王小玉

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項(xiàng)目開發(fā)，而運(yùn)用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項(xiàng)目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張,盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范

中圖分類號：F285.8文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２００9）02－０080－03

由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。

進(jìn)入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點(diǎn)論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷，到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負(fù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

在新會計準(zhǔn)則中，對財務(wù)風(fēng)險的定義是：財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項(xiàng)財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此，財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險之一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個有發(fā)展前景的行業(yè)。但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項(xiàng)目開發(fā)，而運(yùn)用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。表現(xiàn)在使用財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此，一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實(shí)際收益未能達(dá)到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)

在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來，引起專家學(xué)者的關(guān)注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風(fēng)險凸顯，具體有如下四個方面：

1.轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目現(xiàn)象日益突出

2008年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運(yùn)作多年的“森蘭·外高橋”項(xiàng)目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目17個，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目就有13個；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，項(xiàng)目來自北京、廣東、山西等城市，項(xiàng)目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項(xiàng)目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大的風(fēng)險隱患。

2.土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多

另外一個值得注意的跡象就是2008年以來，以北京為例，北京朝陽區(qū)南河灘東路3號地塊和曾經(jīng)流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業(yè)金融一號地項(xiàng)目用地在北京市國土局開標(biāo)，但分別僅有3家企業(yè)競標(biāo)。原計劃同時開標(biāo)的配建廉租房的廣渠道路15號商品房項(xiàng)目用地，由于投標(biāo)開發(fā)商未到，法定的3家而流標(biāo)。

導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達(dá)到35%才能申請項(xiàng)目貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。

3.降價促銷，回籠資金

隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購房，在房屋交付使用前若房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲3.8%，環(huán)比下降0.1%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時，受二手房價格波動，環(huán)比出現(xiàn)近一年來首次下降。2008年以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一段較長時間的觀望，這導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場成交緩慢。在業(yè)界人士看來“金九銀十”的銷售旺季，也沒有旺起來。

4.開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值

企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)分別為萬科-0.18元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。

從上述種種市場跡象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，造成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。

1.融資渠道的嚴(yán)把關(guān)，籌資風(fēng)險加大

這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運(yùn)。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴(yán)把關(guān)。

（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮

2007年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率，目前達(dá)到17.5％，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機(jī)的影響，央行在2008年10月份兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。

（2）修正企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高

2008年4月國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，應(yīng)按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實(shí)際利潤進(jìn)行調(diào)整，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳計稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列調(diào)控政策繼續(xù)出臺，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，相當(dāng)一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。

2.整體市場不容樂觀，銷售進(jìn)度落后預(yù)期，資金回籠不理想

自2007年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風(fēng)愈演愈烈，不論房企規(guī)模是大是小，皆爭相打出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。

事實(shí)上，進(jìn)行降價銷售已經(jīng)成為很多地產(chǎn)企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實(shí)際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，全國樓市并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的轉(zhuǎn)折性變化。

四、如何防范和應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

在宏觀調(diào)控下,雖然金融信貸政策有所放松，但土地儲備仍可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。在那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業(yè)，應(yīng)該如何防范和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險呢？

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般方法

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一般方法有：風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險損失控制、風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

（1）風(fēng)險規(guī)避。規(guī)避風(fēng)險有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險，如了解到某項(xiàng)目風(fēng)險較大，拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請；第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險，決定放棄研究以避免風(fēng)險。一般來說，規(guī)避風(fēng)險是一種消極的手段。因?yàn)樵诂F(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險，要想完全規(guī)避風(fēng)險是不可能的。

（2）風(fēng)險損失控制。風(fēng)險損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險處理手段。在現(xiàn)代社會里，風(fēng)險不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險損失控制方法具有較強(qiáng)的社會現(xiàn)實(shí)性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。

（3）風(fēng)險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的單位增多或擴(kuò)大，而分離是將風(fēng)險單位分離開。通俗地說，分散風(fēng)險是通過擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模來增強(qiáng)抵御風(fēng)險的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險因素而減少風(fēng)險帶來的損失。比如，一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風(fēng)險，從而提高抵抗風(fēng)險的能力。規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是分散風(fēng)險的好辦法。

