張金龍

【摘要】 隨著我國(guó)加入WTO步伐加快，在我國(guó)建筑業(yè)掀起了如何與國(guó)際市場(chǎng)接軌的大討論，學(xué)術(shù)界、企業(yè)界為建筑業(yè)的發(fā)展提出各種各樣的對(duì)策。我國(guó)建筑行業(yè)起步晚，與國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距較大。我國(guó)建筑行業(yè)今后怎樣發(fā)展？如何與國(guó)際監(jiān)理接軌？這是值得我們思考和探討的問題。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；市場(chǎng)；金融 對(duì)策

一、入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)遇

1、有利于推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制改革

通過與國(guó)際接軌逐步建立起符合國(guó)際慣例的服務(wù)貿(mào)易體制，諸如政企分開，按市場(chǎng)規(guī)則組織開發(fā)建設(shè)及其中介服務(wù)等，迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，了解和掌握國(guó)際慣例，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力。

2、有利于加快我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐

目前，外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中，住宅產(chǎn)業(yè)尚未完全放開，入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入，城市住宅的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險(xiǎn)等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高，從而加速我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

3、有利于房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)行為，不斷提高行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

入世后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，企業(yè)的危機(jī)意識(shí)和壓力增加，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步開放及大量外商涌入，寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中新的亮點(diǎn)，從而改變市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，并引帶國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)需求，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、入世將使中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)生變化

（1）中國(guó)將放松對(duì)房地產(chǎn)金融的控制，同時(shí)加強(qiáng)支持和監(jiān)管力度。一方面，中國(guó)國(guó)內(nèi)的銀行會(huì)放松房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，以及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；另一方面，國(guó)家會(huì)把金融監(jiān)管的重點(diǎn)放在控制投入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣供應(yīng)總量和貸款質(zhì)量方面，化解現(xiàn)有的不良資產(chǎn)。

（2）國(guó)內(nèi)的銀行會(huì)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制。國(guó)外的住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而中國(guó)目前才占3％多一點(diǎn)，有著廣闊的發(fā)展前景。銀行會(huì)拓展住房消費(fèi)信貸品種，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng)新。會(huì)參照國(guó)外做法逐步推出等本每息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。

（3）中國(guó)也將會(huì)實(shí)行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款債權(quán)集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券，并通過二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)轉(zhuǎn)賣給投資者。 .

（4）中國(guó)將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展。除現(xiàn)有少量的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)外，發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)將會(huì)成為重點(diǎn)。上述變化會(huì)給中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很多新的要求，金融市場(chǎng)的多樣化要求房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要有很好的產(chǎn)品市場(chǎng)意識(shí)，而且還要有很好的金融市場(chǎng)意識(shí)。

二、加入WT0給房地產(chǎn)業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

1、人才缺乏。加入WT0后，房地產(chǎn)業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語，且具有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，了解國(guó)際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。

2、技術(shù)水平落后。房地產(chǎn)開發(fā)中，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、材料、建筑設(shè)備等方面，技術(shù)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家尚有較大差距，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)技術(shù)含量較高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，短時(shí)期內(nèi)難以形成優(yōu)勢(shì)。

3、管理水平、服務(wù)水平較低。從房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理方面來看，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情時(shí)有發(fā)生，政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看，真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來，大而全、小而全，企業(yè)的注意力仍主要放在非市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)手段，特別缺乏項(xiàng)目融資和資本運(yùn)營(yíng)的能力與意識(shí)。企業(yè)對(duì)消費(fèi)者重管理、輕服務(wù)，在物業(yè)管理等方面尤為突出。

4、管理體制不適應(yīng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破，多頭領(lǐng)導(dǎo)、政出多門的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，辦事效率低下，地方保護(hù)嚴(yán)重，尚未形成全國(guó)統(tǒng)一的公平、公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的形成。

5、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)缺乏，對(duì)國(guó)際慣例了解較少。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，由于法制建設(shè)滯后，加之典型的東方文化氛圍，關(guān)系、人情仍是獲取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的主要工具，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力常常受非市場(chǎng)因素影響，真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段缺乏，經(jīng)驗(yàn)不足。由于參與國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限，對(duì)國(guó)際工程招投標(biāo)、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保險(xiǎn)等國(guó)際慣例了解較少。

6、信息不暢，中介組織不發(fā)達(dá)。近年來，盡管房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介服務(wù)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，諸如：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務(wù)所等，但人員少、素質(zhì)低、服務(wù)差的問題尚未解決。

7、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有待培育。極不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策建議

1、深化管理體制改革，形成與“入世”相宜的環(huán)境條件。

這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎(chǔ)。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務(wù)意識(shí)，高效的工作作風(fēng)，市場(chǎng)有公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，完善的法制建設(shè)，富于吸引力的項(xiàng)目，優(yōu)越的城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境，由動(dòng)物、植物、微生物等組成的生物環(huán)境，由建筑物、交通設(shè)施、環(huán)境設(shè)施等組成的城市設(shè)施，由勞動(dòng)力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會(huì)服務(wù)環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產(chǎn)領(lǐng)域贏得先機(jī)的首要條件。

2、加大開放力度，形成競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)機(jī)制。

為適應(yīng)加入WTO后帶來的沖擊，應(yīng)加大市場(chǎng)的開放力度，在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)等領(lǐng)域廣泛采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式，增強(qiáng)透明度，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)機(jī)制的形成。

3、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

加入WTO后市場(chǎng)將進(jìn)一步開放，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，企業(yè)要想生存，必須不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力。就國(guó)有企業(yè)而言，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本。從城建系統(tǒng)來看，雖然大中型國(guó)有企業(yè)已基本改制完畢，但翻牌形式居多，現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善，否則入世后面對(duì)巨大沖擊，國(guó)有企業(yè)的處境將更為艱難。

4、認(rèn)清行業(yè)形勢(shì) 把握對(duì)策要點(diǎn)

由房地產(chǎn)的不動(dòng)屬性所決定，入世后，國(guó)外的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不能直接輸入我國(guó)，其重點(diǎn)是把握加入WT0所帶來的商機(jī)，采取切實(shí)可行的方法吸引境外資金，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)、管理、材料，提高設(shè)計(jì)、管理水平，加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，在產(chǎn)品開發(fā)上則要充分考慮適應(yīng)外商需求的項(xiàng)目，加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新，在投資、抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、證券化等方面逐漸與國(guó)際慣例接軌。

5、加大人才培養(yǎng)與人才引進(jìn)的力度

一方面制訂科學(xué)、優(yōu)惠的政策，廣泛吸引海外人才，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；另一方面要加強(qiáng)自有隊(duì)伍中的人才培養(yǎng)，提供與國(guó)外同行業(yè)交流的機(jī)會(huì)，了解、認(rèn)識(shí)國(guó)際慣例的機(jī)會(huì)，培養(yǎng)他們的涉外經(jīng)驗(yàn)，為加入WT0后的競(jìng)爭(zhēng)做充分的人才儲(chǔ)備。

6、大力發(fā)展中介組織

我們必須大力發(fā)展中介組織，建立更多具有社會(huì)監(jiān)督職能的服務(wù)機(jī)構(gòu)；為企業(yè)提供多方預(yù)測(cè)、預(yù)警、報(bào)價(jià)、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)；企業(yè)自我管理、自我服務(wù)的行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)等自律性組織。實(shí)行國(guó)際通用的職業(yè)資格制度，并通過嚴(yán)格的考核與管理，確保中介隊(duì)伍的整體素質(zhì)。