李　靜

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：我國財政部2006年2月正式首次發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，該項準則于2007年正式實施。本文采用實證統(tǒng)計的方法分析了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的執(zhí)行情況，并針對其中存在的問題進行分析。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 后續(xù)計量 上市公司 執(zhí)行情況

我國財政部于2006年2月發(fā)布了新的《企業(yè)會計準則——基本準則》和38項具體準則，這標志著與國際慣例趨同的新會計準則體系正式建立，其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準則中分離出來單獨成章被視為此次會計準則修訂的一大亮點。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。新準則明確指出投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇，其中優(yōu)先選擇的是成本模式，而公允價值模式必須滿足特定條件時方可選擇。本文對其中產(chǎn)生的問題進行分析。

投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量的有關規(guī)定

我國的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用成本模式的，對于建筑物的后續(xù)計量，如折舊的計提，則適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》。對于土地使用權的后續(xù)計量，如攤銷，則適用《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》。采用公允價值模式的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。但必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并且同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

后續(xù)計量在上市公司的執(zhí)行情況分析

筆者以滬市上市公司2007年年報為基礎，選擇其中上海地區(qū)的上市公司為研究對象，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行分析。所統(tǒng)計的資料全部來自于會計報表附注。從中可以查找出有關后續(xù)計量的資料，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量的披露也不例外。

經(jīng)過統(tǒng)計，在148家樣本公司中，有103家擁有投資性房地產(chǎn)項目，其中僅有1家樣本公司（上海海欣集團股份有限公司）選擇公允價值計量模式，只占到總數(shù)的0.97%，其余102家全部選擇成本模式，占到總數(shù)的99.03%，具體見表1。若選擇成本模式進行后續(xù)計量，則要按規(guī)定計提投資性房地產(chǎn)的折舊與減值。

投資性房地產(chǎn)準則后續(xù)計量執(zhí)行情況

（一）與國際準則趨同有差距

在后續(xù)計量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當主體無法在持續(xù)基礎上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續(xù)計量方面最顯著的差異?？赡艿脑蚴?，在我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不完善的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值不易取得，或者說能夠取得但是可靠性無法保障。在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調(diào)下，計量屬性更側(cè)重于選擇歷史成本。

（二）采用公允價值模式必須保證公允價值取得的可靠性

無論是我國所規(guī)定的公允價值的確定方法，還是FASB在《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業(yè)評估人士的估價。由于目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師，他們分別隸屬于財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部管理。在進行地產(chǎn)估價時有時會依據(jù)各自的評估細則，投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。為此，首先三部門應當聯(lián)合發(fā)布投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一的評估細則，對于具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員頒發(fā)證書，有這一部分人員專門負責投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務。其次，要統(tǒng)一作為評估依據(jù)的原始憑證。原始憑證是在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生時取得或填制的，用以證明經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生或完成情況的書面證明，它是會計核算的原始依據(jù)。原始憑證的合法、真實、準確與否決定整個會計核算的質(zhì)量，近而決定會計信息的質(zhì)量。因此，要保證會計信息的可靠性，首先應當從評估業(yè)務的原始憑證及其規(guī)范化入手，從會計信息產(chǎn)生的源頭把好關。