孟山戎

對最新統(tǒng)計的樓市交易量大挫該如何解讀?

從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”；以往需要兩三年走過的“路”，樓市僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價也上演了“撐竿跳”。房地產的紛亂程度不亞于正在熱播的《風聲》大戲。在關鍵的敏感季，無論是開發(fā)商、中介還是購房人，都在屏氣凝神地觀望，地產走勢風向往哪兒吹?

金七銀八銅九鐵十

這一個月是技術困惑期，從年初開始持續(xù)半年的價量齊升，到跟下七折八折無人問津，房地產的走勢開始似乎又在預演兩年前的瘋狂一幕。

今年1月末開始，受傳統(tǒng)農歷新年的節(jié)日效應，以及國內外經濟形勢的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量價齊跌”成了新年的第一個關鍵詞。以北京為例，中原地產統(tǒng)計顯示，1月的商品房銷售均價僅為10085元／平方米，同比下降29.36％，環(huán)比下降20.98％。正是在濃厚危機下，北京、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛出臺各種政策以期改變頹勢。

進入3月，樓市出現(xiàn)轉機，在房價下調和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”，當時還引發(fā)了“樓市‘春暖暖幾何?”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升。在短短不到半年的時間，“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價節(jié)節(jié)攀升，更是引起業(yè)內外一片驚呼。

與此同時，房價從熱門城市領漲向“普漲”格局轉變。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0％，環(huán)比上漲0.9％。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙上漲。

“量價飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地熱情，特別是6月份以來，土地成交市場—改北京—枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內一線城市的地價不斷刷新，一批天價地王涌現(xiàn)。

業(yè)內人士指出，開發(fā)商的提價行為很快就產生了“跟風”效應，進而演變?yōu)榇蠓秶摹案L漲價”。其中—個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。

7月份，房價的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭?！皟r漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。8月，成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。2009年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12％，按照降幅依次是，深圳—23％；杭州—22％、北京—14％、成都—14％、重慶—9％，武漢—8％、廣州—7％、上海—5％、天津—3％。

10月份，一線城市似乎已經走到全面回調的邊緣，尤其國慶黃金周期間，國內各大城市成交慘淡，其中廣州新建商品住宅成交量下滑42.17％，同樣頹勢明顯的還有上海、北京。

根據美聯(lián)地產的統(tǒng)計數據顯示：10月上旬北京二手房總成交量僅為1923套，其中住宅為1850套，同比9月上旬總成交量11530套及11102套，下降了83％左右，10月上旬的總成交量甚至不如9月2日一天的成交量。另外，其他城市的成交情況也顯示，十一之后，全國重點城市樓市大多表現(xiàn)低迷，成交持續(xù)顯露疲態(tài)，部分城市的價格逐漸出現(xiàn)松動。

房價漲不動了

在樓市森林中，感受著市場真實需求的中介被認為是“嗅覺最靈敏的獵犬”。而這其中，親身與房主、客戶打交道的經紀人又是走在最前面的那一只。

“現(xiàn)在房價真有點兒虛高，漲不動了?！币患抑薪闄C構富力城店的小孟說。據小孟介紹：“從8月份開始，富力城一套普通二居，報價就一直在每平方米25000元左右，沒有漲，而且還回調了一些，7月底最火時。報價26000元、27000元的都有，而在年初時，只有18000元左右?！?/p>

“另外，我們現(xiàn)在約客戶也挺難的，您有時間可以到各個門店看看，以前忙得團團轉的經紀人，現(xiàn)在閑得很，進店的人很少，不夸張地說，看見門口有人往店里看一眼，店里都有經紀人追出去。”根據現(xiàn)在的情況，小孟預測，以往富力城這片。每月能成交七八十套房，這幾個月，能成交50套就不錯了，而且房主還得把價格降降。另外，根據小盂提供的信息，現(xiàn)在，銀行對貸款已經收緊了，不像年初那么好貸了，同時。他們公司已經接到最新精神，兩年以上房源免5.5％的營業(yè)稅，要恢復到5年以上才能免了。這樣，明年的市場也不好說了。

“年初以來，全國樓市快速回暖，出現(xiàn)短期內房價背離社會普遍承受能力的局面。因此房地產市場迎來回調只是早晚的事?！币晃毁Y深房地產專家稱。近日，知名地產人士易憲容又發(fā)表了“房地產市場或進入新的收縮周期”的6條“鐵證”。

樓市在“假摔”?

“盡管如此，從國家經濟的復蘇腳步，再到房地產行業(yè)的發(fā)展?jié)摿砜矗壳暗某山涣康兔灾皇菚簳r的，明年房價仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢?！睂τ趧倓偝霈F(xiàn)的樓市低迷，香港太平洋國際集團投資公司首席執(zhí)行官賈臥龍?zhí)岢隽恕皹鞘屑偎ふf”，并預測明年房價繼續(xù)漲，這個觀點得到不少房地產業(yè)內同行的支持。就連地產大腕任志強都稱：“拐點”不過是媒體的忽悠。

在分析得出“樓市暫時‘假摔，明年繼續(xù)看好”這個結論的原因時，賈臥龍說。首先，中國經濟復蘇帶動房價上漲。從目前來看，房地產市場和股票市場都基本上扛住了金融危機對其的打壓，風險也逐步得以釋放。國家對于房地產市場的調控也不會有較大的下行壓力，只要開發(fā)商能夠將心態(tài)調整好，看清形勢，房價則很難有下降的空間，反而會隨著中國經濟的復蘇而繼續(xù)上漲。其次，國企做地王促使民企漲房價。今年的“地王”很多都被國企爭奪，這也反映出高層對于房地產市場的信心是十分強烈的。再次，資本市場的成熟推動房價上漲。隨著創(chuàng)業(yè)板的推出、民間融資制度的完善，都給開發(fā)商更加寬松的資金環(huán)境，推動房價繼續(xù)上漲。所以，房地產市場的成交量低迷是一個短暫的情況，在各種情況的推動和促使下，明年房價依然會有所表現(xiàn)。

任志強在回答“銷售開始下降，樓市是否又面臨著新的拐點?”等問題時強調，從數據上看，目前，即使銷售環(huán)比不再增長，全年的銷售總量也會超過歷史最高水平的2007年。同時，與去年同期相比的情況充分說明這個市場保持著良性的增長，沒有理由去懷疑樓市會在中國整體經濟好轉中惡化。

專家：不可能大幅下調

對于賈臥龍的這個觀點，全國工商聯(lián)房地產商會理事陳寶存也強調：“事物的實際發(fā)展是不會按個人主觀愿望發(fā)展的，不要一味指望房價大幅下降。地價決定了房價不可能大幅下調。如果價格對自己來說是合適的，我認為目前是自住型購房者出手的好時機?！?/p>

中國社會科學院學部委員、數量經濟與技術經濟研究所所長汪同三也表達了類似的看法。汪同三說，不管中國總體經濟形勢怎樣，房價出現(xiàn)明顯價格上漲的可能性不大。由于前幾年房價上漲過快，已經超過了多數居民的承受能力，已經脫離了它的最廣大的需求面，所以房價應該有適度的回調?！暗?，我們既不希望房價有明顯的反彈，也不希望由于房價的過快跌落，引起宏觀經濟的跌落。這樣既有利于我們保持房地產市場的穩(wěn)定，也有利于房地產對多數居民提供必要的住房條件?！?/p>

房地產的紛亂程度不亞于正在熱播的《風聲》大戲。在關鍵的敏感季，無論是開發(fā)商、中介還是購房人，都在屏氣凝神地觀望，地產走勢風向往哪兒吹?