周 莉

摘要：作為高負(fù)債行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸有著極為密切的關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金主要依靠銀行貸款，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較差，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)和回落，可能會(huì)導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)安全受到影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。并提出切實(shí)可行的對(duì)策十分必要。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4428(2009)11-53-02

近年來(lái)，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重逐年上升。銀行基本參與著房地產(chǎn)運(yùn)作的全過(guò)程，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的過(guò)度依賴，使得該行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行，在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫不斷積聚的環(huán)境下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)大的回調(diào)，對(duì)整個(gè)銀行體系影響是不言而喻的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，本文僅從內(nèi)部控制視角對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)中的資金及抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

一、風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及成因

資金風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為挪用開(kāi)發(fā)貸款和不根據(jù)銷售進(jìn)度歸還貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金本應(yīng)該?？顚Ｓ?，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還包括建筑材料、物資經(jīng)營(yíng)等，銀行在實(shí)際操作中很難把關(guān)。有的房地產(chǎn)企業(yè)為集團(tuán)公司，各項(xiàng)目之間的資金由母公司統(tǒng)一支配，貸款資金被挪用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)移異地，使銀行無(wú)法進(jìn)行有效的管理：有的房地產(chǎn)企業(yè)貸款項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售回籠，且回籠資金已能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)資金缺口，卻不及時(shí)歸還銀行貸款，挪作其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或通過(guò)非正常關(guān)聯(lián)交易挪作他用，對(duì)銀行貸款的正常歸還產(chǎn)生不良影響。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)，一種情況是由于商品房項(xiàng)目涉及購(gòu)房人、銀行、施工方、開(kāi)發(fā)商、其他服務(wù)商等多種關(guān)系。即使作為抵押人的銀行勝訴，在執(zhí)行過(guò)程中也會(huì)面臨許多無(wú)法預(yù)料的問(wèn)題。根據(jù)《合同法》、《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》及《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，一但住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，受償順序～般是施工款、購(gòu)房人、作為抵押權(quán)人的銀行，銀行并不能獲得絕對(duì)的優(yōu)先受償權(quán)，很難保證銀行貸款的安全。另外，多數(shù)商業(yè)銀行沒(méi)有設(shè)立獨(dú)立的專業(yè)崗位對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)審報(bào)告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，也沒(méi)有建立抵押品價(jià)值評(píng)估管理數(shù)據(jù)庫(kù)，抵押物價(jià)值易高估，抵押品管理仍比較粗放。再次，由于商鋪房銷售時(shí)，需撤押抵押物。土地及房屋便被逐步分割出去，若開(kāi)發(fā)貸款尚未償還，銀行債權(quán)也會(huì)落空，這種房屋預(yù)售同在建工程抵押之間的沖突也是目前開(kāi)發(fā)貸款抵押物管理中急需重視的問(wèn)題。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、強(qiáng)化人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

商業(yè)銀行應(yīng)理性地開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)。一方面銀行要提高認(rèn)識(shí)，高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，從主觀上充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)且前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤(rùn)而利潤(rùn)，要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。另一方面。商業(yè)銀行應(yīng)大力宣傳風(fēng)險(xiǎn)管理文化，強(qiáng)化人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，營(yíng)造全方位識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、抵御風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的良好氛圍。這是不斷提高員工隊(duì)伍素質(zhì)、銀行經(jīng)營(yíng)管理水平和金融服務(wù)質(zhì)量的前提，更是員工自覺(jué)防范風(fēng)險(xiǎn)的保證。

2、落實(shí)房地產(chǎn)封閉管理開(kāi)立項(xiàng)目專用賬戶

就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)仍有一定的上漲空間，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)。在政府多項(xiàng)措施出臺(tái)以后，一批資質(zhì)和實(shí)力較差的企業(yè)已經(jīng)被淘汰。一些資金實(shí)力較強(qiáng)，在土地運(yùn)作方面有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)被保留。這些客戶有自己的優(yōu)勢(shì)，不會(huì)只看重眼前利益而惡意逃廢債務(wù)，但這些企業(yè)都處于迅速成長(zhǎng)階段，一方面盈利能力很強(qiáng)，另一方面企業(yè)又希望抓住機(jī)會(huì)做大傲強(qiáng)，這又需要更強(qiáng)大的資金支持。因此銀行所要防范的是企業(yè)將貸款資金或銷售收入挪用到其他項(xiàng)目，導(dǎo)致建設(shè)資金不足。

