:

(1)優(yōu)先選擇城市化水平比較高的一二線城市。

目前在我國很多一線及省會城市都處于城市化高速發(fā)展期,許多舊廠房需要搬遷,相對三、四線城市來說,開發(fā)商獲得這種舊廠地塊機會也就更多。其外,隨著這些城市版塊的增大,工薪階層對交通方便、配套完善的項目需求也更大,這可以避免郊區(qū)化住宅的許多弊病。

(2)要用發(fā)展的眼光選擇舊廠地塊,并順應城市發(fā)展方向。

開發(fā)商在選擇舊廠地塊時,應用發(fā)展的眼光去看,正確評估改造的成本和開發(fā)的可行性,并且該地塊還應位于城市發(fā)展方向上。

(3)地塊選擇城郊結(jié)合部,交通方便,配套相對完善。

在選址時,一般選擇位于城郊結(jié)合部或是老城區(qū)的舊廠,并且這些地塊要擁有比較方便的交通環(huán)境,尤其是要有完善的公共交通工具,方便工薪階層的出行需求。其外是地塊周邊的生活行政配套要比較完善,可減少項目在配套方面的投入。

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