（4）風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這里的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險，包括以下兩方面：

將風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移。主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險也一并轉(zhuǎn)移給對方?？偝邪倘绻麚?dān)心項(xiàng)目的空調(diào)工程會超過投標(biāo)時的預(yù)算，則可以分包給空調(diào)安裝分包商，這就轉(zhuǎn)移了這種超預(yù)算而致虧損的風(fēng)險。

依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人。業(yè)主可以利用苛刻的免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險而轉(zhuǎn)移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項(xiàng)目較少時往往能夠接受。這種風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移與風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的路徑

在認(rèn)清防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般方法的基礎(chǔ)上，企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，分別采用適合自身的風(fēng)險防范措施。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效的應(yīng)對措施可采取風(fēng)險分散和風(fēng)險規(guī)避這兩種。

（1）方式一：風(fēng)險分散，即通過調(diào)整項(xiàng)目布局和操作方式，在劣勢區(qū)域采取快進(jìn)快出方式退出市場，在優(yōu)勢區(qū)域通過兼并和合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展；具體來講有轉(zhuǎn)嫁到異地二三四線城市和企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)兩種策略。

策略一：轉(zhuǎn)向異地二三線城市。對于財務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與其他企業(yè)在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此，在客觀上有分散風(fēng)險的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產(chǎn)發(fā)展高峰期，潛力較大。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線甚至三四線城市是企業(yè)合理分散當(dāng)前的財務(wù)風(fēng)險的有效路徑，也是企業(yè)長期生存和發(fā)展之道。事實(shí)上很多大型企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關(guān)鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據(jù)資金情況，理性的投資。

策略二：企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)。要規(guī)避風(fēng)險，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項(xiàng)目的開發(fā)還會受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應(yīng)當(dāng)是非常謹(jǐn)慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，因此，幾家公司聯(lián)合成立項(xiàng)目公司聯(lián)合拿地、共同開發(fā)成為有效方式。一方面，可以分散財務(wù)風(fēng)險，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補(bǔ)充，另一方面，也可以保持各個企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，等待機(jī)會，尋找合適的項(xiàng)目。

（2）方式二：風(fēng)險規(guī)避，即通過退出或放棄的形式來應(yīng)對，具體來講選擇的策略有企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)暫緩?fù)卣褂媱潯?/p>

策略一：企業(yè)放棄或暫緩項(xiàng)目投資計劃。對于財務(wù)風(fēng)險隱患處于較大壓力的企業(yè)，必要時應(yīng)該采取“壯士斷臂自?！保瑢赡軐?dǎo)致巨大風(fēng)險的土地采取出售轉(zhuǎn)讓或者退地，放棄一些不理想的項(xiàng)目，以盡可能的減少損失。

策略二：企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。對于財務(wù)風(fēng)險隱患壓力非常大的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，必要時要果斷地采取放棄房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)和項(xiàng)目上，以盡可能的減少損失。

總之，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上,選擇適合自己企業(yè)投資能力的項(xiàng)目,以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張,盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

Discussion of the Finance Risk and its Protection in the Real Estate Development Enterprise

WANG Xiao-yu

（Qinhuangdao Sitong Real Estate Development Co.Ltd.， Qinhuangdao 066004， China）

Abstract： The real estate development business enterprise is a newly arisen profession still in the our country, start middle in 80's in last century, have the history for 20 years only, have the very big development potential, is a profession with very high growth.Because the real estate developmentinvestment period is long, the amount of investment is huge, so the real estate development the business enterprise needs to pass the finance lever to come to margin to used for the item development generally, but make use of the finance lever and then bring the risk probably.Therefore, in before carrying on the real estate development investment decision must at consider from the foundation of the funds total amount that have the funds and may raise, choice in keeping with oneself item of the investment in enterprise ability, replace with the steady development to extend quickly, reduce the business enterprise financial risk possibly.

Key words： the real estate development enterprise； finance risk； risk protection

[責(zé)任編輯 柯 黎]