項(xiàng)目貸款發(fā)放前，商業(yè)銀行可要求借款人開(kāi)立項(xiàng)目資金監(jiān)管專用賬戶，包括建設(shè)資金結(jié)算賬戶和項(xiàng)目銷售回籠專用賬戶，其中銷售回籠專用賬戶為不通兌賬戶，將已到位但尚未投入項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目資本金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款納入建設(shè)資金結(jié)算賬戶管理，將按揭貸款、銷售款等納入銷售回籠專用賬戶監(jiān)管。貸款結(jié)清前，專戶資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或歸還我行貸款。通過(guò)對(duì)專戶資金的監(jiān)管，控制項(xiàng)目資金流人和流出，確保工程的順利進(jìn)行和還貸來(lái)源安全可靠。

3、專戶資金實(shí)行審批管理確保?？顚Ｓ?/p>

借款人需使用項(xiàng)目建設(shè)資金時(shí)，須向銀行出具施工方的付款申請(qǐng)和工程進(jìn)度說(shuō)明，施工監(jiān)理單位出具進(jìn)度報(bào)告，收到建設(shè)資金用款申請(qǐng)的，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)資金使用的真實(shí)性和合理性進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查項(xiàng)目累計(jì)完成工程量與項(xiàng)目累計(jì)投入資金是否匹配，申請(qǐng)用款計(jì)劃與當(dāng)期項(xiàng)目工程計(jì)劃是否匹配，資金實(shí)際用途是否真實(shí)合理。貸款經(jīng)辦行有權(quán)審批人審批同意后方可劃付。

在貸款發(fā)放過(guò)程中，不僅要防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，也要防止施工方將資金挪用到其他項(xiàng)目，要根據(jù)施工合同中約定的付款進(jìn)度安排貸款發(fā)放，要確保工程形象進(jìn)度與建設(shè)資金需求相匹配。資金支付后，項(xiàng)目經(jīng)理要按月監(jiān)督建設(shè)資金的實(shí)際使用情況，并將施工合同、購(gòu)銷合同、購(gòu)貨發(fā)票、付款憑證等作為貸后管理資料按相關(guān)規(guī)定及時(shí)歸檔。

商業(yè)銀行可根據(jù)管理需要，委托具備專業(yè)資格的行內(nèi)外機(jī)構(gòu)實(shí)行專戶資金支付監(jiān)管，并由貸款經(jīng)辦行、企業(yè)和受托機(jī)構(gòu)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。

4、跟蹤銷售進(jìn)度，約定還款比例，防止回籠資金被挪用

貸款發(fā)放前，銀行應(yīng)根據(jù)銷售資金占項(xiàng)目總投資的比例、預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售現(xiàn)金流回籠進(jìn)度，設(shè)定起還點(diǎn)(起還日期)、還款比例，并在借款合同或協(xié)議中約定。項(xiàng)目銷售回籠資金應(yīng)全部回籠至借款人在銀行開(kāi)立的項(xiàng)目銷售回籠專戶，銷售收入未達(dá)到貸款起還點(diǎn)或起還日期前，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，企業(yè)可將銷售回籠資金轉(zhuǎn)入項(xiàng)目建設(shè)賬戶。專項(xiàng)用于項(xiàng)目項(xiàng)下的工程款項(xiàng)的支付。當(dāng)銷售收入達(dá)到起還點(diǎn)(或起還日期)時(shí)，銷售回籠款項(xiàng)應(yīng)全部用于歸還開(kāi)發(fā)貸款，至銷售收入回籠占項(xiàng)目銷售總收入的比例達(dá)到貸款規(guī)定還清貸款的比例時(shí)全部還清貸款。

在實(shí)際操作過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目取得銷(預(yù))售許可證的次月起，按月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，銷售較快的項(xiàng)目要按半月或周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)、要求借款人按月提供項(xiàng)目銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方式核實(shí)分析項(xiàng)目銷售情況。重點(diǎn)對(duì)核實(shí)項(xiàng)目銷售策略是否合理，銷售進(jìn)度是否正常，是否存在滯銷風(fēng)險(xiǎn)；銷售款是否與銷售進(jìn)度相匹配，是否按規(guī)定納入專戶管理，是否存在借款人隱瞞銷售收入、轉(zhuǎn)移銷售款等問(wèn)題：貸款收回比例與銷售進(jìn)度是否匹配，是否存在未按揭：銷售比例收回貸款的問(wèn)題。

5、重視抵押物的貸前審查，確定合理評(píng)估值

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物為項(xiàng)目用地或在建工程，在貸款操作中不同程度存在抵押物價(jià)值高估的問(wèn)題，這需要從抵押物評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估價(jià)格審定機(jī)制等方面加以完善。首先，商業(yè)銀行要建立抵押物評(píng)估中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入退出制度。由于目前評(píng)估委托人多為借款人、委托評(píng)估費(fèi)用一般由借款人支付，存在借款人與評(píng)估公司串通高估抵押物價(jià)格的情況。因此，商業(yè)銀行必須加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)信譽(yù)差、在一定時(shí)期內(nèi)估價(jià)誤差較大的機(jī)構(gòu)和直接責(zé)任估價(jià)師予以禁用。其次，商業(yè)銀行要建立抵押物評(píng)估價(jià)值的審定機(jī)制。商業(yè)銀行的一些基層機(jī)構(gòu)從營(yíng)銷和效益考慮，對(duì)貸款額度、抵押率控制不嚴(yán)的情況也常發(fā)生。因此抵押物品評(píng)估公允值的確定除了保證中介機(jī)構(gòu)的客觀公正性外，還要在商業(yè)銀行內(nèi)部建立房地產(chǎn)抵押物評(píng)估價(jià)值審定機(jī)制，設(shè)立評(píng)估崗位專司抵押物市場(chǎng)價(jià)值與貸款價(jià)值的評(píng)估工作，對(duì)于抵押物的貸前、貸后管理應(yīng)設(shè)專人專崗，按照審慎原則，對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)值報(bào)告進(jìn)行復(fù)核審定。確定抵押物的合理價(jià)格。

6、及時(shí)轉(zhuǎn)在建工程抵押加強(qiáng)押品貸后跟蹤管理

貸款發(fā)放前必須辦理合法、有效、足值的項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記手續(xù)及《土地他項(xiàng)權(quán)證》，并視項(xiàng)目工程進(jìn)度或投資額度轉(zhuǎn)為在建工程抵押，一般項(xiàng)目工程總投資額達(dá)到50％前轉(zhuǎn)在建工程抵押。并取得有效的抵押證明。

對(duì)在建工程抵押范圍的界定，銀行應(yīng)把握在建工程及建設(shè)用地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，抵押登記時(shí)應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記范圍，土地價(jià)值和在建工程本身價(jià)值構(gòu)成押品價(jià)值，其中在建工程本身價(jià)值按照全部項(xiàng)目實(shí)際投入的建設(shè)成本剔除對(duì)應(yīng)的未結(jié)算工程款及預(yù)銷售回籠款測(cè)算。

因項(xiàng)目銷售需要辦理抵押物注銷登記的。須將抵押物對(duì)應(yīng)的銷售款納入銀行專戶監(jiān)管，客戶經(jīng)理應(yīng)定期到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記中心核實(shí)有關(guān)抵押物的變動(dòng)事項(xiàng)，且必須確保釋放后的剩余抵押物價(jià)值*抵押率之后的價(jià)值即剩余土地及在建工程價(jià)值*抵押率之后的價(jià)值大于開(kāi)發(fā)貸款余額?？蛻艚?jīng)理要根據(jù)銷售情況。核實(shí)在建工程撤押情況避免銷售過(guò)半、貸款未減或銷售后期相對(duì)滯銷的房屋成為貸款抵押物等不利情況發(fā)生。銀行要定期對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行重評(píng)。二是要根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況，選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估，將銷售面積超過(guò)50％以上的項(xiàng)目作為押品價(jià)值重評(píng)的重點(diǎn)；重評(píng)價(jià)值不足的，要及時(shí)采取追加貸款擔(dān)保、壓縮貸款額度等措施，確保貸款擔(dān)保足值有效，積極防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

7、要充分重視施工方可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程發(fā)包給施工企業(yè)，施工方的優(yōu)先受償權(quán)處于絕對(duì)的地位，甚至優(yōu)于抵押權(quán)和購(gòu)房人的權(quán)利，要化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)工程抵押貸款時(shí)要做到：一是放貸前向抵押人索取與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價(jià)款，從而決定是否辦理抵押貸款；二是在建工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價(jià)款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款提供在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險(xiǎn)；三是要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄優(yōu)先的書面承諾，在開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設(shè)功臣承包人對(duì)貸款承貸連帶擔(dān)保責(zé)任保證；四是嚴(yán)密監(jiān)測(cè)貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向用于在建工程。及時(shí)了工程款支付進(jìn)度從而確保銀行合理的發(fā)放貸款。五是抵押權(quán)人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在六個(gè)月內(nèi)行駛權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。